O que não te contaram sobre a onda de fusões que está formando fundos imobiliários (FIIs) bilionários na B3

Tamanho é documento para os fundos imobiliários (FIIs). A taxa Selic está em 15% ao ano, no maior nível em quase duas décadas, mas o IFIX, principal índice desse mercado, acumula alta de 11,5% em 2025. Em meio a esse desempenho surpreendente, o setor imobiliário passa por uma onda de consolidação que promete mudar o mapa dos fundos listados na bolsa.

Não é um movimento por acaso. FIIs menores estão com dificuldade de captar recursos, enquanto os maiores se fortalecem, incorporam concorrentes e ganham liquidez. O resultado é a criação de veículos bilionários, mais robustos e capazes de atrair investidores institucionais.

E como fica o investidor pessoa física em meio a esse cenário? É hora de investir em fundos imobiliários? 

No episódio do Touros e Ursos desta semana, Vinícius Pinheiro recebe Caio Araújo, analista da Empiricus, e Bruno Nardo, gestor de multiestratégia da RBR Asset, para falar sobre a consolidação do mercado e as oportunidades de investimento nos FIIs em tempos de juro alto.

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FIIs bilionários em formação 

Segundo Caio Araújo, o movimento de fusões dos fundos imobiliários é reflexo do ambiente mais restritivo da economia. “O juro está em 15%, e a gente convive com esse juro de dois dígitos há bastante tempo. As gestoras precisam se movimentar para gerar valor ao cotista”, afirma.

Essas aquisições são comuns a players maiores, que ganham espaço absorvendo estratégias de fundos menores ou pouco capitalizados, segundo Araújo. Em momento de estresse para a indústria, como o atual, a consolidação se torna uma forma de sobrevivência, diz o analista. 

Bruno Nardo reforça esse ponto com o exemplo da RBR. A gestora propôs a fusão entre o RBR Alpha (RBRF11) e o RBR Plus (RBRX11). “Quando eu penso na junção desses dois fundos, a gente entende que vai ter um fundo maior com o melhor de cada um dos lados”, diz. 

O gestor defende que a união traz escala e mais liquidez. O RBRX11 é um fundo menor e pouco negociado na bolsa, enquanto o RBRF11 é maior e tem uma estratégia mais limitada. “Juntos, a gente forma um fundo maior, mais eficiente, que entrega uma experiência melhor para o investidor”, diz Nardo. 

• Saiba mais sobre a estratégia da gestora aqui. 

Onde investir em fundos imobiliários? 

Apesar da Selic alta, Araújo vê espaço para a valorização dos FIIs no curto prazo. O analista acredita que o preço dos fundos ainda é convidativo e, diante da possibilidade de corte de juros nos próximos meses, a tendência é ainda mais favorável para o segmento. 

Para ele, shoppings são destaque. “É um setor que hoje a gente vê um cap rate de quase dois dígitos. O recorrente, que é a geração operacional do fundo, está crescendo. Acho que os fundos de shopping entram no radar”, afirma. 

• Cap rate é um indicador usado no mercado imobiliário para medir a relação entre a renda gerada por um imóvel e o valor pago por ele. Um cap rate alto, como o mencionado, significa que o imóvel está barato em relação à renda que gera. 

Nardo concorda, mas reforça a atratividade dos FIIs de crédito, que pagam em linha com o juro alto e também corrigem a inflação. “Crédito é um excelente lugar para proteger o capital e planejar o futuro. É um setor que eu aloco bastante”, afirma. 

Na visão do gestor, o cenário de incerteza cria boas chances para quem acompanha de perto. “Quando tudo cai, o investidor vende fundo bom e ruim ao mesmo tempo. Nessa hora aparecem oportunidades interessantes para comprar ativos de qualidade com desconto”, diz. 

Touros e Ursos da semana

No Touros e Ursos da semana — lembrando que os “touros” são os destaques positivos e os “ursos” são os negativos —, Araújo escolheu a Multiplan (MULT3) como o destaque positivo. A empresa aumentou sua participação no Barra Shopping, do Rio de Janeiro,  com cap rate de quase 9%, algo que ele afirma ser raro em ativos desse nível. 

Nos Ursos, a Reag e a Operação Carbono Oculto, que investiga o uso de fundos de investimento por organizações criminosas, foram os principais destaques. 

Ibovespa, RBR, Virgo e a política monetária do país também passaram pelos pontos altos e baixos da semana anterior. 

Veja detalhes dos Touros e Ursos e da análise sobre FIIs e o mercado imobiliário no episódio completo: