FIIs de galpões logísticos foram os campeões de 2025; confira o ranking dos melhores e piores fundos imobiliários do ano

As projeções para o mercado de fundos imobiliários no início de 2025 não eram das melhores: taxa de juros em níveis elevados, risco fiscal no radar e perspectiva de desaceleração econômica alimentavam um pessimismo entre os gestores. 

Porém, ao final deste ano, o cenário é outro. Embora a Selic tenha chegado aos 15% ao ano e o risco fiscal ainda perturbe o sono dos investidores, um levantamento do BTG Pactual mostra que os gestores estão bem otimistas com o mercado em 2026. 

E não é para menos: desde o início de 2025, o IFIX, índice de referência dos fundos imobiliários, registrou alta de 21,15%. Vale lembrar que, ao final de 2024, o índice registrava queda de 9%. 

Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus, este ano contou com uma dinâmica praticamente inversa à de 2024. "A mudança nas perspectivas de juros e nas condições econômicas trouxe nova vida para os FIIs, que registraram forte recuperação nos meses seguintes”, afirmou o analista ao Seu Dinheiro. 
 
Após o país registrar um nível de inflação mais controlado ao longo do ano, o mercado vem antecipando o início de um ciclo de cortes de juros no primeiro trimestre de 2026, segundo Araujo. 

Vale lembrar que a queda da Selic tende a ser benéfica para os ativos de risco, em especial para os FIIs de tijolo, aqueles que investem diretamente em imóveis. Em sua última coluna no Seu Dinheiro, Araujo deu ainda mais detalhes do que esperar para os FIIs no próximo ano.

Além disso, o analista destaca que a performance operacional dos FIIs permaneceu sólida na maioria dos segmentos imobiliários, “sustentando níveis consistentes de rendimentos ao longo do período”, avaliou Araujo.

Entre os destaques positivos do IFIX, os FIIs do segmento de galpões logísticos apresentaram alguns dos melhores desempenhos de 2025. O setor vem sendo beneficiado pela alta demanda das empresas de varejo em São Paulo. 

Já quem apareceu na lanterninha do ranking foi um fundo imobiliário de papel, ou seja, que investe em títulos atrelados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O Urca Prime Renda (URPR11) teve a pior performance do ano ao despencar mais de 35% na bolsa.

Os melhores desempenhos em 2025

Entre os fundos imobiliários de galpões que compõem o IFIX e registraram o melhor desempenho no ano, o FII RBR Logística (RBRL11) saiu vencedor ao valorizar mais de 38% no ano.

Segundo o relatório gerencial de novembro, o fundo já havia alcançado dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anual de 10,43%. Considerando os dividendos distribuídos e a valorização da cota, o retorno do fundo no ano foi de mais de 50%.

Desde junho, o RBRL11 vem negociando a venda de todo o portfólio ao fundo imobiliário XP Log (XPLG11). Já neste mês, o FII anunciou a conclusão da operação.  

Os ativos foram vendidos por aproximadamente R$ 690,4 milhões. Parte do pagamento será realizado por meio de cotas do XPLG11. Assim, o RBRL11 passará os ativos imobiliários para o FII e, em troca, receberá as cotas do fundo por meio de uma nova emissão. 

Em documento divulgado ao mercado na semana passada, a RBR afirmou que a transação busca trazer ao investidor exposição a novos ativos logísticos, compondo um portfólio de relação risco/retorno superiores. 

O segundo maior desempenho também foi registrado por um FII do setor logístico. O Pátria Logística (PATL11) registrou alta de mais de 36% e conquistou a medalha de prata do IFIX. O retorno considerando valorização e dividendos também ultrapassou os 50%.

Atualmente, o FII está em meio ao processo de consolidação da carteira do Patria Investimentos. Após uma série de aquisições, a gestora está “colocando ordem na casa”, segundo afirmou Rodrigo Abbud ao Seu Dinheiro, ao reestruturar os fundos presentes no portfólio. 

Em dezembro, o Patria convocou assembleia para a aquisição de todo o portfólio do PATL11 pelo Pátria Log (HGLG11). Caso a transação seja aprovada, o FII será dissolvido após seis meses da venda dos ativos. 

Assim como no caso do RBRL11, a transação também será realizada por meio de cotas.  

Durante o ano, fundos do setor conseguiram driblar a alta da Selic e realizaram uma série de aquisições de ativos por meio do pagamento em cotas.

Embora ainda não enxergue impactos conclusivos na performance dos FIIs por conta do grande volume de emissões realizadas, Araujo avalia que uma eventual concentração do passivo em determinados investidores, como os institucionais, pode interferir na variação das cotas, a depender das regras acordadas e da janela temporal. 

Os 10 fundos imobiliários que mais se valorizaram em 2025

Código	Nome do fundo	Desempenho no ano	Retorno total (com dividendos)
RBRL11	RBR Logística	38,09%	53,51%
PATL11	Pátria Logística	35,40%	52,99%
VILG11	Vinci Logística	33,45%	43,74%
BLMG11	Bluemacaw Logística	32,44%	48,29%
HSML11	HSI Mall	29,52%	40,21%
BROF11	BRPR Corporate Offices	29,00%	46,42%
KFOF11	Kinea Fundo de Fundos	22,75%	36,86%
CPSH11	Shoppings AAA Fundo de Investimento Imobiliário	22,03%	40,61%
MANA11	Manati Capital Hedge Fund	22,00%	37,39%
BTAL11	BTG Pactual Agro Logistica	21,95%	37,62%

FIIs de galpões logísticos em 2025

Segundo Araujo, o momento operacional favorável do setor de FIIs de galpões logísticos também foi um importante fator que impulsionou o desempenho dos ativos na bolsa.  

Com a crescente necessidade de infraestrutura logística no país, a taxa de vacância do segmento atingiu sua mínima histórica em 7,3%. No acumulado do ano, o comércio eletrônico respondeu por aproximadamente 84% das novas locações, segundo a Binswanger. 
 
Apesar de os FIIs de galpões logísticos não apresentarem os mesmos níveis de desconto patrimonial registrados no início deste ano, a Empiricus segue com uma perspectiva construtiva para a classe.  

“Os portfólios de padrão elevado, localizados nas principais praças do estado de São Paulo, vão dar continuidade ao movimento de captura de preço, com potenciais reajustes acima da inflação nos contratos de locação e, consequentemente, repasse nos rendimentos”, afirmou Araujo ao Seu Dinheiro. 

Além disso, em um cenário econômico mais favorável, o analista enxerga possibilidade de um movimento ainda mais intenso de reciclagem de portfólio nos FIIs de logística. 

VEJA TAMBÉM: Os TOUROS do ano: quem BRILHOU dentro e fora da economia em 2025

Os FIIs que mais caíram em 2025

O pior desempenho foi registrado pelo Urca Prime Renda (URPR11), que vem apanhando na bolsa após sucessivas quedas na distribuição de proventos. 

O FII investe os recursos em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), mas os títulos investidos vêm se tornando uma dor de cabeça para os cotistas por conta de inadimplência. 

Além disso, o URPR11 também vem pressionando a distribuição de dividendos devido à retenção de caixa para financiar obras. 

Já o segundo pior desempenho ficou por conta do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I (MFII11), que busca desenvolver empreendimentos imobiliários, com foco no segmento residencial. 

O FII vem apostando na construção de imóveis para o Minha Casa Minha Vida (MCMV). Segundo Alexandre Despontin, fundador e gestor da Mérito, aproximadamente 60% do portfólio do MFII11 é voltado ao programa. 

Os 10 fundos imobiliários que mais se desvalorizaram em 2025

Código	Nome do fundo	Desempenho no ano	Retorno total (com dividendos)
URPR11	Urca Prime Renda	-34,90%	-27,51%
MFII11	Mérito Desenvolvimento Imobiliário I	-18,17%	-4,37%
ARRI11	Atrio Reit Recebíveis	-14,69%	-2,56%
BBIG11	BB Premium Malls	-13,35%	0,00%
DEVA11	Devant Recebíveis Imobiliários	-11,11%	3,42%
KORE11	Kinea Oportunidades Real Estate	-9,48%	8,39%
VGHF11	Valora Hedge Fund	-5,49%	4,03%
CACR11	Cartesia Recebíveis Imobiliários	-4,87%	11,01%
HTMX11	Hotel Maxinvest	-4,57%	7,23%
TRXF11	TRX Real Estate	-2,95%	7,14%