O curinga dos fundos imobiliários: por que os FIIs multiestratégia podem ser um verdadeiro trunfo para os investidores em 2026

Impulsionados pela expectativa de corte dos juros em março e pelo otimismo que ronda os mercados, os fundos imobiliários (FIIs) seguem a todo vapor em 2026. Só neste início de ano, o IFIX, índice de referência do setor, já acumula alta de 2,04%. 

Esse bom momento abre espaço para uma outra categoria que costuma passar abaixo do radar: os FIIs multiestratégia, também conhecidos como hedge funds imobiliários. 

Com uma regulamentação mais flexível, os FIIs multiestratégia podem investir em diversos ativos atrelados ao mercado imobiliário, indo desde cotas de outros fundos a ações e debêntures de empresas do setor imobiliário e até títulos de renda fixa (LCIs, CRIs, Letras Imobiliárias Garantidas —  LIGs ou Letras Hipotecárias — LHs). 

E é exatamente aí que mora a vantagem para quem quer investir no setor imobiliário em 2026. 

Por conta dessa flexibilidade, os hedge funds têm mais agilidade na hora de reciclar a carteira conforme o vento sopra: se os juros demoram a cair, eles seguem posicionados no segmento de crédito, mas se o rali dos FIIs de tijolo — que investem em imóveis físicos — começa, os fundos multiestratégia conseguem migrar. 

Segundo Bruno Nardo, sócio e gestor de portfólio da área de Multiestratégia da RBR Asset, o “grande charme” desses FIIs é a capacidade de diversificar em um único fundo. “O hedge fund pode ser visto como um curinga, porque ele bebe dessa diversificação entre os setores”, disse, em entrevista ao Seu Dinheiro. 

Porém, é preciso fazer um alerta: não é qualquer fundo imobiliário multiestratégia que deve entrar na sua carteira. 

Para entender onde estão as principais oportunidades entre os FIIs do segmento, o Seu Dinheiro conversou com Adriano Mantesso, head de Real Estate da Tivio Capital; Bruno Nardo, da RBR Asset; Flavio Pires, analista de FIIs do Santander; Raul Lemos, gestor da TRX; e Rodrigo Possenti, head de fundos imobiliários da Fator Administração de Recursos. 

Hedge funds imobiliários estão em expansão, mas a hora de colocá-los na carteira é agora

Embora os FIIs multiestratégia tenham fechado o ano passado com valorização de 24,38%, segundo relatório do Santander, ainda há espaço para ir além. 

Mesmo com a valorização, os hedge funds ainda estão com desconto em relação à cota patrimonial, ou seja, os preços negociados em bolsa são menores do que as cotas realmente valem, considerando os ativos das carteiras dos fundos. 

Em outras palavras, a janela de oportunidade para os investidores entrarem na categoria segue aberta. 

E essa janela ainda pode demorar a fechar. Isso porque não são só as cotas que devem se valorizar; os FIIs multiestratégia também tendem a ver um aumento no seu valor patrimonial com a queda dos juros neste ano, já que o portfólio costuma ser reprecificado. 

“Neste ano há uma oportunidade muito boa para os investidores fazerem a migração da renda fixa, cuja rentabilidade vai começar a diminuir, para fundos imobiliários multiestratégia”, avalia Bruno Nardo, gestor da RBR Asset. 

FIIs multiestratégia ainda em crescimento

Além disso, a classe ainda está em expansão. Flávio Pires, analista do Santander, avalia que os hedge funds devem bater os seus bilhões a mais de valor de mercado nos próximos anos. 

Parte desse crescimento acompanha o desenvolvimento do setor de FIIs como um todo, que começa a ver novas estratégias se popularizando. 

Um exemplo é a tática usada pelos FIIs para aumentar o portfólio e realizar grandes fusões através do pagamento em cotas, o que influenciou inclusive os próprios hedge funds. 

O uso desse artifício para expansão fez surgirem novos gigantes do segmento de multiestratégia, como o caso da fusão entre o RBR Alpha Multiestratégia (RBRF11) e o RBR Plus Multiestratégia (RBRX11), que criou o terceiro maior hedge fund imobiliário do mercado. 

Na visão do gestor da RBR Asset essa estratégia de pagamentos em cotas deve continuar, o que tende a beneficiar os FIIs multiestratégia de grande porte, por terem maior liquidez.  

“A gente vem de um período de consolidação justamente para buscar escala, e ainda há espaço para essas operações, porque a classe precisa crescer. Mas é perfeitamente possível que um vendedor aceite cotas de grandes hedge funds, por serem moedas fortes”, disse Nardo. 

Do investidor arrojado ao conservador: os FIIs multiestratégia como curinga na carteira

Enquanto o segmento cresce, uma pergunta fica no ar: afinal, esses ativos são para qual perfil de investidor? Até porque, em geral, todo produto do mercado financeiro tem um público específico. Mas não é o caso dos hedge funds — pelo menos não para o gestor da TRX, Raul Lemos. 

“Os FIIs multiestratégia se encaixam em todo perfil de investidor que busca uma proteção imobiliária com potencial de valorização”, opinou Lemos ao Seu Dinheiro. 

E não é só ele que vê o ativo como um curinga na carteira. Adriano Mantesso, head de FIIs da Tivio Capital, avalia que o custo de oportunidade de investir em um hedge fund imobiliário é baixo. 

Isso porque, mesmo em momentos de alta volatilidade na bolsa, esses fundos têm entregado dividendos robustos, na casa dos 12,5% ao ano. Segundo Mantesso, esse nível de rendimento permite que até o investidor conservador entre na classe com tranquilidade. 

Onde os gestores estão colocando as fichas?

Porém, os especialistas ressaltam que é necessário analisar quais ativos cada FII multiestratégia carrega no portfólio. É a carteira dos fundos que vai determinar qual perfil de investidor será melhor atendido. 

Além disso, alertam que é preciso ficar de olho na pulverização da carteira e no nível de liquidez do hedge fund, assim como na qualidade dos ativos que ele carrega. 

Para os especialistas, algumas estratégias de alocação são mais atraentes para os fundos imobiliários multiestratégia. 

Considerando o cenário atual, a primeira delas é o investimento em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), especialmente os indexados ao CDI. 

“O crédito no Brasil é muito bom. Em um crédito com muita garantia real e uma taxa de juros de CDI + 2% a 4%, dá para remunerar o investidor e ainda ter o risco bastante reduzido", avalia o gestor da RBR Asset. 

Já entre os ativos de tijolo, o setor de shopping centers é um dos preferidos. O segmento tende a capturar rapidamente a melhora econômica e o crescimento do consumo. 

Uma outra tática vista com bons olhos para 2026 é a alocação em cotas de outros fundos imobiliários que negociam com desconto. 

Além disso, os especialistas avaliam que vale a pena aproveitar o rali do Ibovespa, colocando na carteira hedge funds que também investem em ações de incorporadoras.