Este FII vende imóvel alugado à Caixa Econômica e coloca R$ 3,6 milhões no bolso do cotista; saiba qual e entenda a operação

O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) está com o pé no acelerador quando o assunto é a estratégia de redução de bancos na carteira de inquilinos. O FII anunciou mais uma venda de imóvel locado a uma instituição financeira e, dessa vez, o alvo foi a Caixa Econômica Federal.

Segundo fato relevante divulgado nesta manhã (13), a operação envolve o empreendimento Senador Queiroz, localizado na Av. Senador Queiroz, em São Paulo (SP).

O ativo é majoritariamente ocupado pelo banco, ocupando 80% da área do imóvel, mas divide o espaço com uma loja de conveniência, que utiliza os 20% restante.

Ainda de acordo com o RBVA11, o valor total da venda é de R$ 10,5 milhões, equivale a R$ 7.256,39 por metro quadrado. O pagamento foi realizado da seguinte forma:

• Entrada: R$ 5 milhões recebidos na data da escritura;
• Cinco parcelas fixas e mensais de R$ 1 milhão
• Uma parcela final de R$ 500 mil.

Como garantia do recebimento das parcelas, foi definido a venda fiduciária do imóvel ao FII.

Uma venda estratégica para o RVBA11

Segundo a gestora do FII, a Rio Bravo, a venda do imóvel teve um lucro líquido relevante de R$ 3,6 milhões. Considerando todas as entradas e saídas de caixa, a operação gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 15,4% ao ano para o FII, o que equivale a IPCA + 9% ou CDI + 6%.

Além disso, a transação gerou R$ 4,58 milhões em liquidez imediata para o RVBA11, assim como R$ 5,5 milhões a receber. Segundo a Rio Bravo, a venda "reforça o caixa para novas operações e/ou amortização de alavancagem", disse em relatório.

"Essa recomposição é estratégica para aumentar a flexibilidade e capacidade de investimento do FII", complementou.

Além dos bancos, FII busca diversificação

Vale lembrar que o RVBA11 vem reduzindo a participação de bancos em sua carteira de inquilinos, buscando uma maior diversificação.

O FII nasceu como um fundo imobiliário 100% de agências bancárias, porém, desde 2019, aposta na reciclagem do portfólio, com 32 imóveis vendidos até hoje. As operações totalizam R$ 309,6 milhões em vendas, com lucro acumulado de R$ 104 milhões.

"A reciclagem de portfólio é parte central da estratégia do fundo. O objetivo é desinvestir, de forma disciplinada, em ativos e regiões em que há menor potencial de geração de valor no longo prazo, ao mesmo tempo em que fortalecemos a geração de caixa para melhorar a estrutura de capital do RBVA11" afirma a Rio Bravo em documento.

Com a transação, o fundo passa a ter uma exposição de 21% do seu portfólio ao setor bancário, o que, segundo a gestora, melhora a relação risco e retorno da carteira.

Atualmente, 12% dos ativos ainda não foram alocados em nenhum imóvel. 20% estão em imóveis alugados pela Cogna. O varejo alimentar também aparece, com GPA e Assaí como locatários.

O varejo geral, com Centauro, Pernambucanas e Renner, também passou a fazer parte da estratégia de diversificação do FII.