TRX de olho no endividamento: FIIs da gestora vendem imóveis alugados ao GPA (PCAR3), e dividendos extraordinários entram no radar

Com os juros elevados, os investidores estão ainda mais atentos em relação ao endividamento. A gestora TRX Investimentos também está de olho nisso. Os fundos imobiliários TRX Real Estate (TRXF11) e TRX Real Estate II (TRXB11) anunciaram a assinatura de um memorando de entendimentos (MOU) para a venda de dois imóveis comerciais, mirando a redução da alavancagem.

A gestora não informou quem é o potencial comprador dos ativos. Segundo o documento divulgado ao mercado, os empreendimentos estão localizados em Goiânia (GO) e, atualmente, são alugados ao GPA (PCAR3). As duas lojas ocupadas pela varejista estão sob contrato de locação atípica com vencimento previsto para julho de 2035.

Embora o acordo ainda não seja definitivo, ele estabelece os principais termos e garante um período de exclusividade para análise e diligência por parte do potencial comprador.

O valor total da transação é de aproximadamente R$ 74 milhões, com o pagamento estruturado em etapas:

• R$ 37 milhões à vista, após o cumprimento das condições precedentes;
• R$ 14,8 milhões em duas parcelas semestrais de R$ 7,4 milhões cada, corrigidas pelo IPCA;
• R$ 22 milhões em até 18 meses após o pagamento do sinal, também reajustados pela inflação.

A partir do primeiro repasse financeiro, o comprador passa a ter direito ao recebimento dos aluguéis dos dois imóveis.

TRX de olho na alavancagem

Ainda segundo o comunicado, um dos efeitos mais relevantes da potencial operação é a redução da alavancagem do TRXB11, com impacto estimado de cerca de R$ 36,2 milhões em dívidas relacionadas à aquisição dos imóveis.

A TRX Investimentos, gestora dos fundos, avalia que a transação está alinhada à estratégia de reciclagem de portfólio, permitindo realização de ganhos de capital, potencial distribuição de resultados extraordinários e redução de risco e endividamento.

A expectativa da administração é de que os documentos definitivos da venda sejam assinados em até 90 dias. Até lá, o comprador seguirá com a análise dos imóveis dentro do período de exclusividade.

Dividendos no bolso dos cotistas do TRXF11 e TRXB11

Caso a operação seja concluída nos termos atuais, o TRXB11, dono jurídico dos ativos ao lado da TR2 Empreendimento, estima obter um lucro líquido de cerca de R$ 24,5 milhões, equivalente a R$ 6,03 por cota. O resultado representa uma taxa interna de retorno (TIR) estimada de 11,57% ao ano.

Já para o TRXF11, que atua como controlador e principal investidor do TRXB11, o impacto positivo é estimado em R$ 0,39 por cota.

Além disso, o preço de venda está 9,57% acima do último laudo de avaliação dos ativos e corresponde a um cap rate (taxa de capitalização) de 6,61%.