Com alta da Selic no radar e de olho nos dividendos, analistas mantêm BTLG11 como fundo imobiliário favorito do mês

O ciclo de queda dos juros foi um dos grandes catalisadores para a boa performance dos fundos imobiliários neste ano. Mas, com os cortes na taxa básica de juros interrompidos há dois meses, a perspectiva de uma alta na Selic em setembro ameaça frear o desempenho da indústria.

Vale relembrar que os juros mais altos podem atrapalhar os FIIs de duas formas: aumentando a atratividade da renda fixa — cujos rendimentos acompanham o avanço nas taxas — e encarecendo os custos do crédito para o setor imobiliário, que demanda altos níveis de financiamento.

Considerando esse contexto, os especialistas em FIIs mantiveram um velho conhecido — e queridinho — do mercado como o favorito para este mês.

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Presente entre as recomendações preferidas de quatro das dez corretoras consultadas pelo Seu Dinheiro em setembro, o BTG Pactual Logística (BTLG11) é conhecido por ter um portfólio de qualidade capaz de atravessar momentos desafiadores.

A maioria dos imóveis da carteira estão localizados em São Paulo, o principal mercado logístico do país e onde estão os aluguéis mais caros do setor. Por isso, os analistas apostam que ele deve seguir entregando um bom nível de dividendos e valorizando os ativos no longo prazo, independente de qual seja a próxima decisão do Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom).

Além do BTLG11, outro destaque positivo do mês é o Kinea Índice de Preços (KNIP11). Outro nome consolidado da indústria, o FII é conhecido pela carteira defensiva — especialmente em momentos de inflação elevada como o atual — e recebeu três indicações neste mês.

Confira abaixo quais fundos imobiliários completam a lista dos favoritos de setembro:

Entendendo o FII do Mês: Todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são as apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Novos imóveis para a carteira já premium do BTLG11

O BTLG11 tem uma carteira que já é considerada uma das melhores do setor logístico. E o portfólio deve crescer mais ainda com aquisições de imóveis em regiões consideradas premiums para o segmento.

De acordo com um comunicado enviado pela gestão ao mercado no mês passado, o FII avançou mais no processo para adquirir um pacote de imóveis e assinou os contratos de compra e venda de 11 ativos em agosto.

A aquisição, anunciada em abril, deve custar R$ 1,75 bilhão para o fundo. Mas o gasto promete compensar: a receita estimada é de R$ 0,32 por cota, além de aumentar ainda mais a exposição da carteira ao principal mercado logístico do país — cerca de 93% da receita dos ativos provêm de empreendimentos que ficam em um raio de até 60 quilômetros da capital paulista.

“A localização diferenciada dos ativos do fundo nos leva a acreditar que o BTLG11 conseguirá manter um bom nível de proventos e uma valorização dos ativos no longo prazo”, diz o Pagbank, uma das casas a recomendar o FII neste mês.

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Reciclando a carteira

Outra estratégia adotada pelo FII que o mantém entre os favoritos dos analistas é a reciclagem do portfólio.

De acordo com Francisco Tavares Júnior, um dos gestores do BTLG11, a reciclagem de maneira oportunística é um fundamento muito forte da gestão. “Nos últimos quatro a cinco anos, temos vendido de 10% a 12% do patrimônio líquido do fundo visando a criar valor para o cotista e reciclar o capital”, diz ele.

As últimas vendas incluem duas transações milionárias anunciadas no início deste ano para alienar galpões nos Estados da Bahia e de São Paulo e o terreno onde funcionava a antiga fábrica da Ford no ABC Paulista.

Para os analistas, a tese é vencedora e, junto com a redução do endividamento, deve desbloquear o valor do fundo tanto no curto quanto no longo prazo.