Janela de emissões de cotas pelos FIIs foi reaberta? O que representa o atual boom de ofertas e como escapar das ciladas

Com a taxa básica de juros em dois dígitos, o ano de 2025 prometia um cenário complicado para os investidores de fundos imobiliários. Porém, já estamos perto do fim do ano, a Selic encontra-se em 15% ao ano, e os FIIs seguem muito bem, obrigado. 

Só nos últimos seis meses, o IFIX, índice de referência do setor, já acumulou alta de 5,27%. Mas o mercado não está apenas sobrevivendo aos juros, ele também está crescendo.

Segundo dados recentes da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), de dezembro de 2024 até setembro deste ano, o volume financeiro dos FIIs aumentou 5,9%, e eles registraram um patrimônio líquido de R$ 370 bilhões.

Para quem acompanha os fundos imobiliários, esse fôlego não chega a ser uma surpresa. Após um início de ano marcado pela falta de apetite ao risco e até cancelamento de emissão de cotas, os investidores passaram a ver uma série de emissões bilionárias circular no mercado nos últimos meses.

No entanto, muitas dessas emissões foram realizadas com uma estratégia peculiar: voltadas para o investidor institucional, as operações tinham o objetivo de quitar o pagamento de imóveis através de cotas. Assim, o vendedor passa os ativos imobiliários para o FII e, em troca, recebe as cotas do fundo por meio de uma nova emissão.

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A tática pegou entre os grandes fundos imobiliários do mercado, que expandiram seus portfólios, como é o caso do TRX Real Estate (TRXF11) e o GGR Covepi Renda (GGRC11).

Porém, a questão que fica é: afinal, estamos diante de uma nova janela de emissões ou de uma transformação estrutural do mercado? E quais são os impactos da compra de ativos com pagamento em cotas para os investidores dos FIIs?

Em entrevista ao Seu Dinheiro, a analista da EQI Research, Carol Borges; o head de fundos imobiliários da Suno Research, Marcos Baroni; e Otmar Schneider, analista de Fundos Imobiliários da Nord Investimentos, explicam como os cotistas podem fugir das armadilhas e aproveitar as oportunidades.

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Janela de emissão ou FIIs em transição?

Com a taxa de juros em seu maior patamar em quase dez anos, os fundos imobiliários enfrentam maiores dificuldades para fazer emissões de cotas tradicionais, em que o investidor comum consegue participar. 

Isso porque, com a Selic alta, o apetite dos investidores costuma ser drenado para a renda fixa, que garante riscos menores e retornos atrativos.

Porém, apesar da dificuldade de captar dinheiro no mercado secundário, o ciclo de alta de juros também costuma fazer os preços dos ativos imobiliários caírem, uma vez que encarece os custos de financiamento e, assim, reduz o poder de aquisição dos compradores.

Com a necessidade de crescer em tempos difíceis, quem entra em jogo é a criatividade, e os FIIs acharam a solução para aproveitar o momento no pagamento em cotas. 

“Não é uma janela, é uma dinâmica diferente. A emissão de cotas para pagamento de aquisições permite compras interessantes em um momento contra-cíclico”, afirmou Marcos Baroni, especialista da Suno Research, em entrevista.

Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, também não vê uma janela de emissões se abrindo, uma vez que não há condições favoráveis no mercado para um aumento das operações. 

“Para ter um período muito favorável de emissões, seria necessário uma taxa de juros mais baixa. Vivemos uma última janela de emissões entre 2016 e 2019, por exemplo”, disse Schneider.

No entanto, Carol Borges, analista da EQI Research, avalia que há, sim, um momento mais favorável. “Com o ciclo de corte de juros no Brasil, que está previsto para o início do ano que vem, ficando cada vez mais próximo, os vendedores estão aceitando o pagamento em cotas porque conseguem ter uma maior previsibilidade de quando essas cotas devem se valorizar. Isso facilita as negociações”, avaliou Borges.

Embora não seja esperada uma forte queda da Selic, que deve seguir em dois dígitos no próximo ano, os cortes nos juros tendem a valorizar os imóveis, o que a analista da EQI também vê como uma janela de oportunidade.

“Além de uma janela de emissões, é uma janela boa de aquisição. Os imóveis ainda estão com preço um pouco mais comprimido e com um retorno potencial, um cap rate [taxa de capitalização], maior. É uma janela para o gestor fazer uma boa alocação desses recursos”, afirmou.

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Para ficar de olho: quando vale a pena a emissão de cotas para o investidor?

Não são só os fundos imobiliários que saem ganhando com as emissões de cotas para pagamento de ativos. Em geral, essas operações tornam os FIIs maiores e, assim, mais resilientes. 

Além disso, o fundo também ganha uma previsibilidade maior de rendimentos e menor volatilidade nos preços de mercado, uma vez que, quando um FII possui diversificação de inquilinos e ativos, as pequenas oscilações ou alterações de contratos deixam de causar fortes impactos nos resultados.

No entanto, não são todas as emissões de cotas para o pagamento de ativos que são vantajosas para o cotista. Os especialistas alertam que, quando um único investidor detém uma participação muito relevante do fundo, qualquer movimentação desse cotista pode causar volatilidade e mexer no preço da cotação.

Além disso, ele passa a ter autonomia para convocar assembleias e pedir mudanças.

Por isso, é importante conhecer as condições de negociação da oferta para verificar se há períodos de lockup — ou seja, intervalo em que o comprador não pode vender as cotas — ou quantidades máximas que ele pode vender nos meses ou anos seguintes.

Os investidores também precisam ficar de olho nos imóveis adquiridos, para entender se estão alinhados à estratégia do FII, se têm boa localização, baixa taxa de vacância e se não estão sendo comprados por um valor mais caro do que realmente valem.

Além disso, o cotista ainda precisa ficar atento se não há nenhum conflito de interesses ou se o gestor não está fazendo a operação apenas para inflar a taxa de gestão, segundo os especialistas.

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O fantasma da diluição

Outro risco que costuma tirar o sono dos cotistas é a diluição da posição no fundo imobiliário. Embora os especialistas ressaltem que as recentes emissões de cotas não prejudicaram o patrimônio do investidor, a diluição deve, sim, ser avaliada.

Segundo os analistas, existem dois tipos de diluição: a política, em que o investidor perde poder de decisão, e a econômica, em que há queda no valor do patrimônio. “Se você é um cotista minoritário, a política não altera em nada o seu investimento, porque você já não tinha capital político”, afirmou Otmar Schneider. 

A dor de cabeça para o investidor surge quando a transação é realizada abaixo do valor patrimonial do fundo imobiliário. Nesse tipo de operação, a emissão gera uma transferência de riqueza dos cotistas antigos para os novos cotistas que estão entrando.

Funciona da seguinte maneira: considere um FII de R$ 1 bilhão em patrimônio, com as cotas valendo R$ 100 cada. Se esse FII fizer uma emissão de mais R$ 1 bilhão, mas que, na operação, o valor de compra seja R$ 80 por cota, todos os investidores passam a ter cotas que valem R$ 90. 

Ou seja, enquanto o novo cotista viu o valor aumentar de R$ 80 para R$ 90, o antigo viu seu patrimônio cair de R$ 100 para R$ 90.

Ainda assim, Marcos Baroni ressaltou que emissões abaixo do valor patrimonial são raras no mercado. 

“Houve um alerta indiscriminado dos problemas da diluição. A emissão precisa respeitar o valor patrimonial e, quando isso acontece, não há prejuízos, muito pelo contrário”, avaliou.

A seleção natural dos FIIs: o que os investidores podem esperar agora?

Na visão dos especialistas, as operações voltadas para o investidor institucional revelam que o mercado está se desenvolvendo.

“O setor está em uma nova marcha de crescimento interessante. Os REITs [Real Estate Investment Trusts, os FIIs norte-americanos] passaram por essa etapa de desenvolvimento anos atrás e, hoje, são fundamentais para o mercado dos Estados Unidos”, avaliou Baroni, da Suno.

Otmar Schneider também vê o setor em uma expansão semelhante à vista no setor norte-americano, especialmente em relação à emissão de cotas para a compra de portfólios de outros FIIs. 

“No mercado de fundos imobiliários, tamanho é documento. Em momentos de alta dos juros, FIIs maiores tendem a comprar os menores. Aqui, a gente ainda tem mais de 400 fundos imobiliários. Já no mercado dos Estados Unidos, que é muito maior, existem aproximadamente 200 REITs”, avaliou.

Com o desenvolvimento do mercado imobiliário, Baroni vê uma “seleção natural” dos FIIs. “Daqui a alguns anos, o setor terá portfólios muito diferenciados, que vão se distanciar das demais classes. Serão como as blue chips [grandes empresas consolidadas no mercado de ações] do setor de FIIs”, afirmou.

Além disso, na visão de Baroni, os fundos imobiliários devem seguir com o pagamento de ativos por meio de emissão de cotas pelos próximos dois anos por conta do nível elevado dos juros e também pelo interesse dos investidores institucionais, que estão vendo vantagens nesse tipo de operação.

Com as emissões ainda no horizonte dos fundos imobiliários, há segmentos que se destacam. Na avaliação dos analistas, os FIIs de galpões logísticos e renda urbana conseguem realizar compras vantajosas por meio de cotas.

Isso porque esses setores têm uma maior diversificação de localização, especialmente fora de São Paulo, o que amplia o número de investidores institucionais interessados.

Porém, a analista Carol Borges ressalta que os fundos de papel também vêm fazendo boas operações — inclusive, abertas para o investidor geral. “Alguns fundos de papel, especialmente da gestora Kinea, estão negociando muito próximo do valor patrimonial. Então, esses fundos estão fazendo grandes emissões sem diluir o cotista, e ele ainda consegue participar”, avaliou.

Com isso, a analista contou ao Seu Dinheiro que a EQI Research vem apostando no aumento das posições de fundos de tijolo que tenham realizado boas movimentações em um período de estresse, mas sem deixar os FIIs de papel de lado.

“Embora tenha um ciclo de queda de juros, as taxas seguirão bastante altas em todo o ano que vem”, afirmou Carol Borges.