‘Já passou da hora de alguns gestores autoliquidarem fundos imobiliários’: o que pensa um dos maiores especialista de FIIs do país sobre a consolidação da indústria

“Gestores de fundos imobiliários, por favor, simplifiquem a sua prateleira”: é o que pede Marcos Baroni, professor, analista e especialista em FIIs da Suno Research, aos principais players do mercado.

Mais conhecido pela alcunha de professor Baroni, ele abriu neste sábado (24) a segunda edição do FII Experience — evento que reúne gestores, analistas e investidores do setor — com uma palestra pensada especialmente para conscientizar os novos cotistas da indústria.

Vale destacar que o mercado de fundos imobiliários registrou um crescimento expressivo no número de investidores nos últimos seis anos, especialmente de varejo.

Em dezembro de 2016, por exemplo, 89 mil pessoas detinham posição em custódia, segundo dados da B3. O número saltou para pouco mais de 1,83 milhão em agosto de 2022 — e o analista espera que ultrapasse os 2 milhões até o final do ano.

Acompanhando a onda de novos cotistas, a quantidade de produtos disponíveis também cresceu e já chega a 431 fundos listados de 110 gestoras.

Quanto mais opções, melhor. Certo? Não para Baroni, que explica que um cardápio tão vasto de opções pode atrapalhar os novos investidores: “Cinco anos atrás, não sabiamos por onde começar porque não tinha informação. Hoje, tem informação em excesso.”

A “Champions League” dos fundos imobiliários

Além de confundir a cabeça de quem busca montar uma carteira, o grande número de fundos imobiliários também leva a “uma sobreposição absurda de estratégias”, de acordo com Baroni.

Nesse cenário, só há uma alternativa: é preciso consolidar. “Já passou da hora de alguns gestores se autoliquidarem. Não dá para ter fundos de todos os tipos: ou foca em uma estratégia ou consolida internamente”, indica o professor. 

O analista aposta que essa evolução da indústria não virá do que jeito que se imagina atualmente — por meio da compra de portfólios e fusão de FIIs, por exemplo — mas sim em um movimento “natural”.

Baroni traça um cenário no qual, em cerca de dez anos, o mercado será formado por três grupos de fundos.

O primeiro, que ele nomeou de “Champions League” em homenagem ao torneio de futebol europeu, conterá os FIIs de grande porte, liquidez maior, alto número de emissões e muitos cotistas.

O segundo grupo será o dos ativos intermediários, que tentam “subir de categoria” e conquistar um espaço na liga principal. Já o último grupo concentrará fundos menores, que não conseguiram crescer e perderam a atenção dos especialistas e investidores.

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Direto do gramado

Além da palestra de abertura do FII Experience, o professor Baroni também é responsável pela condução de alguns dos principais painéis do evento. Promovido pela Suno, o encontro continua no domingo (26) e aborda diversos aspectos do mercado de fundos imobiliários.

Ao organizar o evento — que é o maior do setor no país, de acordo com a própria Suno —, a casa de análises optou por uma edição 100% presencial.

Em conversa com a equipe do Seu Dinheiro, o analista destacou que a decisão visa a promover o contato mais próximo entre gestores e investidores.

Usando mais uma analogia do mundo futebolístico, Baroni afirma que a diferença entre encontros presenciais e online é a mesma de ver uma partida de futebol em casa, na arquibancada do estádio ou na lateral do campo.

“A vibração é diferente. E esse evento é feito para que o investidor possa assistir ao jogo de dentro do gramado”.