Fundos imobiliários mais recomendados têm reviravolta com fim da alta da Selic à vista; conheça os favoritos para fevereiro

Tudo ia bem na vila dos fundos imobiliários. Após enfrentarem um segundo semestre difícil em 2021, o segmento voltou a ter mais atratividade para os investidores na reta final do ano e conseguiu reverter boa parte da queda acumulada.

E os FIIs ainda seguiam embalados no início deste ano: o IFIX, índice que mede o comportamento dos fundos mais negociados na bolsa, caminhava para terminar janeiro em alta. Até que, nos últimos dias do mês, uma surpresa vinda diretamente da “xerife” do mercado de capitais mudou o cenário.

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) determinou que o fundo Maxi Renda FII (MXRF11) — um dos maiores da indústria — precisa pagar rendimentos aos cotistas com base no resultado contábil, e não no regime de caixa.

Na prática, o novo entendimento poderia afetar a previsibilidade do pagamento de dividendos. Vale lembrar que a distribuição mensal de proventos é um dos maiores atrativos da vila dos FIIs.

A CVM também jogou mais um balde de água fria no setor ao confirmar que o novo entendimento poderia valer para outros fundos com características similares.

Após a mobilização de gestores, influenciadores e investidores, a xerife do mercado de capitais deu sinais de que pode voltar atrás no tema e suspendeu temporariamente a decisão. Mas o estrago já estava feito: o IFIX terminou janeiro com uma queda de 0,99%. Veja abaixo o desempenho por segmento:

Segmento	Rentabilidade em janeiro
Recebíveis Imobiliários	0,94%
Híbridos	-0,51%
Outros	-0,68%
IFIX	-0,99%
Fundos de Fundos	-1,30%
Logístico/Industrial	-1,88%
Shoppings Varejo	-3,55%
Escritórios	-3,94%

Como mostra a tabela, os recebíveis imobiliários garantiram a única alta do período. Para eles, que são fundos de papel — ou seja, ativos que investem em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário — a decisão da CVM pesou menos que os benefícios com a inflação ainda em alta e o ciclo de aperto na taxa básica de juros (Selic).

Já os outros segmentos de FIIs de tijolo - cujo patrimônio está em ativos reais -, que tinha as forças ainda abaladas pelo tombo do ano passado, não resistiram ao novo golpe e voltaram a registrar quedas bruscas.

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Conheça os fundos imobiliários preferidos para fevereiro

Apesar de desagradar quem viu a carteira de FIIs avermelhar-se novamente, o novo recuo dos fundos imobiliários de tijolo abriu uma oportunidade de compra em categorias que, segundo os especialistas, são promissoras para este ano.

Os fundos de papel ainda não largaram completamente o osso e permanecem entre as recomendações preferidas das corretoras.

Mas, com as perspectivas do fim do ciclo de alta da Selic mais próximas e a expectativa de arrefecimento da inflação, o segmento abriu espaço para o surgimento de uma nova aposta.

E o responsável por quebrar o domínio do papel é o Bresco Logística (BRCO11). Presente entre os favoritos de três corretoras, o ativo é medalha de ouro na seleção de fundos imobiliários mais indicados para o mês.

Apesar de o setor logístico acompanhar o crescimento do e-commerce, as cotas do FII estiveram entre as mais prejudicadas pelo cenário econômico no ano passado. Mas há um lado positivo: quanto maior a queda, maior o desconto. No caso do BRCO11, o recuo foi de mais de 11%.

Além dele, outros fundos descontados aparecem na segunda posição, onde temos um empate entre seis ativos. São eles: BR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11), CSHG Real Estate (HGRE11), Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), Valora RE III (VGIR11), Vinci Logística (VILG11) e Vinci Shopping Centers (VISC11).

Confira a seguir os fundos preferidos de cada corretora entre os indicados nas suas respectivas carteiras recomendadas para fevereiro:

Entendendo o FII do Mês: todos os meses, o Seu Dinheiro consulta as principais corretoras do país para descobrir quais são suas apostas para o período. Dentro das carteiras recomendadas, normalmente com até 10 fundos imobiliários, os analistas indicam os seus três prediletos. Com o ranking nas mãos, selecionamos os que contaram com pelo menos duas indicações.

Bresco Logística (BRCO11) — o campeão improvável

Um dos poucos efeitos positivos da pandemia de covid-19 foi a aceleração do e-commerce. Com boa parte dos brasileiros confinada em casa, comprar pela internet foi uma das alternativas (e distrações) mais viáveis para a população.

Como o álcool em gel e a lavagem de mãos, esse parece ter sido um hábito que veio para ficar mesmo após o fim das medidas de restrição e estimula a competição entre as varejistas online. Nesse caso, ganha a mais rápida na hora da entrega.

E, com essas empresas na busca por uma infraestrutura melhor, os galpões logísticos também têm muito a ganhar.

Nesse contexto, o Bresco Logística (BRCO11) desponta como o favorito das corretoras, com indicações de Ativa Investimentos, Mirae e Necton.

Com 11 ativos na carteira, o BRCO11 chama a atenção pela qualidade do portfólio quando o assunto é risco. “Aproximadamente 95% dos inquilinos são classificados como grau de investimento AAA ou AA pelas agências de rating”, destaca a Ativa.

A localização dos galpões é outro ponto forte: cerca de 35% deles estão na cidade de São Paulo e 36% da receita total do fundo também vem da maior metrópole do país. O restante dos ativos está dividido entre Minas Gerais, Bahia, Paraná, Rio Grande do Sul e Rio de Janeiro.

Além disso, a taxa de vacância física atualmente zerada também agrada os analistas. E a situação deve permanecer assim por mais algum tempo, já que os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4,6 anos.

Repercussão — poderia ter sido pior

Apesar da queda do IFIX, janeiro trouxe resultados mistos para os fundos imobiliários mais recomendados do mês passado.

O campeão anterior, Mauá Capital Recebíveis Imobiliários (MCCI11), recuou 1,65%, mas algumas das menções honrosas conseguiram resultados positivos. O BR Crédito Imobiliário Estruturado (RBRY11), por exemplo, avançou 0,30%, enquanto CSHG Logística (HGLG11) e TRX Real Estate (TRXF11) registraram altas na casa dos 0,50%.

O Maxi Renda (MXRF11), que está no centro da polêmica decisão da CVM, mas não entrou na seleção de FIIs do mês do Seu Dinheiro, recuou 6,23%, uma das maiores quedas do período. Veja na tabela a seguir o desempenho de todos os fundos dos top 3 das corretoras em janeiro:

Antes de sair, confira três ações promissoras da bolsa no vídeo abaixo e inscreva-se no canal do Seu Dinheiro para mais conteúdos exclusivos sobre investimentos: