TRXF11 sem medo da alavancagem: como a estratégia de dívida e a fome de aquisições levaram o FII a atingir R$ 3,3 bilhões em patrimônio

Com a taxa de juros a 15% ao ano, atraindo os investidores para a renda fixa, fazer uma grande emissão de cotas não é tarefa fácil para os fundos imobiliários. Foi com uma operação de R$ 1,25 bilhão que o TRX Real Estate (TRXF11) atraiu os holofotes do mercado imobiliário. 

Mas ele não parou por aí: o FII abocanhou uma série de imóveis nos últimos meses — e ainda anunciou a venda de ativos relevantes no portfólio. Em meio às movimentações, o TRXF11 pulou de 56 imóveis presentes na carteira para 74 em dois meses. Os empreendimentos estão distribuídos em 12 estados e 41 cidades.

Para construir um portfólio de peso, o TRXF11 recorre à alavancagem — ou seja, à captação de recursos via empréstimos. Porém, diante do nível elevado da Selic, o fundo adotou uma alternativa inédita em sua trajetória até então: o pagamento por meio de cotas.

A aposta da gestora TRX vem trazendo bons frutos: o FII alcançou um patrimônio líquido de R$ 3,28 bilhões, 194,9 mil cotistas e uma área bruta locável (ABL) de 733 mil metros quadrados, o que colocou o fundo entre os destaques do segmento de renda urbana.

Porém, Gabriel Barbosa, sócio da TRX e gestor do ativo, ressalta que o FII não carrega a etiqueta de pertencer a apenas um setor. 

Como único veículo da gestora para investimentos em tijolo — ou seja, em imóveis físicos —, o TRXF11 foi criado sob um regulamento multiestratégia. “O fundo não tem uma gestão segmentada. O nosso objetivo é permitir que ele surfe os ciclos imobiliários”, afirma Barbosa em entrevista ao Seu Dinheiro.

Com a aposta dando certo, o gestor revela que o FII já se prepara para dar outros passos, com uma nova emissão prevista ainda neste ano, ancorado na tática de alavancagem e pagamento em cotas.

Perto do TRXF11 completar seis anos na bolsa de valores, Barbosa conta ao Seu Dinheiro como a estratégia da gestora permitiu a expansão do portfólio e diz ainda o que os cotistas podem esperar daqui para frente.

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A estratégia do único fundo de tijolo da TRX

Criado em outubro de 2019, o TRXF11 nasceu apostando nos setores de varejo e logística. Porém, desde 2024, o portfólio do fundo imobiliário passou a ficar concentrado em ativos apenas do segmento de varejo. Barbosa explica que a mudança ocorreu por conta de um um ciclo muito favorável ao investimento no varejo big box, nome dado às lojas físicas de grande porte.

A oportunidade brilhou aos olhos da gestora por combinar com um outro pilar do FII: o tamanho. Desde a sua criação, o TRXF11 tem como objetivo investir em ativos locados para grandes empresas e com contratos atípicos — ou seja, que possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação, e contam com multas altas de rescisão.

“O varejo big box vai ser a principal tese do fundo, sem dúvida nenhuma, pelos próximos anos, para não dizer décadas, porque o TRXF11 é muito concentrado nesse setor atualmente. Mas já estamos apostando em outros segmentos esse ano”, diz Barbosa.

Com novos horizontes à vista, o FII entrou no setor de saúde em julho do ano passado, por meio da compra de 70% de um hospital, que está em construção e tem previsão de entrega em julho de 2026. Após a finalização das obras, o empreendimento será locado ao Hospital Albert Einstein.

Além disso, com a última emissão de cotas, que levantou R$ 1,25 bilhão ao TRXF11, o fundo voltou a adicionar ativos logísticos ao portfólio.

“Conforme o fundo cresce, a estratégia da TRX é trazer cada vez mais diversificação nos segmentos. Até porque o nosso objetivo é que o TRXF11 seja um fundo perene e, para isso, é preciso conseguir aproveitar os momentos do mercado”, afirma o gestor. 

E a diversificação do fundo não passa só pelos setores imobiliários. A estratégia de localização também reflete o caráter flexível do TRXF11, que conta com empreendimentos espalhados do norte ao sul do Brasil, mas apostando em cidades que fazem parte de regiões metropolitanas, em especial na Grande São Paulo.

“A nossa estratégia permite investimentos em locais que não sejam tão óbvios. Como contamos com contratos de longuíssimo prazo, a região se adensa com o tempo, e o imóvel amadurece”, relata Barbosa. 

Por meio de investimentos em localidades que ainda estão no início do desenvolvimento, o TRXF11 captura um forte ganho de capital com o decorrer dos anos. “E essa estratégia é muito mais fácil de ser aplicada numa cidade pequena do que na capital paulista, que já possui um mercado super maduro e competitivo”, completa o executivo da TRX.

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Alavancagem em foco: a estratégia financeira do FII

Para garantir o máximo de retorno aos cotistas, a TRX aposta em uma estratégia ousada: a alavancagem. Sem medo de aumentar o montante da dívida do fundo imobiliário, o TRXF11 conta com uma alavancagem líquida de 12,56% e um saldo devedor das securitizações de R$ 1 bilhão, segundo o relatório gerencial de agosto. E Barbosa lembra ainda que o montante já chegou a ser maior.

“Olhando o número isoladamente, R$ 1 bilhão pode assustar, mas o TRXF11 tem um histórico consistente nesse tipo de estratégia. A TRX sempre defendeu o endividamento, e o que nos dá segurança é como essa estratégia é estruturada”, afirma o gestor.

Isso porque, segundo Barbosa, o FII aposta em tomar dívida com o mercado para comprar imóveis que ofereçam uma rentabilidade maior do que o custo desse financiamento. 

De acordo com o relatório gerencial, o custo médio das operações gira em torno de 6,45% ao ano mais inflação (IPCA), enquanto os imóveis adquiridos rendem taxas de capitalização (cap rate) entre 5% e 8%.

Essa diferença se transforma em ganho extra para os cotistas. Isso porque, na prática, os aluguéis dos imóveis são usados para pagar a dívida, e o que sobra vai para os investidores. 

Como parte da compra do ativo foi feita com dinheiro emprestado, o retorno líquido acaba sendo proporcionalmente maior sobre o capital investido, o que se traduz em dividendos mais gordos.

Assim, em vez de entregar apenas o retorno dos aluguéis, o fundo consegue ampliar os proventos. Atualmente, o dividend yield (taxa de retorno de dividendos) anualizado do TRXF11 está em 11,44%.

Além disso, Barbosa destaca que a estruturação das dívidas também é de longuíssimo prazo. Assim, desse R$ 1 bilhão em securitização, o TRXF11 terá que pagar apenas R$ 50 milhões nos próximos 12 meses.

“A alavancagem viabilizou a TRX montar esse portfólio do fundo, que, na nossa visão, é uma carteira ímpar, com entrega de dividendo maior do que a média”, afirma Barbosa. 

No entanto, a estratégia ousada do TRXF11 não vem sem riscos. Como a dívida é lastreada nos aluguéis, qualquer problema de inadimplência entre os inquilinos afeta não apenas a distribuição de dividendos, como a capacidade do fundo de honrar seus compromissos financeiros. 

Para mitigar os riscos de calote, Barbosa ressalta que o TRXF11 aluga seus empreendimentos apenas para locatários de peso e que possuam um bom perfil de risco de crédito. Além disso, o FII também aposta no fluxo de caixa com a venda de imóveis do portfólio.

“A TRX tem como perfil uma gestão ativa de verdade, e não só no papel. Então, vai passar por compra, venda, alavancagem e estruturação financeira”, afirma o executivo.

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Novos horizontes para o TRXF11

A partir da segunda metade de 2024, o cenário macroeconômico brasileiro passou a pesar sobre os fundos imobiliários. O Banco Central reverteu a trajetória de corte de juros e passou a aumentar o nível da Selic. Além disso, surgiram rumores no mercado que o governo passaria a taxar os rendimentos dos FIIs, o que levou a uma queda generalizada dos ativos na bolsa.

Na época, o TRXF11 pretendia anunciar uma nova emissão de cotas, no valor de R$ 500 milhões, para abocanhar uma série de imóveis. Porém, com as turbulências do mercado, a gestão escolheu dar um passo para trás e não realizou a operação. Em vez disso, a TRX passou a negociar a compra dos ativos com pagamento feito em cotas.

“Foi uma negociação difícil. O vendedor era uma família. Então, imagina você ser proprietário de R$ 500 milhões em imóveis, e você é o capitão do barco. Colocar todo o patrimônio num fundo e virar cotista significa passar a ser um passageiro, porque entrega a gestão para a TRX. Essa é uma conversa difícil. Mas gerou um resultado muito positivo para a gente”, relata Barbosa.

Com um interessado em receber cotas do TRXF11 como pagamento, a gestora passou a buscar outros vendedores que pudessem participar da operação, o que culminou na emissão bilionária realizada em maio deste ano.

“Não foi uma estratégia exatamente planejada, mas uma operação foi puxando a outra. Essa emissão colocou o TRXF11 nos holofotes do mercado, trazendo uma visibilidade muito grande para o fundo, e a TRX quer aproveitar esse momento”, disse o gestor.

Barbosa ressalta que o fundo deve continuar a utilizar o movimento para ampliar o portfólio do FII. “O mercado está passando por um momento muito escasso de dinheiro. Mesmo em fundos que pagam com cota, é muito difícil encontrar uma situação igual à do TRXF11, porque o nosso fundo tem o valor de mercado próximo do valor patrimonial. Enquanto isso, muitos fundos têm um desconto relevante”.

Atualmente, as cotas do TRXF11 estão sendo negociadas a R$ 97,40. Já o valor da cota patrimonial, segundo o último relatório gerencial, é de R$ 101,12.

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De volta às origens? O que esperar do TRXF11 daqui para frente

Apesar de um cenário macroeconômico ainda desafiador, Barbosa afirma que o TRXF11 já está com outros imóveis sob sua mira e que deve realizar uma nova emissão de cotas, com um valor relevante, ainda em 2025.

“Como o FII vive um bom momento em meio a um período de mercado ruim, isso tem gerado mais oportunidade para o fundo, e esse cenário é difícil de ocorrer. Então, a TRX quer aproveitar esse momento estratégico para o TRXF11”, afirma o executivo.

Barbosa também enxerga que um corte na taxa de juros do Brasil já está entrando no radar dos mercados, o que costuma favorecer os fundos imobiliários, especialmente do segmento de tijolos.

“O cenário é mais favorável olhando para frente. O país passou por um primeiro semestre um tanto conturbado, e agora tem uma expectativa de que inicie um ciclo de valorização das cotas dos fundos de maneira geral”, diz o gestor.

Com a queda da Selic no horizonte, o executivo ressalta que o TRXF11 continuará buscando as melhores oportunidades, com o objetivo de gerar valor aos cotistas. Além disso, reforça que o FII também seguirá apostando na diversificação do portfólio.

“É uma estratégia que vem dando certo. A base de cotistas vem aumentando, e o fundo tem conseguido crescer mesmo em momentos desafiadores. Então, a gente quer continuar fazendo mais do mesmo, desde que continue entregando resultado no bolso do nosso investidor”, afirma Barbosa.