O que será dos fundos imobiliários com o fim da isenção de IR sobre os rendimentos?

Investir em imóveis sem ter que lidar com inquilino e receber aluguel isento de imposto de renda é tudo que o investidor brasileiro pediu a Deus. Mas esse sonho está prestes a ficar menos cor de rosa caso a proposta da equipe econômica do governo Bolsonaro para a tributação de fundos imobiliários saia do papel.

No seu projeto de reforma do imposto de renda, segunda etapa da reforma tributária enviada ao Congresso, o governo instituiu a tributação de 15% sobre os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários em todos os casos, incluindo aqueles em que os cotistas ficam hoje isentos de IR.

Atualmente, os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários ficam isentos de imposto de renda para as pessoas físicas, desde que tenham, no mínimo, 50 cotistas e cotas negociadas em bolsa. Além disso, o cotista beneficiado pela isenção não pode ser dono de mais de 10% das cotas do fundo.

Apesar de essa história de tributação já rondar o mercado de FII há um bom tempo, a notícia de que ela foi de fato incluída na proposta de reforma do governo caiu mal. No dia do anúncio, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) fechou em queda de 2%, mas chegou a cair mais de 3% no pior momento do dia.

Depois de mais um pregão de queda na segunda-feira, ontem o mercado teve uma recuperação parcial das perdas. Mesmo assim, desde sexta o IFIX ainda acumula baixa de 1,26%.

Não dá para negar que a isenção de imposto de renda era um dos principais - se não o principal - chamariz deste mercado para a pessoa física.

Com a queda estrutural da taxa de juros, mais e mais pessoas físicas passaram a procurar investimentos com maior potencial de retorno que a renda fixa tradicional, e sem dúvida a isenção de IR era um fator que contribuía para a rentabilidade dos FII se manter interessante, tanto em relação à taxa básica de juros quanto em relação ao retorno dos títulos públicos atrelados à inflação.

Mas e aí? A tributação dos rendimentos dos fundos imobiliários, comumente chamados também de dividendos, deve prosperar? Devemos de fato ver o fim da isenção a partir de janeiro de 2022, como quer o governo? E se realmente a proposta passar, os FII perdem a sua atratividade? O que será dessa classe de ativos afinal?

Proposta pode sofrer mudanças ou sequer ser aprovada

A tributação de rendimentos distribuídos por fundos imobiliários não é unanimidade no mundo; há isenção em países como Cingapura e Hong Kong, e mesmo nos EUA, onde os dividendos são tributados, há hipóteses de isenção ou possibilidades de abatimento dos ganhos para redução do IR a pagar.

Assim, cobrar IR sobre esses dividendos não é nenhuma prática alienígena, mas mantê-los isentos também não é.

As propostas do governo ainda passarão por uma série de discussões no Congresso, e é possível que ainda sejam bastante modificadas. Não há, portanto, qualquer certeza de que a tributação sobre os rendimentos de FII será aprovada.

É bom lembrar, inclusive, que o potencial arrecadatório com essa tributação é relativamente baixo. “Pelas nossas contas, ficaria em torno de R$ 1,5 bilhão por ano”, diz Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus.

Considerando que há empresas na bolsa capazes de pagar bilhões em dividendos num ano, a tributação dos proventos de apenas uma delas já seria capaz de superar esta cifra.

Resta saber se o governo e o Congresso estariam dispostos a pôr em prática uma medida que atinge diretamente a classe média em um mercado que é basicamente composto por pessoas físicas.

Distorções

Além disso, a proposta do governo traz uma inconsistência: enquanto que os dividendos de FII seriam tributados, outras fontes de financiamento para o mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), seguiriam isentas.

“Realmente há uma distorção neste ponto. Até porque, se o governo quer incentivar o financiamento imobiliário, a partir do momento em que ele tributa os FII, ele está afetando o mercado de CRI indiretamente, pois os fundos imobiliários são os maiores compradores desses papéis”, pondera Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter.

Ela se diz a favor de uma tributação mais isonômica entre os ativos, mas diz que, no caso do financiamento imobiliário, o mercado ainda é incipiente e necessitaria de estímulo.

“A implementação de uma tributação assim de forma repentina, sem escalonamento e sem faixa de isenção, pode ser prejudicial ao mercado. Os juros tendem a cair quando se tiram incentivos tributários do sistema, mas hoje ainda temos um déficit muito grande no setor imobiliário, e este incentivo pode acabar fazendo falta”, avalia.

Perdeu a graça?

Mesmo com a ameaça de tributação rondando o mercado há anos - ou seja, essa possibilidade já era considerada e vinha sendo incorporada nos preços das cotas dos FII na bolsa -, o IFIX ainda registrou um tombo no dia do anúncio da proposta de reforma do governo.

E as quedas podem não ter parado por aí: segundo Caio Araujo, da Empiricus, seria razoável esperar por uma queda de 5% a 10% nos preços dos fundos, dependendo de como a proposta avançar no Congresso.

Afinal, se os rendimentos forem tributados, os preços teriam que “se ajustar para baixo” de modo que os retornos percentuais dos FII, os chamados dividend yields, ainda se mantivessem atrativos ante a remuneração dos títulos públicos de longo prazo atrelados à inflação, notadamente a NTN-B com vencimento em 2035, que servem de referência para o mercado de FII.

Mas segundo os especialistas com quem eu conversei, esta desvalorização tende ser um movimento de curto prazo e deve atingir de forma mais dura aqueles segmentos que já estavam com o dividend yield mais achatado.

Afinal, a isenção dos rendimentos não é o único atrativo dos fundos imobiliários para o investidor pessoa física.

“Os fundos contam também com as vantagens da alta liquidez, da profissionalização da gestão do imóvel com custos otimizados, da possibilidade de diversificar o investimento com poucos recursos e de não ter que lidar com os inquilinos ou a burocracia de pôr um imóvel para alugar”, diz Caio Araujo, que julga que o investimento se mantém atrativo para o longo prazo, mesmo sem a isenção.

Rafaela Vitória, do Inter, também ressalta esses pontos, e diz que, mesmo com a tributação, o retorno dos fundos imobiliários, no geral, ainda é maior que o da renda fixa.

Ela lembra também que, passado esse primeiro momento de decepção dos investidores com o fim do benefício tributário, os FII passarão a ser comparados com outras classes de ativos que também serão, em sua maioria, tributadas. Não é como se os FII tivessem sido prejudicados em relação a outras classes de ativos.

“Uma tributação mais simplificada e transparente pode ser até benéfica no longo prazo”, diz a economista. Ela explica que essa isonomia tributária tende a ser positiva para a economia, permitindo, por exemplo, uma taxa básica de juros estruturalmente mais baixa, o que consequentemente é bom para os investimentos de risco.

Nem tudo é ruim

Além disso, lembra Rafaela Vitória, há um outro detalhe na proposta do governo que tem passado batido nas análises, mas que não deve ser ignorado. Cotistas de fundos que não se enquadram nas regras de isenção atuais têm seus rendimentos de FII tributados em 20% hoje. Com a proposta do governo, este percentual cai para 15%.

“Isso torna o investimento em FII mais atrativo para grandes investidores institucionais, e abre o mercado para não ficar mais tão restrito às pessoas físicas”, diz. Esse tipo de investidor, que movimenta grandes somas, é capaz de dar um impulso ao mercado de FII.

Finalmente, a tributação sobre o ganho de capital com a venda das cotas na bolsa, que hoje é de 20% para todos os investidores, cai para 15% segundo a proposta do governo. Apesar de a pessoa física não comprar e vender cotas de fundos com frequência, não deixa de ser um ponto positivo.

“Agora, o Congresso deveria discutir alternativas para diminuir os impactos da nova tributação para a pessoa física”, diz a economista do Inter.