FIIs driblam juros altos com troca de cotas, mas há riscos para os cotistas? O BTG Pactual responde

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) ganhou tração no último ano, driblando a taxa de juros em dois dígitos e contrariando as projeções pessimistas para 2025. Esse movimento não foi mero acaso: o avanço das aquisições com pagamento em cotas trouxe de volta o apetite dos investidores.

A alternativa permitiu aos gestores ampliar e diversificar o patrimônio sem recorrer a emissões tradicionais ou ao aumento do endividamento. De acordo com o banco, esse tipo de operação cresceu tanto na compra direta de imóveis quanto em processos de incorporação entre fundos.

Porém, segundo relatório do BTG Pactual, a estratégia traz riscos para os cotistas, que podem ver o valor das cotas caírem na bolsa.

Na avaliação dos analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira, a prática também pode impactar o desempenho dos fundos imobiliários neste ano, mesmo com um cenário de perspectiva de queda dos juros.

Os riscos da nova estratégia para FIIs

Os especialistas chamam atenção para dois pontos de sensibilidade nessa estratégia de expansão dos fundos imobiliários. Um deles é a precificação das transações, já que o pagamento em cotas pode levar o vendedor a exigir um prêmio de liquidez.

O outro risco é o chamado overhang, quando o volume de cotas recebidas supera a média de negociação diária do fundo, gerando pressão vendedora na bolsa de valores.

No entanto, há formas de mitigar esses efeitos, e os FIIs estão atentos a isso. Boa parte das operações têm incluído cláusulas de lock-up, que restringem a venda das cotas por um período determinado, além de limites atrelados ao volume médio diário negociado (ADTV).

Ainda assim, o BTG alerta: “nem sempre esses mecanismos são suficientes para evitar pressões no mercado secundário”.

Veio para ficar: o lado positivo da estratégia

Apesar dos desafios, o banco avalia que a aquisição via troca de cotas veio para ficar. “A estrutura se mostra uma ferramenta adaptável e com potencial de geração de valor quando bem executada.”

Isso porque, segundo o banco, esse tipo de operação funciona como uma solução “eficiente” em um ambiente no qual a captação via dívida ou ofertas ao mercado se mostrou menos atrativa.

“Olhando para frente, acreditamos que a troca de cotas tende a seguir em alta, especialmente entre FIIs que possuem patrimônio robusto e boa liquidez, fatores fundamentais para mitigar os riscos citados”, afirmou o banco.

Os analistas também destacam que as transações costumam ter custos mais baixos, são realizadas a valor patrimonial e evitam a diluição do cotista minoritário.

Além disso, permitem uma alocação mais rápida dos recursos, favorecendo o crescimento e a diversificação do portfólio, sem elevar o risco financeiro dos fundos.

“Do ponto de vista estratégico, a troca de cotas se mostrou positiva em comparação aos modelos tradicionais de captação”, dizem os analistas Daniel Marinelli e Matheus Oliveira no relatório.

Segundo o banco, casos recentes de fundos como o BTG Pactual Logística (BTLG11), Pátria Log (HGLG11), Vinci Logística (VILG11) e XP Malls (XPML11), que expandiram seus portfólios por meio desse modelo, reforçam a leitura de que a aquisição via troca de cotas é uma estratégia que deve seguir sendo aplicada no mercado de FIIs.

Além deles, o TRX Real Estate (TRXF11), presente na carteira do BTG Pactual, também se destacou em 2025 com a estrutura de pagamentos em cotas. Em entrevista recente concedida ao Seu Dinheiro, Gabriel Barbosa, sócio e gestor da casa, detalhou a estratégia adotada pelo FII: confira aqui.

Veja também os ativos sob cobertura do BTG que efetuaram transações envolvendo troca de cotas:

Fundo	Objetivo	Ano da transação
BRCO11	Aquisição de imóveis	2025
BTHF11	Incorporação do FII BCFF11	2024
BTLG11	Aquisição de imóveis e incorporação do FII SARE11	2025
CPTS11	Aquisição de imóveis	2025
HGLG11	Aquisição de imóveis	2025
PCIP11	Incorporação dos FIIs BARI11 e PLCR11	2025
PSEC11	Incorporação dos FIIs BPFF11, HGFF11, BLMC11, BLMR11, MORC11 e MORE11	2024 e 2025
PVBI11	Aquisição de imóveis e incorporação do FII ONEF11	2024
RBRX11	Incorporação do FII RBRF11	2025
TEPP11	Aquisição de imóveis	2025
TRXF11	Aquisição de imóveis	2025
XPLG11	Aquisição de imóveis e incorporação do FII RDLI11	2025
XPML11	Aquisição de imóveis	2025

*Com informações do Money Times.