Maior fundo imobiliário de renda urbana da B3 pretende captar até R$ 1,8 bilhão em nova emissão, de olho em aquisições e dividendos

O maior fundo imobiliário de renda urbana da bolsa brasileira não quer apenas continuar no topo, mas também ampliar a distância com os concorrentes. De olho na expansão do portfólio e dividendos maiores, o Pátria Renda Urbana (HGRU11) anunciou na semana passada a 6ª emissão de cotas, com captação inicial de R$ 1,5 bilhão.

De acordo com o documento divulgado ao mercado, o FII vai emitir, em um primeiro momento, 11,6 milhões de novos papéis, ao preço de R$ 128,87 cada.

Porém, o HGRU11 também informou que poderá emitir um lote adicional de até 2,9 milhões de papéis, caso haja demanda por parte dos investidores. Nesse cenário, o volume da emissão aumentaria em até 25%, chegando a R$ 1,87 bilhão em captação e 14,5 milhões de cotas.

O Patria Investimentos, gestora do HGRU11, também decidiu bancar os custos das taxas de comissão, que normalmente costumam ser repassadas aos cotistas. Na prática, isso reduz o valor total de subscrição para o investidor, que chega a R$ 128,99 por unidade, considerando o custo unitário de distribuição de R$ 0,12.

A título de comparação, o HGRU11 encerrou o último pregão cotado a R$ 131,09, o que indica um desconto de aproximadamente 1,7% em relação ao preço da operação.

Com patrimônio atual na casa dos R$ 3 bilhões, o Pátria Renda Urbana tem como estratégia obter retorno com o aluguel de imóveis para grandes redes varejistas de alimentos e moda, além de grupos educacionais. Entre os inquilinos do FII, estão nomes como Carrefour, Assaí e Yduqs.

Dividendos no bolso do cotistas e expansão da carteira: os planos do HGRU11

O FII acumulou queda de 3,24% no último mês na B3. Porém, quem está de olho só no preço de tela pode estar perdendo uma chance de ver dividendos maiores pingando na conta.

Isso porque, com a emissão, o fundo mira um novo guidance de distribuição de proventos, passando de R$ 0,95 por cota para R$ 0,97.

Em evento nesta terça-feira (2), Rodrigo Abbud, sócio e gestor do Pátria Investimentos, afirmou que a operação está sendo realizada em um momento estratégico para o investidor. Na visão do executivo, a emissão gera uma oportunidade de entrada por conta do desconto entre o valor de mercado das cotas e o valor patrimonial.

Abbud também enxerga vantagem no cenário macroeconômico. Para ele, o mercado está às vésperas de um ciclo favorável para os FIIs, uma vez que a expectativa de cortes na Selic nos próximos semestres deve reduzir os descontos atuais nos preços dos fundos imobiliários.

Além de colocar dinheiro no bolso do cotista, o HGRU11 planeja expandir o portfólio. Segundo documento divulgado, o pipeline conta com 27 novos ativos, somando cerca de 220 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL).

O objetivo, de acordo com a gestora, é dar "continuidade à expansão do portfólio, visando a reciclagem de ativos para gerar ganhos de capital não recorrentes, além de promover o crescimento sustentável da receita recorrente", afirmou em documento.

Os recursos captados serão utilizados para a compra de imóveis voltados a uso institucional ou comercial, seja por meio da aquisição da totalidade ou de fração ideal de cada ativo, para posterior venda ou locação.

Laurival Neto, gestor de portfólio de logística e renda urbana do Pátria Investimentos, destacou durante evento na véspera que o HGRU11 foca em ativos bem localizados e considerados defensivos, já que estão atrelados ao consumo essencial.

"Essa característica garante uma baixa oscilação mesmo em cenários econômicos desafiadores. Quando o mercado vai mal, o HGRU11 estabiliza. Mas, quando a economia melhora, o FII apresenta um desempenho acima dos pares", afirmou Neto.

O Patria também comentou sobre os inquilinos presentes no portfólio que estão em processo de recuperação judicial. "Mesmo no caso de locatários enfrentando dificuldades, como o GPA, a inadimplência é controlada, porque essas empresas não querem abrir mão dos ativos imobiliários. Eles são estratégicos, por isso, seguem pagando o aluguel normalmente", disse Neto.

Distribuição parcial

Apesar de mirar até R$ 1,8 bilhão em captação, a oferta também poderá ocorrer de forma parcial, segundo o comunicado enviado ao mercado. Porém, a emissão deverá atingir o montante mínimo de R$ 50 milhões, o equivalente à subscrição de 387,9 mil papéis.

Caso esse piso não seja alcançado, a operação será cancelada e os valores eventualmente integralizados serão devolvidos aos investidores.

Os atuais cotistas do HGRU11 terão direito de preferência para subscrever as novas cotas. O fator de proporção definido foi de 0,50088755395.

Haverá ainda possibilidade de subscrição de sobras, caso nem todas as unidades sejam adquiridas inicialmente.

Confira a seguir o cronograma da oferta do HGRU11

• 22/05: Anúncio de início da oferta
• 29/05 – 12/06: Período do direito de preferência
• 15/06 – 25/06: Período do direito de sobras e montante adicional
• 18/11: Data máxima do anúncio de encerramento