Dividendos de 16% e desconto na bolsa não convencem: por que a XP ainda evita recomendar este fundo imobiliário

O desconto chama atenção, os dividendos seguem elevados e o histórico de retorno deste fundo imobiliário é robusto. Ainda assim, a XP Investimentos prefere manter cautela com o Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) em meio ao cenário de juros altos e maior risco no mercado de crédito imobiliário.

A corretora manteve recomendação neutra para o HABT11, mas vê espaço relevante para valorização das cotas. O preço-alvo estimado pela XP é de R$ 95,40, o que representa um potencial de alta de 28% em relação aos níveis atuais.

Em relatório, os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar destacaram que o fundo acumula um histórico de desempenho acima dos principais referenciais do mercado, além de contar com uma gestão considerada técnica e diligente. Outro ponto positivo citado é o desconto elevado das cotas em relação ao valor patrimonial.

Apesar disso, a XP preferiu não recomendar compra do fundo neste momento. A avaliação mais cautelosa leva em conta a exposição a operações de crédito mais agressivas, um fator que, segundo a corretora, exige atenção em um ambiente de juros elevados e atividade econômica mais fraca.

Os analistas também ponderam que parte das garantias dos ativos é considerada menos líquida e mais difícil de executar. Além disso, embora o dividend yield (retorno com dividendos) de cerca de 16% seja elevado, a XP entende que existem alternativas no mercado com relação risco-retorno mais atrativa.

O perfil do fundo imobiliário

O HABT11 é um fundo imobiliário de papel com perfil mais arrojado. O veículo foi originalmente estruturado pela Habitat Capital, mas passou para a XP Asset após a aquisição da gestora, concluída há quatro anos.

Hoje, o fundo reúne cerca de 55 mil cotistas na bolsa brasileira (B3) e possui patrimônio líquido próximo de R$ 775 milhões. Segundo a XP, desde o lançamento, o fundo entregou retorno acumulado de quase 104%, considerando tanto a valorização das cotas quanto os dividendos distribuídos.

O desempenho supera o de outros fundos imobiliários high yield (maior risco e retorno mais elevado) e, na visão da corretora, reforça a capacidade da gestão de atravessar cenários mais adversos.

Por outro lado, o histórico também foi marcado por maior volatilidade, reflexo do perfil mais agressivo da carteira.

Carteira mais arriscada ainda exige cautela

A XP afirma que, embora parte relevante dos empreendimentos ligados aos certificados de receíveis imobiliários (CRIs) do fundo — títulos de renda fixa lastreados em dívidas do setor imobiliário — esteja em estágio avançado de obras e vendas, a carteira segue concentrada em segmentos considerados mais arriscados.

Atualmente, cerca de 48% da exposição está ligada ao setor de multipropriedade, enquanto loteamentos representam 25% da carteira e incorporações verticais respondem por outros 24%.

O relatório também chama atenção para a composição das estruturas de crédito. Aproximadamente 16% do patrimônio líquido está alocado em séries subordinadas e 1,8% em séries mezanino, modalidades que não têm prioridade no recebimento dos fluxos de pagamento.

O mercado imobiliário mudou: as oportunidades em FIIs de papel, shoppings e logística

Segundo a corretora, os CRIs contam com estruturas robustas de garantia, incluindo alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária e avais dos sócios. Ainda assim, a XP destaca que os ativos usados como garantia estão espalhados por 11 estados brasileiros com menor liquidez, o que pode dificultar eventuais execuções.

A gestão do fundo também segue promovendo uma reciclagem ativa da carteira, buscando reduzir a exposição a operações mais complexas ou consideradas mais desafiadoras.

Mesmo assim, parte relevante do patrimônio ainda permanece em créditos desenquadrados nas métricas internas de monitoramento da gestora. Segundo o relatório, essas operações que "vêm sendo trabalhadas sem apresentar o resultado esperado, mas com viés positivo de recuperação (rating “C”), representam 15,1% do PL".

“Acreditamos que o mercado já precifica, de forma mais do que suficiente, os riscos mapeados no portfólio do FII. Por outro lado, entendemos que o cenário de juros elevados por período prolongado, aliado a seus efeitos sobre a atividade econômica, ainda exige cautela em relação a créditos high yield”, escreveram os analistas ao justificar a manutenção da recomendação neutra.

*Com informações do Money Times