Fundo imobiliário HSI Malls (HSML11) fecha acordo para comprar nova área do Shopping Uberaba e inicia planos de expansão para o ativo

Dois anos após a aquisição do Shopping Uberaba, o fundo imobiliário HSI Malls (HSML11) está pronto para começar os planos de expansão para o empreendimento localizado em Minas Gerais.

E o pontapé inicial do projeto foi dado na última quarta-feira (30), com o anúncio de que o FII fechou um acordo para comprar uma área adicional de 6,4 mil metros quadrados que faz parte do complexo do shopping.

O HSML11 pagará R$ 41 milhões pelo espaço, ou cerca de R$ 6,3 mil por metro quadrado. Considerando o valor do metro quadrado do Uberaba, atualmente em R$ 15,7 mil, a cifra representa um desconto de 60%.

Além do preço mais baixo para a aquisição, a área adicional também já vem com um inquilino: ela está atualmente locada para uma rede de supermercados.

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Considerando esse contrato — e caso a operação seja concluída —, a transação resultará em um cap rate de 9% ao ano. A taxa de capitalização equivale a uma renda anual de R$ 3,69 milhões nos primeiros 12 meses após a compra do imóvel.

Para Pedro Niklaus, analista da Empiricus, o cap rate de primeiro ano está ligeiramente abaixo do que o fundo entrega hoje, mas "a execução da expansão deve agregar valor para o fundo no médio e longo prazo diante do retorno esperado pela gestão".

Os planos de expansão do HSML11 para o Shopping Uberaba

Vale destacar que a conclusão da venda ainda está condicionada ao cumprimento de determinadas condições precedentes, incluindo o fim dos trabalhos de auditoria.

Mas, caso finalizada com sucesso, terá início oficialmente o processo de expansão do Shopping Uberaba, que contempla quatro etapas para elevar a Área Bruta Locável (ABL) do empreendimento para 31,5 mil metros quadrados.

O objetivo do projeto é consolidar o imóvel como um shopping regional com importantes marcas de gastronomia e varejo e alta geração de valor. A estimativa de yield on cost, ou de dividendos em relação ao preço médio de aquisição, é de 15,2%, segundo os cálculos da gestão.

"Considerando um cap de 8%, o valuation estimado do ativo após expansão seria de R$ 815 milhões comparado com R$ 485 milhões de custo total do investimento", destaca o comunicado enviado pelo HSML11 ao mercado.

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A primeira fase da expansão, que inclui cerca de 4 mil metros quadrados, está prevista para começar após a conclusão da quarta emissão de cotas do fundo imobiliário.

Na oferta, iniciada neste mês e atualmente em andamento, tem como objetivo levantar quase R$ 200 milhões para o FII e deve ser liquidada até o final do próximo mês.