Dividendos zerados? Fundo imobiliário XPPR11 projeta resultado financeiro negativo e Guide alerta para riscos aos rendimentos em 2024

O pagamento mensal de dividendos não é a única vantagem de investir em fundos imobiliários, mas certamente é uma das que mais atraem os investidores. Por isso, um alerta da Guide a respeito dos rendimentos do XP Properties (XPPR11) pode assustar os mais de 60 mil cotistas do FII.

Em seu guia semanal da indústria publicado nesta segunda-feira (18), Fernando Siqueira, head do time de research da corretora, destaca que a projeção de resultados produzida pelo XPPR11 mostra um resultado caixa negativo para o FII no próximo ano.

A estimativa sai de R$ 0,12 por cota, em agosto deste ano, para -R$ 0,26 por cota a partir de junho de 2024. Veja abaixo:

Vale destacar que o resultado caixa é a métrica utilizada para balizar o pagamento de dividendos. A regulação dos FIIs, que está na Lei 9.779/99, determina que eles devem pagar semestralmente 95% dos rendimentos apurados no regime de caixa.

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O que ameaça os resultados — e dividendos — do XPPR11?

Os fundos devem contabilizar todas as receitas com aluguéis, vendas de imóveis, certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) e outros ativos, descontar o pagamento das despesas — incluindo gastos administrativos e com os imóveis — para chegar à soma mínima de dividendos que será distribuída aos cotistas no semestre.

No caso do XPPR11, porém, a linha das receitas tem diminuído, enquanto a das despesas subiu. E um dos culpados é a alta taxa de vacância do portfólio, que está na casa dos 47% desde março deste ano, de acordo com o último relatório gerencial.

Vale relembrar que o segmento de lajes corporativas, no qual o FII se insere, foi um dos mais afetados pela pandemia de covid-19 e ainda não se recuperou totalmente do crescimento na adoção do home office.

Regiões como a da Avenida Faria Lima, em São Paulo, estão aquecidas, mas o setor ainda sofre com a desocupação elevada em regiões mais afastadas do centro financeiro do país.

O XP Properties detém uma fatia de um imóvel no entorno da Faria Lima, mas os outros dois edifícios do portfólio estão em Alphaville, bairro da cidade de Barueri, e correspondem a maior parte da vacância do portfólio.

"Não recomendamos exposição ao fundo, visto a má localização dos imóveis em Alphaville e região que passa por vacância histórica (média de 30%)", indica a Guide.

A gestão do XPPR11 trabalha para locar os espaços vazios, mas registra poucas visitas com probabilidade alta de conversão, conforme indica o gráfico divulgado pelo fundo neste mês.

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Alavancagem financeira também é um problema?

Além dos imóveis vagos, a Guide cita também uma "expressiva" alavancagem que onera o resultado do fundo. O saldo devedor total dos títulos de securitização vinculados ao FII é de pouco mais de R$ 593,6 milhões.

Com os problemas no portfólio, as cotas do XPPR11 são penalizadas na B3 e acumulam uma queda de 26,5% neste ano.

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