Fundos imobiliários estão baratos, mas descontos devem acabar em breve — estrategista diz como aproveitar a “promoção” enquanto ainda há tempo

Os fundos imobiliários oferecem uma série de vantagens para quem gosta de investir no mercado de imóveis. Entre eles, estão os dividendos isentos de Imposto de Renda, a proteção contra a inflação por meio dos investimentos em ativos reais e a liquidez propiciada pela listagem em bolsa de valores

Essa última característica, porém, se mostrou uma faca de dois gumes para o setor nos últimos meses. Por terem as cotas negociadas na B3, os FIIs têm sofrido com a falta de apetite ao risco que afeta outros ativos de renda variável, como as ações.

O IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários da bolsa brasileira, acumula queda de 1,3% em junho até esta sexta-feira (28), último pregão do mês.

Mas, assim como a presença em bolsa pode ser uma vantagem ou uma desvantagem, o recuo dos FIIs também pode apresentar uma oportunidade para quem gosta de pagar barato em ativos de qualidade.

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De acordo com Cauê Pinheiro, estrategista de investimentos do Safra, os fundos negociam com um desconto “importante” nas cotas — em média 12% abaixo do valor patrimonial, uma medida de “valor justo” para o portfólio — que já vem sendo carregado há algum tempo.

É preciso ser rápido, porém, pois a “promoção” pode ter data para acabar. “O desconto tende a se fechar no próximo ano, com a retomada da queda dos juros”, afirmou o estrategista hoje durante evento do setor promovido pela Fincare Investimentos, escritório credenciado ao Safra.

O banco acredita que o Banco Central não vai mais cortar a taxa Selic neste ano. Mas aposta que, com a inflação se aproximando da meta do próximo ano, o BC teria espaço para voltar a reduzir os juros.

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Como escolher os melhores fundos imobiliários para compor o portfólio?

Esse afrouxamento monetário deve ser um gatilho para a alta de diversos ativos de renda variável, incluindo os FIIs.

Por enquanto, porém, as cotas permanecem em níveis mais baixos. Especialmente nos segmentos de híbridos, escritórios, fundos de fundos e agências bancárias, de acordo com Pinheiro.

Para quem quer aproveitar o momento para alocações com desconto, o estrategista do Safra diz o que analisar na hora de comprar um ativo. Os principais fatores são:

• Valuation: é preciso verificar a relação entre o preço de tela e o valor patrimonial do FII e entender se ele negocia a um patamar depreciado por fatores de mercado ou problemas estruturais na carteira;
• Dividend yield: conferir se o pagamento de dividendos está em linha com a média do segmento, se ele é sustentável a longo prazo e se há possibilidade de aumento nas distribuições futuras;
• Possibilidade de valorização patrimonial da carteira;
• Qualidade da gestão: quem é o gestor e como é a governança  do fundo — como foram as últimas decisões de alocação de capital, por exemplo;
• Volume de negociação: checar se a liquidez do FII comporta a alocação desejada.

Para fundos de tijolo, que investem em imóveis reais como galpões, escritórios e shoppings, também é importante verificar outros elementos do portfólio, como a localização, a qualidade técnica dos ativos, a carteira de locatários, a inadimplência e a vacância.

“Localização é tudo no mercado imobiliário, se os imóveis estão em uma região que é bastante demandada, provavelmente o FII não terá problema de vacância e repasse de preços no aluguel”, diz o estrategista.

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Já no caso dos fundos de papel, cujo nome alude à carteira formada, em sua maioria, por títulos de crédito do setor imobiliário, vale checar como anda a rentabilidade da carteira ante os títulos públicos, os indexadores dos ativos e as garantias das operações — ou seja, o quão protegido está o FII em casos de inadimplência.

Pinheiro recomenda ainda uma análise do rating das operações que compõem o portfólio para entender a qualidade da carteira e o risco que o investidor corre ao investir nos fundos imobiliários do tipo.