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Julia Wiltgen
Julia Wiltgen
Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril.
Covas ou Boulos?

Como a eleição para prefeito mexe com o investimento em imóveis em São Paulo

Com revisão do Plano Diretor em 2021, investidor de ações de construtoras, fundos imobiliários e imóveis deve ficar de olho no resultado eleitoral. Há risco se Guilherme Boulos ganhar? E se Covas levar, setor pode ser beneficiado?

Julia Wiltgen
Julia Wiltgen
28 de novembro de 2020
7:13 - atualizado às 12:56
Guilherme Boulos e Bruno Covas
Imagem: Shutterstock

As eleições municipais não costumam mexer muito com os investimentos, ao menos não diretamente. Mas já mostramos aqui no Seu Dinheiro que há pelo menos uma classe de ativos afetada pela escolha de prefeitos e vereadores: o investimento em imóveis.

Afinal, são as Prefeituras as principais responsáveis pela execução de políticas habitacionais, fiscalização de imóveis e construções, cobrança de impostos relativos a esses bens (como IPTU e ITBI), bem como a definição de onde se pode construir e que tipo de construção é permitido em cada lugar.

A escolha do prefeito de São Paulo é sempre um evento de grande interesse para os investidores, dado que a maior metrópole do País é também nosso principal mercado imobiliário.

Mais do que aqueles que investem diretamente em imóveis na cidade, a disputa pela Prefeitura de São Paulo deve interessar principalmente a quem tem ações de construtoras e incorporadoras - sobretudo aquelas muito expostas ao mercado paulistano - bem como aos cotistas de fundos imobiliários, notadamente aqueles que atuam no segmento residencial ou de desenvolvimento.

Das 23 construtoras abertas em bolsa hoje, 19 tem alguma exposição ao mercado paulistano, quando não são inteiramente focadas nele. Com exceção de Moura Dubeux, Melnick, João Fortes e CR2, todas as demais empresas do segmento com ações negociadas em bolsa têm alguma atuação na capital paulista. As mais expostas a esse mercado são Cyrela, EZTEC, Mitre, Gafisa, Tecnisa, Plano & Plano, Cury, Even, Trisul, Helbor e Lavvi.

Uma eleição especial

Mas neste ano, o pleito tem dois aspectos especiais. O primeiro deles é que um dos candidatos, Guilherme Boulos, do PSOL, tem um longo histórico de militância na área da habitação, como líder do Movimento dos Trabalhadores Sem Teto (MTST).

Representante de um dos partidos mais à esquerda do espectro político brasileiro, Boulos pode parecer, à primeira vista, um candidato ameaçador para quem investe no mercado imobiliário, com promessas que envolvem expressões como “combate à especulação imobiliária” e que podem soar como “tornar a vida das construtoras mais difícil”.

O psolista disputa o segundo turno com o atual prefeito, Bruno Covas, do PSDB, que tenta a reeleição. Covas, por sua vez, parece ter a simpatia do setor imobiliário.

Conforme reportagens recentes publicadas na imprensa, dos dez maiores doadores pessoas físicas para a campanha do tucano, sete são ligados a construtoras, incluindo três empresas abertas na bolsa com forte atuação na cidade: Jorge Mitre, presidente do conselho de administração da Mitre Realty e maior doador pessoa física da campanha de Covas; Ernesto Zarzur, fundador da Eztec; e Elie Horn, fundador da Cyrela.

Por ora, Covas é o favorito na disputa, com 47% das intenções de voto segundo a última pesquisa Datafolha, enquanto Boulos tem 40%. O candidato do PSOL, porém, tem apresentado uma trajetória de crescimento estelar desde o início da campanha, não podendo ser descartada uma virada.

O segundo ponto especial dessas eleições para o investimento em imóveis é o fato de que está marcada, para o ano que vem, uma revisão do Plano Diretor da cidade de São Paulo, aprovado em 2014, durante a gestão do petista Fernando Haddad.

Após as mudanças que podem vir a ser feitas no Plano em 2021, o texto seguirá em vigor sem novas revisões até 2030, quando deverá ser elaborado um novo plano Diretor.

Com tamanha responsabilidade nas mãos da nova gestão, a dúvida que fica é: de que forma o próximo prefeito de São Paulo pode afetar o mercado imobiliário da cidade?

Afinal, as ações de construtoras e as cotas de FII expostos ao mercado paulistano podem sofrer se Boulos levar a melhor? Por outro lado, uma vitória de Covas poderia beneficiar o setor?

O Plano Diretor de São Paulo

O Plano Diretor é a lei municipal que dá as diretrizes de crescimento da cidade nos anos seguintes. É ele que determina os tipos de construção permitidos em cada região e onde a densidade populacional pode ser maior.

Por exemplo, é o Plano Diretor que estabelece onde é possível construir prédios altos, quais zonas permitem comércio, quais são exclusivamente residenciais, quais são as áreas rurais e assim por diante.

O atual Plano Diretor da cidade de São Paulo tem como norte privilegiar o transporte público de massa, tendo proposto a concentração do adensamento da cidade ao longo dos eixos de transporte coletivo, como linhas de metrô e corredores de ônibus. Nessas áreas, é possível construir prédios mais altos do que nos miolos dos bairros.

O Plano Diretor também estabelece que, para as empresas construírem prédios mais altos do que o originalmente permitido, elas devem pagar à prefeitura a chamada outorga onerosa, cujos recursos são destinados ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb).

Este, por sua vez, destina-se a financiar iniciativas de habitação popular e mobilidade, bem como a preservação de áreas verdes, do patrimônio público, entre outras finalidades.

Outro aspecto importante do Plano Diretor atual é a tentativa de estimular a criação de zonas mistas no miolo dos bairros, de forma que os moradores não precisem se deslocar muito para acessar comércio e serviços.

“É um plano com forte cunho social, e tem a questão do uso misto dos imóveis, para trazer mais vida para os bairros”, observa Rodrigo Mutti, sócio do escritório Silveiro Advogados, que tem grande atuação em Direito Imobiliário, inclusive no mercado de FII.

A revisão do Plano Diretor, realizada mais ou menos na metade da sua vigência, nada mais é do que um balanço do que tem funcionado ou não, bem como do que foi implementado e o que não saiu do papel. A princípio, não são esperadas mudanças radicais, mas ajustes para que seus objetivos possam ser cumpridos nos próximos anos.

‘A gente segue as regras que os governantes estabelecem’

As construtoras que atuam na cidade de São Paulo já estão bem adaptadas às diretrizes do plano atual, e eventuais alterações, grandes ou pequenas, só afetariam realmente os novos projetos.

“Como incorporador, a gente segue as regras que os governantes estabelecem”, me disse Fabrício Mitre, CEO da Mitre Realty, que concentra seu foco de atuação na cidade de São Paulo e municípios da região metropolitana.

Para ele, a revisão do Plano Diretor é uma oportunidade de São Paulo definir que modelo de cidade quer seguir, e diversas entidades e profissionais do mercado certamente irão se engajar nesse debate.

“Vamos adensar as regiões mais centrais? Trazer mais gente para morar nessa área, perto de empresas, hospitais e escolas? Ou vamos deixar o centro expandido cada vez mais restrito e as pessoas morando cada vez mais longe? A cidade vai definir e o mercado vai seguir as regras”, me disse Mitre.

Seja como for, ele lembra, a grande demanda imobiliária de São Paulo continuará existindo. Onde esses imóveis vão estar localizados, aí depende mesmo do poder público.

O que os candidatos dizem sobre Plano Diretor

A bem da verdade, os candidatos à Prefeitura de São Paulo pouco mencionam o Plano Diretor diretamente nas suas propostas de governo. As únicas menções são os trechos destacados abaixo:

Na revisão do Plano Diretor Estratégico vamos incentivar a criação de novos centros urbanos nas periferias da cidade, reduzindo deslocamentos e aprimorando os instrumentos já existentes, tendo como princípios a escuta qualificada da população e o uso de evidências.

Propostas de Bruno Covas.

Adequar, rever e aprimorar a legislação de ordenamento territorial vigente, como Plano Diretor, Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Outorga Onerosa e outros instrumentos urbanísticos) e a legislação de ZEIS [Zonas Especiais de Interesse Social], entre outras, garantindo que não ocorram retrocessos dos avanços alcançados, além de reformular e fortalecer as instâncias de gestão da política urbana e habitacional na cidade, visando principalmente a descentralização administrativa, o desenvolvimento sustentável sobretudo nas regiões periféricas e garantia da função social da propriedade.

Propostas de Guilherme Boulos.

Combater a especulação imobiliária nas zonas urbanas e de proteção ambiental - e fazer valer os instrumentos do plano diretor.

Propostas de Guilherme Boulos.

Só por esses trechos não é possível deduzir que mudanças poderiam ser feitas no plano de forma a afetar o setor imobiliário.

Fernando Chucre, secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, já disse, em entrevistas e debates, não acreditar em mudanças radicais no Plano Diretor, dado que a revisão é mais para “ajustar instrumentos e aperfeiçoá-los”.

Para o advogado Rodrigo Mutti, apesar de o Plano Diretor fazer parte do legado de um prefeito, as consequências do que a lei estabelece demoram a aparecer na cidade, o que leva os eleitores a terem dificuldade de relacionar causa e efeito. Por essa razão, o tema não é tão trabalhado pelas campanhas.

“Não há um grande interesse político-partidário em trabalhar essa pauta. Não vejo a revisão do Plano Diretor como grande ferramenta de campanha”, observa.

As propostas dos candidatos para a habitação

Bruno Covas

Das propostas mais claras de Bruno Covas, aquelas que são interessantes para construtoras e incorporadoras são o programa de Parcerias Público-Privadas (PPP) para desenvolver moradias populares, já em andamento; o incentivo ao retrofit, obras de readequação de imóveis já existentes; e a revisão e ajuste da legislação urbanística para simplificar e automatizar processos, “reduzindo a burocracia e o tempo de aprovação dos alvarás de construção”.

Em relação à PPP da Habitação, trata-se de um modelo de financiamento privado para a produção de unidades habitacionais para famílias de baixa renda que tenham alguma capacidade de pagamento das prestações. As construtoras participantes são empresas que já têm expertise na construção de habitações de interesse social

Segundo Rodrigo Mutti, a única proposta objetiva que passa pela revisão do Plano Diretor é o incentivo ao retrofit. “É bem bacana, mas fazer um prédio do zero ainda é muito mais barato. Fico curioso para saber como Covas iria viabilizar isso. Precisa ver qual será o incentivo para as construtoras optarem por um retrofit em vez de uma incorporação”, avalia.

Um gestor de fundos imobiliários com quem eu conversei disse ver com bons olhos essa questão do incentivo ao retrofit e também a abertura de Covas a parcerias com a iniciativa privada em geral.

Mas essas não são as únicas demandas do setor imobiliário que poderiam ser endereçadas por uma nova gestão do tucano.

Em outubro de 2019, a Prefeitura de São Paulo propôs mudanças na Lei de Zoneamento para permitir prédios mais altos no miolo dos bairros e nas avenidas que interligam os distritos, além de mais vagas de garagem em prédios nas grandes avenidas com opções de transporte público.

A alteração, porém, foi suspensa pela Justiça, a pedido de uma série de associações, como o Instituto dos Arquitetos do Brasil, além de movimentos de moradia e cicloativismo.

Guilherme Boulos

Na lista de propostas de Boulos não há nada que possa ser, a princípio, particularmente vantajoso ou prejudicial para o setor imobiliário.

O candidato do PSOL fala muito em regularizar a ocupação de prédios ociosos da região central e garantir o cumprimento da função social dos imóveis, iniciativas estas que não exigem alterações no Plano Diretor.

Também fala em rever os Projetos de Intervenção Urbana (PIUs) e PPPs, muito criticadas pela sua campanha, que defende que a produção de moradias para os mais pobres deve ser inteiramente subsidiada pelo Estado.

Segundo Rodrigo Mutti, as únicas propostas de Boulos que podem exigir mudanças no Plano Diretor, a princípio, são aquelas ligadas ao estímulo da agroecologia. “Mas nesse caso, as construtoras não seriam as primeiras impactadas”, diz.

Mutti lembra que o Plano Diretor atual já foi gestado e aprovado num governo de esquerda, com ideologia bastante próxima à de Boulos e seu partido. “Não vejo muita ruptura ou revolução [em relação ao plano atual]”, diz o advogado.

Além disso, é uma lei que demanda concordância da Câmara de Vereadores. “Como não tivemos uma mudança drástica na composição da câmara, acho difícil que a vontade do prefeito sozinha consiga ser imposta”, diz.

O gestor de FII com quem eu conversei levanta, porém, dois pontos de atenção em relação ao candidato do PSOL: seu passado mais radical deixa dúvidas se de fato, agora, ele teria se tornado um moderado, ou se esta seria apenas uma retórica de campanha; e a falta de clareza sobre como seriam financiadas suas iniciativas para a habitação.

Conclusão: afinal, haverá impacto nos meus investimentos?

Como você pode ver, há muitos fatores em jogo, o que torna a previsão para as ações de construtoras e cotas de FII com forte atuação em São Paulo bastante difícil. Porém, não seria forçado dizer que o mercado provavelmente receberia melhor uma vitória de Covas do que de Boulos.

Talvez menos por alguma ameaça do candidato do PSOL ao setor imobiliário - ao menos pelo que vimos das propostas, não há nada claro nesse sentido - e mais pelas dúvidas sobre o que esperar do seu governo, como seriam financiadas suas iniciativas e se o seu passado mais radical de fato ficou para trás. Além disso, Covas tem um histórico e uma lista de propostas de fato mais amigáveis ao setor.

Ainda assim, se der Boulos, provavelmente não será o fim do mundo para um setor que vem nadando de braçada graças às taxas de juros mais baixas da história, o que vem sendo capaz de sobrepor uma série de fatores negativos, como a desaceleração econômica e o desemprego.

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