Reforma tributária: IBS e CBS vão prejudicar sua renda? Veja como receber aluguéis sem se preocupar com a ‘sopa de letrinhas’

A Reforma tributária, regulamentada pela LC nº 214/2025, mexe com diversos setores da economia brasileira, incluindo o ramo imobiliário. Para pessoas físicas que estão habituadas a receber uma parcela da renda em aluguéis, a medida pode trazer alterações relevantes.

Isso porque a lei prevê a incidência dos impostos CBS e IBS para aqueles que tiverem um portfólio com mais de três imóveis destinados à locação e receita anual superior a R$ 240 mil.

• SIMPLIFICANDO A SOPA DE LETRINHAS: Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) são dois novos tributos inspirados no padrão internacional de Imposto sobre Valor Agregado (IVA). A CBS, de competência federal, substitui o PIS, a Cofins e parte do IPI; o IBS, de competência estadual e municipal, substitui o ICMS e o ISS.

Segundo o analista de macroeconomia da Empiricus, Matheus Spiess, “a carga total sobre a receita de locação poderia saltar até 35,9% quando o novo sistema estiver plenamente implementado, em 2033.”

Qual o impacto da reforma tributária sobre os aluguéis de imóveis?

Até então, os aluguéis recebidos por uma pessoa física são considerados renda, sujeita a tributação no Imposto de Renda mensal via Carnê-Leão.  A partir deste ano, a locação passou a ser uma operação onerosa com bens, sobre a qual incidem CBS e IBS.

Como mencionado, essa tributação só acontecerá 1) para aqueles que receberem acima de R$ 240 mil de receita bruta no ano-calendário anterior e cuja receita tiver origem de mais de três imóveis; ou 2) se o contribuinte receber mais de R$ 288 mil de aluguel no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis locados.

Na visão de Spiess, as mudanças da reforma tributária levam a uma discussão importante para o investidor do mercado imobiliário: a diferença entre investir diretamente em imóveis e acessar o setor por meio dos Fundos Imobiliários (FIIs).

“Enquanto o investimento direto pode exigir gestão ativa, lidar com vacância, manutenção, burocracia, concentração patrimonial e, agora, maior atenção ao planejamento tributário, os FIIs oferecem uma forma mais simples, diversificada e líquida de exposição ao mercado imobiliário”, compara o analista.

Além disso, o analista aponta que os rendimentos distribuídos por FIIs continuam sendo isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, “o que preserva um diferencial relevante para quem busca renda recorrente”, pontua Spiess.

Na visão do analista, a indústria de FIIs, assim como outros mercados, vem passando por um mês de correção. “É um momento que pode abrir janelas interessantes de investimento para quem busca renda mensal, exposição ao mercado imobiliário e menor complexidade em relação à compra direta de imóveis”, comenta.

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Levando todos os aspectos da reforma em consideração, a equipe de analistas da Empiricus Research mantém a opinião de que o momento segue interessante para alocação em FIIs.

“Especialmente por meio de uma carteira diversificada, como a Empiricus Top FIIs”, comenta o analista.

A seleção combina ativos descontados, dividend yields ainda atrativos e potencial de valorização. No acumulado de 2026, a carteira acumula retorno de 230% do Ifix – com uma valorização de 9,5% versus 4,1% do benchmark.

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Assim, o dinheiro é aplicado de forma prática, sem que o investidor precise acompanhar o mercado todos os dias. As decisões de alocação ficam para os analistas e a plataforma replica automaticamente os movimentos de compra e venda ocasionais.

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