FIIs de galpões logísticos têm rentabilidade de quase 30% em 2025, mas o que vem depois da alta? Veja o que esperar para o setor em 2026 

Ninguém esperava que o sol brilhasse para os fundos imobiliários de galpões logísticos em 2025. Afinal, com as taxas de juros alcançando os dois dígitos, as perspectivas eram de tempo fechado para toda a classe de tijolos — ou seja, os FIIs que investem em ativos reais. 

Porém, contrariando as previsões, os fundos de galpões logísticos terminaram o ano com rentabilidade de 29,55%, a maior entre as categorias que compõem a bolsa brasileira, segundo levantamento do Santander. 

E não parou por aí: entre os FIIs que tiveram os melhores desempenhos na B3 em 2025, os fundos logísticos ficaram em destaque, ocupando os primeiros lugares no ranking elaborado pelo Seu Dinheiro, que você pode conferir aqui. 

Com os ativos do setor brilhando durante o ano, a pergunta que fica é: como os fundos imobiliários conseguiram ter um desempenho tão chamativo, apesar da Selic ter alcançado os 15% ao ano? E, afinal, o que esperar dos FIIs de galpões logísticos em 2026? 

Para entender as perspectivas para o setor, o Seu Dinheiro conversou com a analista da EQI Research, Carol Borges; o analista da Empiricus Research, Caio Araujo; o gestor de fundos imobiliários da Daycoval Asset, Martim Fass; e o gestor de carteiras da TRX, Raul Grego. 

Uma mãozinha da pandemia e da escassez

Os primeiros sinais de que os FIIs de galpões logísticos ganhariam terreno surgiram ainda em 2019, com o início da pandemia. O isolamento social necessário levou a uma maior popularização das compras online. Isso aumentou a necessidade de infraestrutura logística no país e, por consequência, aumentando o ganho dos fundos desse segmento. 

Desde então, a disputa das grandes varejistas só aumentou. Em 2025, os consumidores viram uma verdadeira batalha de fretes grátis e entregas em 24 horas entre Mercado Livre, Amazon e Shopee.  

E quem foi o grande vencedor da briga? Os FIIs de galpões logísticos. O comércio eletrônico foi o responsável por aproximadamente 84% das novas locações do setor no ano passado. 

Segundo Raul Grego, da TRX, esse aumento foi impulsionado pela intensa procura das grandes varejistas on-line por centros logísticos de ‘last mile’, ou seja, menores e em áreas estratégicas, com alta densidade populacional, para acelerar as entregas. 

Os FIIs de galpões logísticos também se beneficiaram com os altos custos na construção dos ativos e a baixa oferta desses empreendimentos, o que acaba refletindo num aumento de preço dos ativos.  

O valor do aluguel dos galpões logísticos saiu de cerca de R$ 20 por metro quadrado, vistos desde 2020, para acima dos R$ 30 em 2025. Apesar disso, esse aumento apenas corrigiu a inflação acumulada dos últimos anos, diz Borges. "Basicamente, não está tendo um aumento real, mas já é um patamar bastante elevado”, afirmou. 

O bom desempenho dos FIIs de galpões logísticos foi sustentado pela performance operacional, com os ativos mantendo níveis consistentes de rendimentos, sendo um dos mais resilientes do mercado.  

Em 2025, a classe atingiu a mínima histórica de vacância, que chegou em 7,3%. “Mesmo com a entrega de novos estoques em São Paulo durante o ano, a demanda está forte o suficiente para absorver essa oferta”, avaliou Fass. 

Não foi só o setor logístico: os FIIs de tijolo contra a corrente

Outros dois segmentos de tijolo tiveram desempenhos acima de 25% no último ano: os FIIs de shopping centers, com rentabilidade 25,72%, e os fundos de lajes corporativas, com 25,20%. 

Além disso, os hedge funds, ou fundos multiestratégia, também registraram rentabilidade de 26,87%. Vale lembrar que a classe pode investir em diversos ativos atrelados ao mercado imobiliário, incluindo cotas de outros FIIs, participações diretas em imóveis, ações, debêntures e outros. Por isso, tendem a ampliar os movimentos da bolsa. 

Os fundos de tijolo, incluindo os de galpões logísticos, têm se beneficiado da mudança nas perspectivas econômicas, com possível queda de juros e inflação dentro da faixa limite da meta.  

“O mercado começa a reprecificar os ativos.  Eu avalio que houve uma migração de investidores, que saíram um pouco do papel para ir para tijolo”, afirmou Grego. 

Essa melhora nas perspectivas tende a ser benéfica para os ativos de risco, em especial para os FIIs de tijolo no universo dos fundos imobiliários. 

Qual deve ser o desempenho dos FIIs de galpões logísticos em 2026

Apesar do bom desempenho na bolsa no último ano, ainda dá para comprar os FIIs de galpões logísticos com desconto. Os ativos seguem sendo negociados 12,6% abaixo do seu valor patrimonial, com 79% dos ativos registrando descontos. 

E esse cenário deve seguir em 2026, mesmo com a queda de juros impulsionando as cotas na bolsa. Entre os motivos que impulsionam o valor das cotas está o volume menor de entregas, a qualidade dos portfólios e o aumento no dinheiro disponível para gastos da população. 

No ano, os fundos de galpões logísticos terão um volume menor de novas entregas de empreendimentos, o que tende a manter a trajetória de alta, acreditam especialistas, embora os descontos diminuam. 

“Os portfólios de padrão elevado, majoritariamente localizados nas principais praças de São Paulo, vão continuar capturando aumento de preço, inclusive com ajustes acima da inflação nos contratos de locação e, consequentemente, nos rendimentos”, afirmou Caio Araujo ao Seu Dinheiro. 

Os FIIs logísticos também devem ser beneficiados pela isenção de imposto de renda para quem ganha até R$ 5 mil, que aumenta o poder de compra da população e gera impactos no comércio. 

A procura pelos ativos ainda deve ampliar a diversificação geográfica do segmento, que pode expandir para regiões como o Nordeste.  

“O setor vai trazer bastante estabilidade para a carteira do investidor neste ano, seguindo com a forte demanda e bons dividendos”, afirmou Borges. 

Os riscos para os FIIs de galpões logísticos e as recomendações para 2026 

Apesar das avaliações positivas para a classe, 2026 promete volatilidade para os mercados de capitais, como os primeiros 15 dias do ano já mostraram para investidores ao redor de todo o globo. 

Por aqui, o que pesa na conta é a eleição presidencial em outubro, que ditará os rumos da política fiscal do país. Por isso, Grego ressalta que os investidores precisarão estar atentos ao timing dos investimentos e ao peso dos eventos políticos nos ativos. 

Além disso, há um risco presente na queda da taxa de juros no Brasil: embora haja a perspectiva de um início de ciclo de cortes no primeiro trimestre, ele precisa ocorrer pelos motivos certos, segundo os especialistas. 

“A Selic pode vir a cair por aumento de desemprego, diminuição de crédito, redução de atividade e até por algum tipo de recessão. Se os fatores que levarem à queda da Selic não forem os corretos, os investidores vão precisar tomar cuidado com todos os segmentos de FIIs”, avalia Fass. 

Outro problema é a manutenção das taxas dos títulos públicos atrelados à inflação, o que vai impactar não apenas os fundos imobiliários de galpões logísticos, mas toda a categoria de tijolo.  

“Isso significa que o mercado enxerga que a queda dos juros não será duradoura ou que ela não se sustenta no longo prazo. O corte da Selic influencia em decisões de curto prazo para os investidores, mas é a taxa longa que indica o cenário real para os fundos imobiliários”, afirmou a analista.