Qual a relação entre queda de juros e fundos imobiliários?

Existe uma forte relação queda de juros e fundos imobiliários. Você talvez já tenha ouvido falar que esses fundos estão justamente entre os investimentos mais beneficiados em cenários de juros baixos ou cadentes. Mas você já parou para pensar por quê? No vídeo a seguir eu falo mais sobre essa relação:

Cortes na taxa Selic tendem a reduzir a rentabilidade das aplicações conservadoras de renda fixa e beneficiar os chamados ativos de risco, aqueles investimentos mais ligados à economia real. Por um lado, o retorno da caderneta de poupança e dos títulos pós-fixados diminui; por outro, fundos imobiliários, ações e imóveis tendem a se valorizar.

Isso acontece, primeiramente, porque uma redução da taxa básica de juros representa uma queda no custo de oportunidade. Em outras palavras, fica mais fácil para os ativos de risco pagarem remunerações bem mais interessantes do que os investimentos conservadores. Num cenário de juro alto, o ganho extra que você consegue num ativo mais arriscado pode não compensar o risco que você corre. Melhor ficar conservador e ir tomar água de coco na praia. Mas num cenário de juro baixo, correr risco passa a valer a pena.

E é bom lembrar que os fundos imobiliários são ativos de risco: imóveis podem se valorizar ou desvalorizar, assim como as cotas dos fundos. Além disso, o retorno pode estar ligado tanto à venda de imóveis com lucro quanto a aluguéis que muitas vezes dependem do bom desempenho comercial dos inquilinos. Fora que imóveis vagos, sem inquilinos, geram despesas e nenhuma receita.

Existe ainda um tipo específico de fundo imobiliário que só investe em títulos de renda fixa ligados ao mercado imobiliário, como é o caso dos CRI. Esses papéis não são assim tão conservadores, e costumam pagar um juro prefixado mais a variação da inflação. Isso faz com que eles se valorizem quando a expectativa é de queda nos juros.

O juro mais baixo também barateia o crédito, facilitando o financiamento a empresas e ao mercado imobiliário. No caso dos imóveis, esse fator é muito importante, já que esse mercado é intensivo em crédito. Dá para dizer que, sem crédito, não existe mercado imobiliário desenvolvido.

A oferta de crédito mais barato estimula as empresas a contraírem financiamentos e emitirem dívida para expandir suas atividades, o que pode levar a um aumento de demanda por espaços voltados para o público corporativo. Também estimula as pessoas físicas a comprarem a casa própria. A maior demanda por imóveis corporativos e residenciais, por sua vez, incentiva a construção e as vendas.

Uma maior concorrência por bons imóveis pode também levar os fundos imobiliários a ajustarem para cima os preços dos seus aluguéis. Ou seja, não só o preço das cotas dos fundos pode aumentar, como também os rendimentos distribuídos aos cotistas. Em um cenário de juros em alta, por outro lado, toda essa situação se inverte.

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Julia Wiltgen

jwiltgen@seudinheiro.com @juwiltgen

Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril. Hoje é editora-chefe do Seu Dinheiro.