Fundo imobiliário que investe até em ações: com fundos de FIIs ‘virando’ hedge funds, ainda há espaço para FoFs tradicionais na carteira?

Os investidores de fundos imobiliários estão voltando a sorrir. Depois de assistir a uma forte queda na bolsa na segunda metade de 2024,o principal índice de referência dos FIIs, o IFIX, já apresenta alta de 4,82% nos últimos três meses. 

Vale lembrar que o índice fechou o ano anterior com uma queda acumulada de 5,89%.

Na esteira da recuperação, uma classe de ativos imobiliários vem ganhando destaque: os chamados Fundos de Fundos (FoFs) apresentaram alta de 3,8% e ficaram entre os segmentos com maior valorização em fevereiro, segundo relatório do BTG Pactual.

Apesar disso, os FoFs estão tendo a atenção dos participantes do mercado “roubada” por outra classe: os hedge funds, também conhecidos como fundos imobiliários multiestratégia. 

Na avaliação de especialistas do setor, os hedge funds imobiliários são a nova tendência da indústria e representam uma evolução dos FoFs.

Enquanto os fundos de fundos precisam ter pelo menos 95% dos recursos alocados em cotas de outros fundos, os hedge funds podem investir em diversos ativos atrelados ao mercado imobiliário.

Além de cotas de outros FIIs, os fundos multiestratégia também podem comprar participações diretas em imóveis, ações e debêntures de empresas do setor imobiliário, cotas de fundos de participações ou ações imobiliárias e títulos de renda fixa imobiliária (LCIs, CRIs, Letras Imobiliárias Garantidas - LIGs ou Letras Hipotecárias - LHs).

É como ter, em um só fundo, uma carteira diversificada de fundos de tijolo, fundos de papel e ações de empresas do setor imobiliário.

O segmento também vem brilhando na bolsa — e bem mais que os fundos de fundos —, com uma alta de 7,2% no último mês.

Mas será que diante desta nova “paixão” dos investidores, os fundos de fundos imobiliários vão cair em desuso?

Para entender as vantagens de cada segmento, o Seu Dinheiro conversou com Ricardo Vieira, responsável pelo setor de Real Estate do Pátria; Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos; Jefferson Honório, sócio da Brio investimentos; e Alessandro Vedrossi, sócio da Valora Investimentos.

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A nova paixão do setor imobiliário: os hedge funds

Segundo os gestores, a principal atratividade que vem impulsionando o crescimento da classe de hedge funds é a possibilidade de alocar capital em diversos tipos de ativos. Isso porque a flexibilidade permite aproveitar as melhores oportunidades do momento e se proteger em cenários de queda. 

“O Brasil é um país com muita volatilidade, então há momentos em que a melhor estratégia é investir em equity [participações acionárias], e há momentos em que o melhor é investir em dívidas [títulos de renda fixa]. Ter um produto, como o hedge fund, que te dá essa oportunidade, é importante”, explica Alessandro Vedrossi, sócio da Valora Investimentos, que gere o Valora Hedge Fund (VGHF11).

Ele ainda ressalta que os FoFs ampliam os movimentos do mercado. Assim, quando o IFIX cai, o segmento tende a cair ainda mais, levando junto a distribuição de dividendos. Por outro lado, os fundos de fundos também tendem a subir mais quando o mercado está em alta.

Já os hedge funds, apesar de também sentirem os impactos da volatilidade da bolsa, podem recalibrar o portfólio para se proteger das oscilações e, assim, preservar o pagamento recorrente de dividendos, segundo o gestor da Valora.

Assim, permitem a exposição a ativos que são mais defensivos e, quando há uma reversão do cenário de contração, também admitem investimentos em outros ativos que tendem a se valorizar ainda mais.

Contudo, a flexibilidade gera um aumento no risco dos investimento. Afinal, o investimento direto em ações, por exemplo, tende a ser mais arriscado que o investimento em títulos de dívida imobiliária ou mesmo em certas estratégias de investimento em imóveis — o investimento em desenvolvimento imobiliário tende a ser mais arriscado que a estratégia de comprar imóveis prontos para revender, que por sua vez tende a ser mais arriscada que investir em imóveis para alugar.

Assim, é fundamental que os investidores avaliem a exposição da carteira do fundo em cada tipo de ativo, bem como o histórico de gestão e sua capacidade de gerar retorno. 

“Avaliar a qualidade do time da gestora é muito mais importante do que a carteira, o que eu acho que é um pouco difícil para o investidor, porque ele precisa ir além do segmento no qual aquele fundo investe. Ele precisa se questionar se a gestão é capaz de gerar valor", explica Vedrossi.

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Hedge fund é para todo mundo?

Apesar das vantagens dos hedge funds, os investidores precisam analisar muito mais do que apenas a gestão — algo, aliás, recomendado para a maior parte dos investimentos.

Na avaliação de Mauro Dahruj, gestor da Hedge Investimentos — gestora do FoF Hedge TOP FOFII 3 (HFOF11) —, o perfil do investidor também importa, e muito. Isso porque, para os investidores conservadores, que buscam dividendos constantes e baixa volatilidade, os hedge funds não são a melhor estratégia.

“A inclusão de ativos com níveis de volatilidade distintos, como ações, pode desbalancear a alocação de ativos desejada pelo investidor. E, na nossa visão, quem investe em FIIs, em geral, tende a ter um perfil de risco mais conservador”, diz Dahruj.

Além disso, para o gestor, há uma ineficiência fiscal nos hedge funds quando há investimentos em ativos sujeitos à tributação.

De acordo com ele, ao gerar ganho de capital com a venda desses produtos, o hedge fund precisa pagar o imposto naquele momento, mesmo que a distribuição do valor para os cotistas ocorra meses depois.

Com esse pagamento, o fundo acaba diminuindo o capital disponível para reinvestimentos ou distribuição de dividendos.

Assim, para Dahruj, investir diretamente nesses ativos não isentos — como ações, cotas de Sociedades de Propósito Específico (SPEs) ou Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) — é mais eficiente fiscalmente do que investir neles via fundos.

Porém, vale ressaltar que quem paga os tributos por ganho de capital com ativos não isentos é o fundo imobiliário.

Os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários, mesmo quando são hedge funds, continuam isentos de imposto de renda para a pessoa física quando atendidos aos critérios de isenção.

Para o fundo, isso significa ser negociado em bolsa ou mercado de balcão organizado e ter mais de cem cotistas.

Já para o cotista ser isento, ele não pode ter mais de 10% das cotas do fundo, nem receber dividendos superiores a 10% do total dos rendimentos do fundo.

Também não são isentos grupos de cotistas que sejam parentes entre si até segundo grau ou que façam parte de um mesmo grupo empresarial com poder de eleger a maioria dos administradores do fundo e que, simultaneamente, possuam mais de 30% das cotas do fundo ou recebam mais de 30% dos dividendos pagos.

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Os FoFs ainda valem a pena?

Ainda que os hedge funds sejam avaliados como uma modernização do mercado de fundos imobiliários, os gestores acreditam que os FoFs ainda têm espaço para brilhar.

Esses fundos seguem proporcionando uma diversificação da carteira e retornos acima da média em momentos de valorização do mercado de FIIs. 

Além disso, na avaliação de Jefferson Honório, sócio da Brio Investimentos, os investidores vão, ao longo do tempo, diferenciar melhor as estratégias dos dois tipos de ativos e conseguir avaliar as vantagens de cada um de acordo com o próprio perfil.

“Já existe um pouco dessa percepção, mas os investidores vão entender melhor quais segmentos dão um retorno maior atrelado a um risco maior e quais têm uma maior previsibilidade de caixa”, afirma Honório, cuja gestora está à frente de um hedge fund imobiliário, o Brio Multiestratégia (BIME11).

Porém, na visão do executivo, o que o investidor precisa realmente saber é se esse fundo tem capacidade de gerar valor com as classes em que ele investe.

“Então, nada impede de uma casa ter um fundo que só investe em outros fundos imobiliários, mas que faz isso com vantagens em relação ao mercado”, afirma Honório.

Já na avaliação Ricardo Vieira, responsável pelo setor de Real Estate do Pátria, apesar de não caírem em desuso, os FoFs tendem a se modernizar, o que pode levar a uma transformação de alguns deles em hedge funds.

“Os FoFs têm ativos que destravam valor e podem ser potencializados. Mas são fundos passíveis de modernização, são organismos vivos, e seus regulamentos não são estáticos. Essa modernização pode transformá-los em um hedge fund”, afirmou, em entrevista ao Seu Dinheiro.

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FoFs vs. hedge funds: uma questão de tamanho!

Mauro Dahruj, contudo, avalia que a transformação de FoFs em hedge funds é uma questão de tamanho, ou seja, FoFs menores passaram a ser incorporados por hedge funds que apresentam um maior patrimônio e número de investidores.

É o caso do Valora Hedge Fund (VGHF11), que incorporou o portfólio do Mogno Fundo de Fundos (MGHF11) em 2023. Na visão do gestor da Hedge, a movimentação indica uma tendência de que fundos maiores vão prevalecer no mercado, mas não uma tendência de transformação de FoFs em hedge funds.

Nos últimos anos, foram realizadas algumas fusões entre FoFs e hedge funds. Em agosto do ano passado, por exemplo, o BTG Pactual uniu o BTG Pactual Fundo de Fundos (BCFF11), considerado o maior da indústria brasileira na época, ao BTG Pactual Hedge Fund (BTHF11).

Na época, a gestão ressaltou que a vantagem seria a ampliação das possibilidades para o portfólio.

Ainda assim, Dahruj ressalta que a classificação não determina, necessariamente, o sucesso de um fundo. “Na prática, o que importa é a capacidade do gestor de originar e alocar em oportunidades que sejam vencedoras, para que ele possa entregar um retorno diferenciado no longo prazo”, afirma.