FoFs roubam a cena entre FIIs e lideram retornos no último ano, mostra índice da Rio Bravo; confira o desempenho dos setores

O mercado de fundos imobiliários enfrenta um ambiente adverso, com a taxa de juros em dois dígitos há mais de um ano. Apesar disso, os ativos vêm resistindo bravamente: só nesta semana, o IFIX, índice de referência do setor, bateu um novo recorde ao encerrar o pregão de segunda-feira (20) aos 3.941,62 pontos pela primeira vez.

Nesse cenário, a pergunta que fica é: afinal, qual classe de FIIs é mais vantajosa para os investidores? Bem, retornos passados não são sinônimos de retornos futuros, mas podem indicar o caminho — e, nesse caso, os Fundos de Fundos (FoFs) saem na frente.

Segundo dados do RBIX, índice da Rio Bravo Investimentos, os FoFs acumularam retorno de 23,1% nos últimos doze meses, ficando à frente das demais categorias.

Em seguida aparecem os fundos de tijolo, ou seja, que investem em ativos reais, com 17%. Já os fundos de papel, que alocam recursos em títulos atrelados ao mercado imobiliário, registraram um retorno de 15,4% no período.

Enquanto isso, o IFIX subiu 16,9%, refletindo a recuperação mais ampla do setor, segundo levantamento divulgado com exclusividade ao Seu Dinheiro. O RBIX é calculado considerando todos os FIIs presentes no IFIX e o peso que cada ativo possui no índice.

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Os FIIs e a curva de juros real longa

Isabella Almeida, gestora de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos, explica que a performance dos ativos no último ano foi influenciada pela curva de juros real longa.

Isso porque os FIIs são investimentos de longo prazo e, em grande parte, apresentam retornos acima da inflação. “Em março, a curva de juros real apresentou uma abertura, por conta da escalada dos conflitos no Oriente Médio e seus possíveis impactos inflacionários”, comentou a gestora.

Com um cenário macroeconômico pressionado pela guerra no Irã, os fundos imobiliários sofreram em meio à reação do mercado, registrando uma queda de 1,06%. O recuo generalizado no setor foi puxado principalmente pelos FoFs, que caíram 2,11%, conforme mostra o gráfico a seguir:

Vale lembrar que, como os FoFs alocam recursos em cotas de outros fundos, tendem a ampliar os movimentos da bolsa. Apesar disso, no acumulado dos últimos doze meses, o segmento ainda apresenta valorização de 11,87%.

“Ainda que o cenário macroeconômico possa gerar volatilidade no mercado de FIIs, os FOFs normalmente tem uma exposição tanto em crédito quanto em tijolo, o que torna suas carteiras mais defensivas em um cenário de maior incerteza”, avalia Almeida.

Mesmo após a revisão das expectativas de juros e inflação para 2026, o mercado projeta cortes de juros nas próximas reuniões do Comitê de Política Monetária (Copom), o que aumenta o apetite dos investidores em relação à ativos de risco.

“O mercado pode observar um maior fluxo de capital para ativos de renda variável, o que tende a impactar a precificação dos ativos, como os fundos imobiliários”, afirma.

Embora tenha registrado recordes nos últimos meses, o IFIX atualmente negocia com um desconto de 11% frente ao valor patrimonial, o que indica um potencial de valorização, sobretudo em um cenário de cortes de juros, segundo a gestora.

Almeida destaca ainda que, se a taxa básica diminuir, o setor tende a entrar em uma fase de maior seletividade.

“Com a redução do juro esperado, o mercado deixa de reagir apenas ao movimento macro e passa a olhar mais para as perspectivas do fundo e do setor. A performance deixa de ser predominantemente ditada por fatores macroeconômicos e passa a refletir mais a gestão ativa e qualidade do portfólio”, afirma.