Mais risco = mais retorno? Nem sempre. No mercado de fundos imobiliários, o buraco tem sido mais embaixo; entenda

Quem investe em ativos de risco já tem decorado uma das principais máximas do mercado: quanto maior a volatilidade (risco de mercado), maior o retorno potencial daquele investimento. Porém, um relatório do BTG Pactual mostrou que nem sempre é isso que ocorre na realidade

No mercado de fundos imobiliários, a volatilidade pode ser, na verdade, uma inimiga. O levantamento, realizado em parceria com a Empiricus Research, revelou que as carteiras de baixa volatilidade tem apresentado maiores retornos.

Para a avaliação, a pesquisa utilizou três grupos: FIIs em geral, FIIs de tijolo e FIIs de papel. Para cada um deles, foram formadas duas carteiras hipotéticas de menor e de maior volatilidade, tendo como principal medidor a volatilidade anualizada dos últimos cinco anos.

O banco separou em cada carteira os 10 fundos de menor e de maior volatilidade. Além disso, a seleção contou apenas com FIIs que fazem parte do IFIX, o principal índice de fundos imobiliários, e que possuem volume médio de negociação superior a R$ 500 mil por dia — ou seja, são os de maior liquidez.

O resultado da pesquisa revelou que todos os três grupos com menores taxas de desvio padrão — ou seja, menor volatilidade — apresentaram maiores retornos nos últimos cinco anos. 

Além disso, também tiveram indicadores de retorno ajustado ao risco mais elevados, indicado como Sharpe no levantamento. Confira:

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Fundos imobiliários de papel vs. Fundos imobiliários de tijolo

Dentre os fundos imobiliários de maior risco, os de papel foram a única categoria que apresentou um retorno ajustado ao risco positivo, de 0,51, — e o motivo é a alta dos juros.

Com a Selic a 14,75%, os FIIs que investem em títulos de dívida ligados ao o mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), tendem a ser mais beneficiados. Por isso, com a alta da inflação e da taxa básica de juros, ativos atrelados ao CDI e IPCA tiveram um melhor desempenho, mesmo quando têm volatilidade maior.

Já o pior resultado ficou por conta da carteira de fundos imobiliários de tijolos — aqueles que alocam seus recursos em imóveis físicos —, de alta volatilidade. Segundo o BTG Pactual, o grupo apresentou uma maior exposição a segmentos de lajes corporativas e hotéis. “Esses segmentos foram fortemente afetados pela pandemia e pelo ambiente de juros elevados”, afirmou.

Vale lembrar que, durante a pandemia, a popularização do home office fez surgir temores de que os dias de trabalho presencial haviam chegado ao fim, gerando um aumento na vacância nos escritórios. Apesar de o segmento vir mostrando uma recuperação, os preços dos aluguéis ainda sofrem com o excesso de oferta de imóveis.

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CDI imbatível?

O levantamento também mostrou que, nos últimos cinco anos, a carteira geral de FIIs (fundos de tijolo e de papel) com menor volatilidade apresentou um melhor desempenho do que o CDI acumulado em todos os meses.

Segundo o levantamento, o único mês em que os fundos imobiliários de baixa volatilidade ficaram próximos do CDI acumulado foi em dezembro do ano passado. O período foi marcado por um veto do presidente Lula na reforma tributária, que gerou ruídos no mercado e levantou a suspeita de que os FIIs pudessem passar a ser taxados pela Receita Federal.

Já a carteira geral de alta volatilidade vem enfrentando dificuldade de performar acima do IFIX desde o fim do ano passado, ficando também abaixo do CDI.

Assim, mesmo em cenários favoráveis, a pesquisa mostra que o investidor que buscou carteiras de menor volatilidade obteve retornos mais estáveis, além de ter enfrentado um menor risco de perda de capital.

  Na visão do BTG, o resultado da pesquisa mostra que a volatilidade dos FIIs indica não apenas uma variação de preços, mas também revela a qualidade dos ativos, a estabilidade dos contratos, a robustez dos setores e a habilidade dos gestores.