Com dividendos turbinados no radar, fundo imobiliário Tellus Properties (TEPP11) entra na mira do BTG Pactual

Os fundos imobiliários de lajes corporativas costumam focar em empreendimentos de altíssimo padrão, mas o Tellus Properties (TEPP11) entrou no radar do BTG Pactual por uma estratégia diferente, mas que tem levado o FII a turbinar seus dividendos. E, segundo os analistas do banco, a hora de comprar o TEPP11 é agora. 

Comendo pelas beiradas, o fundo compra participações relevantes em ativos corporativos classe B. Com o imóvel na carteira, o TEPP11 implementa melhorias operacionais, estreita o relacionamento com inquilinos e eleva a locação. Tudo isso para, em seguida, desinvestir, capturando ganho de capital no processo. 

Após pouco mais de seis anos, o fundo já desinvestiu boa parte de sua carteira de ativos e parte para um novo ciclo de expansão agora. 

Porém, o período de desinvestimento rendeu frutos e deve encher os bolsos dos cotistas no primeiro semestre de 2026. Para o curto prazo, o BTG Pactual estima que os ganhos não recorrentes do TEPP11 devem sustentar os dividendos na casa de R$ 0,12 por cota. 

O FII ainda pode gerar um dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado de 15,7%, patamar atrativo frente à média de aproximadamente 10% do segmento de lajes corporativas. “Nesse sentido, reforçamos nossa recomendação de compra para o TEPP11”, afirmam os analistas em relatório. 

TEPP11 é buy 

Não foram só os dividendos que fizeram o BTG recomendar a compra do TEPP11. O banco também destaca que o FII está com desconto de 4% em relação ao valor patrimonial. 

Além disso, os analistas estabelecem preço-alvo de R$ 10,10 para as cotas, o que indica um potencial de valorização de 10,3% em relação à cotação atual. 

O banco também destaca o retorno atrativo da venda do Ed. Cond. São Luiz (SP), um dos principais ativos do TEPP11, que foi vendido ainda no início de 2024. 

“A operação reforça a capacidade de execução da estratégia, mesmo em um ciclo marcado pela pandemia e pelas mudanças expressivas geradas pelo home office no setor”, disseram os analistas em relatório. 

A operação teve uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 11%, gerando ganho de capital de R$ 9,34 por cota e contribuindo para a redução da alavancagem do fundo. 

“Entendemos que a combinação entre geração extraordinária de dividendos no curto prazo, solidez operacional e continuidade da tese de investimentos já validada cria uma relação risco vs. retorno bastante atrativa para o fundo”, avalia o BTG Pactual. 

O que vem pela frente? 

Com um novo ciclo de investimentos adiante, o TEPP11 já avançou nas aquisições do Ed. Top Center, Ed. Faria Lima e Ed. GPA Jardins, todos localizados em São Paulo. 

As aquisições foram estruturadas com troca de cotas e pagamentos parcelados, contribuindo para crescimento patrimonial e diversificação da carteira. 

Além disso, as parcelas mais relevantes em relação às novas aquisições acontecem apenas em 2027, momento em que o fundo precisará de aproximadamente R$ 80 milhões. 

Segundo o BTG Pactual, o montante não é uma grande preocupação, já que poderá ser obtido por meio da venda de ativos, novas emissões ou via aumento de dívida, o que pode levar o endividamento do TEPP11 para 28% do total de ativos. 

Já para os próximos meses, a gestão espera realizar reformas nos ativos, o que pode contribuir para a redução da vacância do portfólio — que atualmente se encontra em 5,7% — com o aumento da renda recorrente e reprecificação futura dos ativos.