FIIs em ano eleitoral: o que esperar de tijolo, papel e outros segmentos, segundo o BTG Pactual

Depois de um 2025 positivo para os fundos imobiliários (FIIs), com o IFIX atingindo máximas históricas e uma valorização superior a 20%, os investidores agora olham para frente. Afinal, a única certeza para 2026 é que a volatilidade está contratada, principalmente em função da disputa eleitoral de outubro.

Apesar dos riscos que as eleições adicionam no mercado, a visão do BTG Pactual sobre o cenário macroeconômico é construtiva. Em relatório, o banco dá destaque para a tendência de queda da taxa Selic, que se encontra a 15% ao ano.

Embora os juros devam seguir em patamar elevado ao longo do ano, um ciclo de cortes tende a reduzir a volatilidade e melhorar o ambiente para ativos de risco, especialmente aqueles com geração recorrente de renda, segundo o BTG.

Além disso, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira avaliam que as incertezas típicas de um ano eleitoral podem abrir janelas de oportunidade para a compra de ativos a preços atrativos.

Porém, não é qualquer ativo que deve entrar na carteira. “Avaliamos que a alocação em 2026 deva ser mais criteriosa, privilegiando fundos maiores, com boa estrutura de capital e com ativos de qualidade”, afirmam os analistas em documento.

Do tijolo ao papel: as oportunidades em FIIs neste ano

A grande estrela para 2026 seguirá sendo os fundos imobiliários de tijolo, ou seja, que investem em imóveis físicos. Isso porque, segundo o BTG, diversos segmentos ainda negociam abaixo do valor patrimonial, apesar da melhora operacional, o que mantém espaço para apreciação no médio e longo prazo.

Com isso, a estratégia do banco para 2026 é aumentar gradualmente a exposição aos fundos da classe, evitando movimentos abruptos.

“A alocação será feita de forma progressiva, focada em ativos com localização consolidada e previsibilidade do fluxo de caixa”, dizem os analistas.

Apesar do destaque em tijolos, isso não significa que é hora de fugir dos FIIs de papéis, aqueles que investem em títulos ligados ao mercado imobiliário.

Segundo os analistas, embora os FIIs de recebíveis imobiliários devam passar por uma redução gradual nos dividendos ao longo de 2026, refletindo a queda da Selic, o segmento continua competitivo e oferece menor volatilidade de cotas comparado aos fundos de tijolo.

Além disso, o banco avalia que o nível elevado dos juros reais segue favorecendo estruturas indexadas à inflação. Com isso, esses ativos se beneficiam ao combinarem carrego elevado com potencial de valorização por conta do fechamento da curva.

Há ainda os chamados fundos de fundos (FOFs) e os hedge funds, que também mantêm descontos relevantes por conta do chamado "duplo desconto".

Como investem em cotas de outros FIIs, esses ativos ampliam os movimentos do mercado. Assim, em cenário de desvalorização, lidam com o desconto da cota do FOF na bolsa e do desconto dos fundos da carteira.

De tijolo em tijolo: os fundos que investem em imóveis em 2026

Dentro dos fundos de tijolos, o destaque do ano passado ficou por conta dos FIIs de galpões, que foram impulsionados pela corrida entre gigantes do e-commerce, como Mercado Livre, Amazon e Shopee.

Já para 2026, a valorização das cotas pode ter chegado a um limite, embora a demanda por ativos de alta qualidade continue sólida e o crescimento dos aluguéis deva continuar.

O potencial de valorização dos fundos imobiliários do setor é considerado limitado pelo banco, pois as cotas já negociam próximas ao seu valor patrimonial, o torna a seleção de ativos ainda mais relevante.

Os FIIs de shopping centers, por outro lado, seguem com perspectiva positiva. O setor deve ser impulsionado pela isenção de imposto de renda para quem ganha até R$ 5 mil, o que deve estimular o consumo.

Vale lembrar que os rendimentos dos fundos de shopping são impactados pela venda das lojas presentes em cada ativo da carteira.

Ainda assim, há um ponto de atenção para o setor: o impacto do IGPM (Índice Geral de Preços - Mercado) negativo em 2025, que pode limitar reajustes de aluguel.

Já os FIIs de lajes corporativas fazem parte do segmento que ainda apresenta oportunidades de entrada, sendo o setor mais defasado do mercado em termos de valuation.

Apesar da melhora operacional já observada, os fundos imobiliários de lajes corporativas ainda negociam com desconto expressivo em relação ao valor patrimonial.

Segundo o banco, essa característica sustenta a visão otimista para o segmento, especialmente em regiões como Faria Lima, Pinheiros e Vila Olímpia.