Dividend yield de 16%: por que este fundo imobiliário chamou a atenção do BTG

Fundo imobiliário com desconto, bons pagamentos de proventos aos acionistas e potencial de alta na bolsa: parece o combo perfeito. O BTG Pactual reiterou a recomendação de compra para o FII Tellus Properties (TEPP11), com preço-alvo de R$ 10,10 para as cotas, o que representa potencial de valorização de 10% frente ao último fechamento, de R$ 9,19.

Em relatório, os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira apontam que o FII negocia com desconto de 4% em relação ao valor patrimonial (P/VP), apresentando uma relação risco-retorno considerada “bastante atrativa”.

Para o curto prazo, a dupla estima que os ganhos não recorrentes do fundo sustentem proventos na casa de R$ 0,12 por cota até o fim do primeiro semestre de 2026 (1S26), o que implicaria um dividend yield (DY) anualizado de 15,7% — acima da média de cerca de 10% observada no segmento de lajes comerciais.

Uma tese com gestão ativa

De acordo com o BTG, o TEPP11 tem uma tese de investimentos específica: adquirir participações relevantes em ativos corporativos classe B, promover melhorias operacionais, realizar benfeitorias, estreitar o relacionamento com inquilinos, elevar a ocupação e, posteriormente, desinvestir com captura de ganho de capital.

Em meio a essa estratégia, a principal movimentação foi a venda do edifício Condomínio São Luiz, em São Paulo, no início de 2024.

A operação gerou uma taxa interna de retorno (TIR) de 11% e R$ 9,34 por cota, além de ter contribuído para a redução da alavancagem — que caiu de 10% para 7,3% do patrimônio líquido (PL) naquele momento.

“Na nossa visão, o retorno atrativo na venda de um dos principais ativos de sua carteira reforça a capacidade de execução pela equipe de gestão, mesmo em um ciclo marcado pela pandemia e pelas mudanças expressivas geradas pelo home office no setor de lajes”, escreveram os analistas.

O reinício do ciclo

Após o ciclo de vendas, o FII avançou recentemente nas aquisições dos edifícios Top Center, Faria Lima e GPA Jardins, todos situados em São Paulo, com parte delas estruturadas via troca de cotas e pagamentos parcelados, contribuindo, segundo o BTG, para o crescimento patrimonial e diversificação do portfólio.

“Cabe destacar que as parcelas mais relevantes em relação às novas compras acontecem em 2027, momento em que, nas nossas contas, o fundo precisará de R$ 80 milhões para o pagamento dessas prestações, que poderão ser obtidos por meio de venda de ativos, novas emissões ou via aumento de dívida”, apontou o relatório.

Para os próximos meses, os analistas destacam que a gestão do TEPP11 espera realizar benfeitorias nos prédios, especialmente no Top Center, o que pode contribuir com a redução da vacância da carteira, atualmente em 5,7%, com o aumento da renda recorrente e com a reprecificação futura dos ativos.

“Entendemos que a combinação entre geração extraordinária de dividendos no curto prazo, solidez operacional e continuidade da tese de investimentos já validada cria uma relação risco-retorno bastante atrativa para o fundo.”