Inquilino do fundo RBVA11, Santander tenta baixar aluguéis na Justiça; caso traz insegurança para o mercado de FII

O fundo imobiliário Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) recebeu uma notificação extrajudicial do Santander, inquilino de 28 agências bancárias pertencentes ao fundo, dando conta de que o banco ajuizou ações judiciais com o objetivo de alterar os valores dos aluguéis pagos por todos esses imóveis.

Segundo fato relevante publicado pela gestora do fundo na última segunda-feira (13), a razão alegada pelo Santander para a redução do aluguel é a pandemia de covid-19. A Rio Bravo, contudo, questiona esse motivo, uma vez que a atividade bancária é considerada essencial e, portanto, não houve paralisação do funcionamento das agências.

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"Mesmo que houvesse restrição de funcionamento, é de notório conhecimento do mercado e especialmente da própria Locatária que o resultado comercial das instituições financeiras pouco depende das agências bancárias, sendo estas destinadas precipuamente a atenderem seus clientes e consumidores nas necessidades cotidianas", diz a gestora no fato relevante.

No entanto, é possível para o banco alegar que a redução no horário de funcionamento e no fluxo de pessoas pode ter impactado na capacidade da instituição de comercializar certos produtos financeiros.

O RBVA11 foi o fundo imobiliário que incorporou, em abril deste ano, o FII Santander Agências (SAAG11), que deixou de ser negociado na bolsa. O FII da Rio Bravo é hoje o proprietário das agências do Santander antes pertencentes ao SAAG11, além de outras agências bancárias locadas para a Caixa e participações em um shopping center e um supermercado.

Eu solicitei um posicionamento do Santander sobre os motivos da tentativa de redução dos aluguéis das agências, mas o banco disse que não vai comentar.

Já a Rio Bravo diz que "ainda não tomou ciência dos processos referidos na notificação da Locatária, e por ora não foi recebida qualquer citação do Fundo ou da Administradora para que possa exercer a sua defesa", mas que entende que a decisão da locatária é "descabida, incompatível e contradiz diretamente com os termos firmados nos contratos de locação".

"Portanto, a Rio Bravo segue firme com a posição de que os valores não devem ser revistos e tomará todas as medidas judiciais cabíveis para defender o interesse dos cotistas e do Fundo, bem como assegurar pela segurança jurídica do mercado imobiliário e mercado de capitais."

- Fato Relevante do RBVA11 de 13 de julho de 2020.

Por volta das 14h, as cotas do RBVA11 caíam 5,54% na bolsa, cotadas a R$ 127,77, uma das maiores baixas do dia, enquanto o IFIX - índice de fundos imobiliários da B3 - recuava apenas 0,31%.

Um precedente negativo para os cotistas de fundos imobiliários

A grande questão aqui é que não se trata de um problema apenas para os cotistas do RBVA11. Este caso pode abrir um precedente bastante negativo para o mercado de fundos imobiliários e os investidores desse tipo de ativo.

Conforme a própria Rio Bravo explica no fato relevante emitido ontem, os contratos de locação das agências do Santander têm natureza atípica, isto é, têm prazo longo e não preveem revisões nos aluguéis, apenas correções pela inflação. "(...) as partes renunciaram, de comum acordo, aos seus respectivos direitos de pleitear revisão judicial dos aluguéis", diz o texto.

Em contratos atípicos, mesmo se o inquilino decidir sair antes do término do contrato, ele ainda é obrigado a pagar os aluguéis restantes. É, geralmente, uma modalidade de locação adotada para imóveis de uso bastante específico, como aqueles que são construídos especialmente para o inquilino ("built to suit") ou que eram de propriedade do próprio inquilino, que os venderam para o fundo para se desimobilizar ("sale and leaseback"), como é o caso das agências do Santander.

Por suas características, contratos atípicos são considerados os mais seguros para os investidores, uma vez que garantem um valor de aluguel constante por um longo período de tempo - pelo menos dez anos.

Se o Santander tiver sucesso na tentativa de baixar o aluguel na Justiça, isso abre um precedente para que outros contratos atípicos sejam também questionados pelos locatários, ameaçando o caráter defensivo desse tipo de locação. Uma baita insegurança jurídica para o mercado imobiliário e seus investidores.

Julia Wiltgen

julia.wiltgen@seudinheiro.com @juwiltgen

Jornalista formada pela Universidade Federal do Rio de Janeiro (UFRJ) com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela Fundação Instituto de Administração (FIA). Trabalhou com produção de reportagem na TV Globo e foi editora de finanças pessoais de Exame.com, na Editora Abril. Hoje é editora-chefe do Seu Dinheiro.