Nova casa do Mercado Livre: FII do BTG Pactual entrega maior galpão built-to-suit da América Latina; confira os detalhes do novo espaço

A uma hora de distância da capital paulistana, em Cajamar, um gigante logístico surge na paisagem. A faixa amarela pintada nas bordas do imóvel dá o primeiro sinal de qual empresa seria capaz de ocupar um ativo de nada mais nada menos que 230 mil metros quadrados: o Mercado Livre. 

O imóvel ainda tem cheiro de tinta fresca, mas não é para menos: a primeira parte do ativo será oficialmente entregue pelo BTG Pactual LOG AAA Cajamar FII (BTLA11) nesta quarta-feira (29). 

"Cajamar é uma das principais praças para o setor logístico, e o BTG Pactual sempre quis estar posicionado nessa região", comentou Francisco Tavares, diretor executivo no BTG Pactual Asset Management, durante uma visita ao galpão com gestores nesta terça-feira (28), em que o Seu Dinheiro esteve presente. 

Além de representar uma expansão da gestora na região, o imóvel também é o primeiro ativo de desenvolvimento (greenfield) realizado pela plataforma logística do BTG Pactual. 

O terreno, inicialmente com 270 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), entrou para a carteira da gestora no primeiro trimestre de 2025, com o lançamento do BTLA11. 

Apesar de o imóvel ter perdido parte da sua ABL, Tavares destaca que ele ganhou eficiência. “Não é só um ativo imobiliário, é uma solução operacional para o Mercado Livre”, afirmou o executivo.

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O maior built-to-suit da América Latina para o Mercado Livre

Desde a aquisição, o ativo vem sendo construído no modelo built-to-suit — ou seja, feito sob medida para atender às necessidades do inquilino — para o Mercado Livre. 

Localizado na Rodovia dos Bandeirantes, o imóvel é o maior empreendimento built-to-suit da América Latina. “O ativo vale cerce de US$ 400 a US$ 500, o que é um preço alto até mesmo no mercado exterior”, afirmou Michel Wurman, sócio e head de real estate do BTG Pactual. 

Do acabamento em granito à faixada amarela, a gigante do e-commerce solicitou uma série de características para o imóvel, incluindo piso de seis toneladas e a construção de uma passarela em frente ao primeiro galpão. 

“O Mercado Livre calculou quanto tempo os caminhões ficariam parados para que os colaboradores atravessassem a rua. Eles viram que daria cerca de 30 minutos, o que fazia com que a construção de uma passarela fosse mais eficiente”, contou Wurman. 

Um empreendimento dessa magnitude não foi elaborado de uma vez só: o projeto foi dividido em três fases. A primeira, que será entregue a partir de amanhã, conta com 70 mil metros quadrados. 

Segundo Wurman, só este primeiro galpão foi construído para nada mais nada menos que um fluxo de cinco mil pessoas em três turnos. 

Já a segunda fase do projeto possui 55 mil metros quadrados e ficará pronta em agosto. A fase final contará com mais 103 mil metros quadrados e está prevista para fevereiro de 2027.

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BTG Pactual nadando contra a maré

Para captar os recursos para a compra do imóvel em Cajamar, o BTG Pactual teve que nadar contra a corrente do mercado de fundos imobiliários. 

Isso porque, no final de 2024 e início de 2025, os FIIs viveram uma verdadeira sangria na bolsa. A queda generalizada veio na esteira da reforma tributária, que não deixava claro se a isenção no imposto de renda para os dividendos seria mantida ou cairia por terra. 

Apesar disso, a gestora decidiu embarcar de cabeça na tempestade. “A gente sabia que tinha um grande projeto em mãos. Nunca existiu uma dúvida da capacidade desse negócio e de quão icônico seria esse empreendimento”, relembrou o diretor executivo no BTG Pactual Asset Management. 

E a confiança no projeto deu certo: a oferta primária do BTLA11 captou R$ 1,10 bilhões no mercado secundário. “A operação foi um ‘gol de placa’ por ter sido realizada no pior momento do mercado. Mesmo nesse cenário, a captação foi muito rápida”, avaliou Tavares. 

Segundo o executivo, parte do sucesso da transação veio das taxas oferecidas, de IPCA+ 9%. Para Tavares, esse benchmark é mais atrativo do que os fornecidos pelos concorrentes na época. 

Além disso, ele avalia que a transformação do empreendimento imobiliário em um ativo de investimento, com uma das maiores empresas de e-commerce como inquilina, também colaborou para mitigar dúvidas dos participantes do mercado. “O investidor compra risco, mas não compra incerteza”, disse Tavares.