Fundo imobiliário com retorno acima do CDI? BB Investimentos vê oportunidade em FII multiestratégia do BTG

Quem investe em fundos imobiliários está sempre caçando dois tipos de oportunidade: dividendos elevados e ganho de capital. Foram justamente esses fatores que chamaram a atenção dos analistas do BB Investimentos para o BTG Pactual Real Estate Hedge Fund (BTHF11).

Em relatório publicado nesta sexta-feira (22), o BB-I avalia o FII como "uma alternativa interessante para investidores que buscam renda e ganho de capital, especialmente aqueles com maior apetite a risco".

Segundo os analistas, o BTHF11 protege o capital dos investidores em momentos de estresse, mas também consegue capturar oportunidades em ciclos favoráveis por conta da estratégia de alocação em renda fixa e ativos imobiliários de renda variável, como cotas de outros FIIs e ações.

Além disso, o BB-I destaca que o BTHF11 é o segundo maior fundo imobiliário do segmento de multiestratégia e possui boa liquidez.

Os analistas ainda indicam como um dos principais pontos fortes do FII o dividend yield (taxa de retorno de dividendos), que, de acordo com eles, é atrativo em relação aos pares e também em relação ao CDI. Confira a seguir a performance do BTHF11 nos últimos 12 meses:

Há ainda uma oportunidade para quem quer colocar o BTHF11 na carteira. Segundo o BB-I, o FII apresenta um desconto de 8% em relação ao valor patrimonial.

O histórico do BTHF11

Atualmente, o fundo possui cerca de R$ 2 bilhões de patrimônio líquido e representa aproximadamente 1,2% do IFIX, índice de referência dos FIIs. Porém, a história do BTHF11 nem sempre foi de sucesso.

A primeira oferta ocorreu no início de 2023, com captação de R$ 360 milhões. Porém, a consolidação mesmo veio só no segundo semestre de 2024, após a integralização dos ativos do então BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), que, na época, era o maior FoF (fundo de fundos) da indústria.

Após receber os ativos do BCFF, o BTHF11 iniciou um processo de reciclagem, que fortaleceu a distribuição de dividendos e, ao mesmo tempo, gerou caixa.

Com isso, o FII passou a ter fôlego para ganhar escala e fazer alocação em ativos com maior assimetria, tanto em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) quanto em cotas de outros fundos imobiliários.

Vale lembrar que, ao final de 2024, o mercado de FIIs viveu uma verdadeira sangria, passando a negociar bons ativos com descontos relevantes, o que favorecia novas alocações.

O que o FII BTHF11 tem na carteira hoje

Nesse cenário, o BTHF11 construiu um portfólio que, atualmente, possui pouco mais da metade (54,7%) dos recursos alocados em cotas de FIIs, sendo 62% em fundos de tijolo e 38% em papel.

Na avaliação dos analistas do BB Investimentos, essa combinação é mais favorável para capturar ganhos em ciclos de queda de juros.

Entre as principais posições do fundo hoje, os destaques são:

• TRX Real Estate (TRXF11), com 7% do patrimônio líquido (PL);
• BTG Pactual Shoppings (BPML11) com 2,8% do PL;
• Fundo imobiliário Iridium Recebíveis (IRIM11) com 8,7%;
• BTG Pactual Fundo de CRI (BTCI11) com 3,8% do PL; e
• Patria Securities (PSEC11) e Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços (PCIP11), que somam 0,7%.

O fundo também possui exposição a 41 CRIs, que representam 18,2% do patrimônio líquido. A carteira de crédito é 60% composta por ativos indexados ao IPCA, com retorno médio de 10,4% acima da inflação (IPCA+10,4%) e 38% composta por ativos indexados ao CDI, com retorno médio de 3,8% acima da taxa de juros em (CDI+3,6%).

Segundo o BB-I, a posição de títulos de renda fixa do BTHF11 indica um risco moderado, além de que boa parte das operações conta com garantias.

Riscos no radar do FII

Apesar da avaliação positiva para o FII, os analistas destacam que o fato de o BTHF11 ser relativamente novo adiciona uma camada de risco à tese.

Além disso, o fundo possui alocação relevante em outros FIIs da própria gestora, ou seja, do BTG Pactual. Segundo o BB-I, essa característica pode ser considerada como um conflito de interesses.

Os analistas ainda indicam que as operações de crédito do BTHF11 são consideradas mais arriscadas, o que tende a elevar o risco de crédito com abertura da curva de juros, ou seja, com a perspectiva de que as taxas fiquem mais elevadas no longo prazo.

O BB Investimentos também avalia que o resultado do FII depende da gestão ativa, que apresenta uma maior dificuldade em cenário de juros elevados, como o que vemos atualmente.

Vale lembrar que, apesar de o Comitê de Política Monetária (Copom) ter reduzido a Selic para 14,50% ao ano, a perspectiva é que o ciclo de cortes seja mais longo, mantendo a taxa básica de juros em níveis mais altos por mais tempo.