US$ 12 bilhões à vista? Nova associação quer trazer o gringo para os fundos imobiliários e impulsionar o mercado brasileiro

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) vive uma nova fase, e um dos sinais mais claros dessa mudança foi o aumento do fluxo de capital estrangeiro no setor durante os primeiros meses desse ano. Porém, para subir de nível e jogar na liga dos gigantes globais, os FIIs brasileiros ainda enfrentam um obstáculo: a institucionalização.

Foi observando essa lacuna que Potyguara Camargo decidiu que era hora de fundar a Latin America REITs Association (LAREAL), associação criada para liderar a institucionalização dos fundos imobiliários do Brasil e da América Latina.

Para isso, a meta da LAREAL é traduzir o dialeto dos FIIs de tijolos brasileiros — ou seja, aqueles que investem diretamente em imóveis físicos — para o inglês de Wall Street.

Isso porque, na visão da associação, o Brasil ainda aparece sub-representado em índices globais de real estate justamente pela falta de padronização e pela dificuldade de investidores estrangeiros entenderem o funcionamento do mercado imobiliário local.

A conta ajuda a dimensionar o potencial. Segundo projeções da LAREAL, só com uma maior participação brasileira no FTSE EPRA Nareit Emerging Index, benchmark global que acompanha empresas e veículos imobiliários listados em mercados emergentes, o peso do país poderia subir para 13,45%, com market cap de US$ 25,5 bilhões.

Na prática, isso significa que a maior participação do Brasil em um índice em que ele já aparece abriria espaço para um fluxo adicional de cerca de US$ 12 bilhões em capital estrangeiro para os fundos imobiliários, de acordo com a entidade.

Mas o caminho até lá é longo, e Camargo não enfrenta essa missão sozinho. O núcleo fundador da instituição conta com gestoras de peso como Alianza, Guardian, Suno, TRX, Valora e Vinci Compass.

Em entrevista ao Seu Dinheiro, o presidente da LAREAL detalhou os bastidores do plano para aproximar os FIIs brasileiros de Wall Street e impulsionar a entrada de investidores estrangeiros no mercado.

O "bicho" que nem os tubarões entendem

Desde 2016, o setor de FIIs já multiplicou o tamanho por sete, atingindo um volume de ativos de R$ 236 bilhões. Porém, o mercado ainda segue sustentado pelo investidor pessoa física, tendo atraído quase 3 milhões de participantes.

Foi circulando pelos corredores da Expert XP, quando ainda ocupava a mesa institucional de FIIs da XP Investimentos, que Camargo percebeu a origem desse contraste.

Enquanto cerca de 2,9 milhões de CPFs sustentam o mercado de fundos imobiliários, muitos investidores institucionais evitavam o setor, demonstrando uma certa dificuldade para entendê-lo.

"Diferentemente do que a gente imaginava, a objeção dos grandes players não era em relação ao tamanho do mercado ou à liquidez. Era muito mais voltado para o fato de eles não terem alguém dedicado ao estudo e à análise desse produto", conta Camargo.

Segundo o presidente da LAREAL, ele ouviu tubarões do mercado dizerem que não entendiam "esse bicho" e preferiam não entrar no mercado de FIIs agora, sem enxergar uma grande oportunidade nos ativos no ciclo atual.

Porém, Camargo tem uma visão diferente. Para ele, os fundos imobiliários ainda são incipientes, mas a entrada de capital estrangeiro deve mudar esse cenário.

"A entrada desses investidores fará com que exista uma pressão de preço, um aumento de liquidez e um aumento de passivo. Tudo isso gera um ciclo virtuoso para os FIIs, que impulsiona um momento positivo no médio a longo prazo", comenta.

A LAREAL na prática

Mas é nesse dilema que entra a LAREAL. A associação surge justamente para domesticar esse "bicho", atacando em três frentes: relacionamento, dados e defesa do mercado de FIIs.

Segundo Camargo, a instituição possui uma estrutura focada especificamente em conectar investidores, promovendo o contato direto entre os diferentes perfis para destravar oportunidades de alocação.

A LAREAL também vai atuar como uma vitrine do setor, adicionando transparência por meio de análises aprofundadas dos fundos imobiliários, relatórios de fluxo e materiais técnicos.

O objetivo é ajudar os investidores na tomada de decisão ao fornecer uma base de dados robusta e que, até então, era de difícil acesso.

Além disso, a associação vai ajudar a encurtar a distância entre os mercados imobiliários brasileiro e globais, auxiliando os FIIs a se adaptarem às metodologias internacionais.

Ou seja, a associação vai dar o caminho das pedras para que as gestoras possam padronizar os FIIs para que eles possam ser comparáveis aos Real Estate Investment Trust (REIT), que são empresas norte-americanas que investem em imóveis geradores de renda.

Segundo Camargo, a entidade busca unificar a voz da indústria e padronizar as informações para que um investidor em Nova York ou Londres consiga comparar um FII de Logística em Cajamar (SP) da mesma forma que adquire um REIT em Atlanta.

LAREAL em defesa do mercado imobiliário

Apesar de ser uma recém-nascida, a LAREAL já se sentou na mesa dos adultos. A associação foi aprovada como membro da Global REIT Alliance (GRA), ocupando uma das 24 cadeiras globais ao lado de potências como a NAREIT, dos EUA, e EPRA, da Europa.

Segundo Camargo, a entidade também vai representar a classe na REITweek, em Nova York, que ocorre no próximo mês.

Esse é mais um pilar da atuação da associação, que vai atuar como interlocutora do mercado imobiliário brasileiro e latino-americano.

A estratégia inclui a participação e promoção de eventos tanto no Brasil quanto no exterior para dar visibilidade aos produtos imobiliários da região e, através do networking, ampliar o diálogo com reguladores.

Isso porque, embora o foco inicial sejam os fundos de tijolo — por serem mais comparáveis aos veículos internacionais —, o presidente da LAREAL ressalta que a ambição é abranger toda a indústria.

"Não se trata apenas de atrair capital profissional. A agenda é mais ampla: institucionalizar o setor. Isso envolve dados, padrões, governança, educação de mercado, liquidez e uma representação capaz de dialogar em nome de uma indústria, e não apenas de casas individuais", afirmou Camargo ao Seu Dinheiro.

Apesar da estreia recente, o presidente também já tem em mente os próximos passos para a LAREAL: a meta agora é chegar a 45 fundos membros ainda no primeiro ano.

E como fica o investidor pessoa física?

Camargo também vê benefícios para o investidor pessoa física. Segundo o executivo, com a institucionalização do mercado de FIIs e a chegada de capital estrangeiro, a tendência é que as cotas registrem valorizações, aumentando o patrimônio dos cotistas.

Além disso, a LAREAL promete democratizar os dados que antes ficavam restritos aos grandes players do mercado.

"A ideia é que a gente poste diversos relatórios grátis, notícias e informações de fluxo que normalmente só chegam ao institucional. Como somos uma associação sem fins lucrativos, não teria por que ficarmos guardando o ouro", disse o presidente.