BTG Pactual Logística (BTLG11) quer surfar a onda dos galpões logísticos e anuncia oferta de até R$ 2 bilhões; confira os detalhes da operação

O bom momento dos galpões logísticos entrou na mira do BTG Pactual Logística (BTLG11), e agora o fundo imobiliário quer captar até R$ 2 bilhões para encher o carrinho com novos ativos.

Segundo anúncio feito na manhã desta sexta-feira (24), o FII aprovou a 16ª emissão de cotas, na qual serão ofertados, inicialmente, 15.609.757 de novos papéis, ao preço de R$ 102,51 cada, o que corresponde a uma captação de cerca de R$ 1,6 bilhão.

O valor de emissão, porém, poderá ser reduzido em até 5% até o dia 8 de maio, com base na média de negociação das cotas nos cinco pregões anteriores à eventual atualização.

A oferta representa um desconto de aproximadamente 1% em relação à cotação do BTLG11 no fechamento do último pregão, quando encerrou a R$ 103,44.

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Oferta pode ir além

Embora a captação seja de cerca de R$ 1,6 bilhão, o BTLG11, que é um dos fundos mais populares entre os investidores pessoas físicas, também informou que poderá emitir um lote adicional de até 3.902.439 de cotas.

Esse acréscimo equivale a até 25% sobre o volume inicialmente ofertado. Caso essa opção seja exercida, a operação poderá alcançar:

• 19,5 milhões de papéis no total;
• R$ 2 bilhões em captação.

A decisão sobre o exercício do lote adicional será definida durante o procedimento de alocação da oferta, caso haja excesso de demanda.

Ainda segundo o comunicado, a operação também poderá ocorrer de forma parcial, desde que seja atingido o montante mínimo de R$ 75 milhões, o que representa a subscrição de 731.707 cotas.

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BTLG11 surfando a onda dos galpões logísticos

De acordo com o FII, os recursos líquidos da emissão serão destinados à aquisição de novos imóveis logísticos, AAA em São Paulo, com foco em imóveis bem localizados e aderentes à estratégia histórica do fundo.

Com a operação, o BTLG11 aproveita um ciclo positivo do setor. Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research, apesar do aumento dos aluguéis dos imóveis nas últimas janelas, os preços reais ainda não parecem refletir integralmente o aumento do custo de reposição dos ativos.

Esse cenário abre espaço para uma recomposição adicional ao longo dos próximos ciclos de revisão contratual.

"FIIs logísticos com portfólios bem-posicionados, ativos de maior qualidade e exposição a mercados com baixa disponibilidade devem estar em melhor condição para capturar esse movimento, seja via renovação de contratos, revisionais ou novas locações em patamares mais elevados", afirma o analista.

Araujo ainda destaca que a operação contempla dois ativos no raio de 30 km da capital paulista, com mais de 50% da receita atrelada a inquilino AAA e área bruta locável de aproximadamente de 150 mil metros quadrados.

A aquisição, de acordo com o analista, conta também com um cap rate (taxa de capitalização) superior a 9% e dividend yield (taxa de retorno de dividendos) inicial de dois dígitos.

Além disso, há uma outra operação com volume estimado de R$ 150 milhões, cerca de 50 mil metros quadrados de área bruta locável, 100% AAA e exposição integral ao segmento de e-commerce. Segundo Araujo, a transação também conta com cap rate acima de 9% e yield de dois dígitos.

Já o BTLG11 informou que a estratégia inclui investimentos em galpões e empreendimentos voltados para uso comercial e institucional, "incluindo operações de built-to-suit e sale and leaseback”.

• Para relembrar: o built-to-suit (BTS) é um modelo de locação na qual o proprietário constrói ou reforma um imóvel sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino, geralmente empresas, indústrias ou centros logísticos. Já o sale and leaseback é uma operação na qual uma empresa vende seu imóvel (sede, fábrica, galpão) a um investidor e, simultaneamente, assina um contrato de aluguel para continuar ocupando o espaço.

Ainda segundo o FII, a oferta será voltada a investidores em geral, sendo que os atuais cotistas do FII terão direito de preferência na proporção de 0,29280911519. A operação será coordenada pelo BTG Pactual, sob o regime de melhores esforços.

*Com informações do Money Times.