Fundo imobiliário que trava disputa judicial com o Banco do Brasil (BBAS3) recebe nova proposta para vender imóvel alvo do imbróglio

A Cury (CURY3) ganhou uma competidora na disputa por um imóvel que está no portfólio do fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) e é alvo de uma disputa entre o Banco do Brasil (BBAS3) e o FII.

O BBFI11 recebeu na última quarta-feira (12) uma proposta da Sod Capital pelo CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que era locado pelo banco. A gestora ofereceu R$ 55 milhões pelo ativo a serem pagos em 18 parcelas mensais de pouco mais de R$ 3 milhões.

A cifra é 10% superior ao valor apresentado pela Cury. A construtora enviou no final de setembro uma oferta de R$ 50 milhões, divididos em 12 parcelas iguais de R$ 4,16 milhões, pelo mesmo imóvel.

O BTG Pactual, administrador do fundo imobiliário, ainda não emitiu avaliações sobre nenhuma das propostas, mas afirma que "manterá os cotistas e o mercado informados dos próximos andamentos
de forma tempestiva".

A Sod condiciona a realização do negócio à viabilidade do desenvolvimento de um empreendimento imobiliario no local. Já a Cury exige a inexistência de qualquer impedimento jurídico e ambiental que inviabilize a transação.

Entenda o impasse entre o Banco do Brasil e o fundo imobiliário

Vale destacar que a briga jurídica em questão não está ligada diretamente ao imóvel, mas sim ao contrato de locação entre o FII e o BB. Firmado em 2015, o acordo envolvia a ocupação de nove blocos do Carj e encerrou-se em outubro de 2020.

Cinco meses antes do prazo final, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defendeu a renovação nos termos originais.

O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 já sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.

O FII ajuizou um processo para receber os valores atrasados que, segundo o último relatório gerencial, somavam pouco mais de R$ 15 milhões, nos cálculos da administração.

Uma decisão judicial proferida no início de julho determinou a citação na ação de execução e solicitou que o BB pagasse os aluguéis devidos. Mas a determinação não foi seguida pelo banco.

É importante relembrar que a inadimplência começou justamente após o Banco do Brasil dar um "ultimato" ao BBFI11. A instituição financeira decidiu em março que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.

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De acordo com o BBFI11, a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.

O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. "A administradora [do fundo] informa que fará todos os esforços para fazer jus aos valores inadimplidos parcialmente pelo locatário desde 05/10/2021 no âmbito da ação renovatória", assegurou o BTG em comunicado.

Já o Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro, a informação de que exista inadimplência, "já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo.

"Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco", diz o BB.

FII recebeu proposta para venda de outro imóvel do portfólio

O outro imóvel que compõe o portfólio do BBFI11, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil. E atraiu a atenção de outro potencial comprador.

O BBFI11 comunicou ter recebido uma proposta para vender o Edifício Sede 1 para a PaulOOctavio Investimentos Imobiliários. A empresa ofereceu R$ 80 milhões pelo ativo.

A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na proposta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.

"Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigencia com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso", diz o documento encaminhado ao fundo.

O BTG Pactual, afirma que irá apurar o conteúdo da proposta — incluindo um laudo de avaliação que estima que serão necessários gastos de R$ 96 milhões em benfeitorias no imóvel — e avaliará se o "valor está fundamentado".