FIIs de tijolo serão os destaques de 2026, mas fiagros demandam cautela; veja os melhores fundos imobiliários para investir neste ano

Os fundos imobiliários (FIIs) superaram as expectativas mais pessimistas dos agentes financeiros ao fechar 2025 com uma alta expressiva de 21%, superando de longe o CDI, que fechou na faixa dos 14% de retorno no ano. Esse desempenho não foi por acaso.  

De um lado, o encerramento do ciclo de alta da Selic, em 15% em meados do ano, deu um alívio e ajudou as cotas a andarem no IFIX.  Por outro, o preço dos FIIs em bolsa estava tão abaixo do nível patrimonial, que qualquer correção já seria uma alta razoável.  

Para 2026, os especialistas afirmam que o cenário é otimista. O mercado se prepara para um novo ciclo, em que a queda da taxa de juros deve ditar o ritmo de crescimento do setor imobiliário, com mais valorização das cotas — para, enfim, alcançar o “preço justo” dos fundos.  

O desafio para os investidores é equilibrar a busca por ganho de capital com a manutenção de uma renda atrativa, em um ambiente de juros ainda de dois dígitos — embora abaixo dos 15% atuais. 

Esta matéria faz parte de uma série especial do Seu Dinheiro sobre onde investir no primeiro semestre de 2026. Eis a lista completa: 

• Macroeconomia
• Ações
• Renda fixa
• FIIs (você está aqui); 
• Investimentos internacionais
• Criptomoedas
• Alocação

Os eventos de 2026  

Caio Araujo, analista da Empiricus Research, e Ilan Nigri, co-head de real estate da Vinci Compass, afirmaram no evento do Seu Dinheiro que o principal motor para os FIIs em 2026 é a perspectiva de queda da taxa Selic.  

O consenso de mercado indica uma redução na ordem de 300 pontos-base (bps) ao longo do ano, o que levaria a taxa básica de juros para a casa dos 12% ao ano.  

Embora seja um alívio frente aos 15%, os especialistas alertam que 12% ainda representa uma "régua alta" para o custo de oportunidade dos investimentos, mantendo a renda fixa competitiva. 

Porém, como contraponto, Nigri destaca o desconto que muitos fundos ainda apresentam em relação ao valor patrimonial de seus portfólios.  

Segundo o gestor, o preço da cota reflete um valor por metro quadrado inferior ao custo de construção (valor de reposição) de um imóvel, o que representa uma oportunidade de "comprar ativos baratos, diversificados e com gestão profissional". 

Além dos juros, o cenário político não deve passar despercebido no setor. Nigri vê o calendário eleitoral no segundo semestre como um fator de volatilidade. Não muda os fundamentos dos FIIs, mas tende a manter os juros longos esticados, o que baliza o investimento em ativos de risco. 

Fundos de tijolos brilham  

O segmento de tijolos é destaque para os especialistas, com maior foco em logística, shoppings centers e lajes corporativas.  

O setor de logística vive um momento de ouro, com a menor vacância histórica da categoria. Ilan Nigri afirma que a demanda atual é maior do que no período pré-pandemia, permitindo revisões de aluguel para cima.  

“Pela primeira vez a gente tem feito o revisional de aluguel de alguns galpões da Vinci. A gente está chegando para o locatário e aumentando o preço do galpão”, disse o gestor.  

Os shoppings centers também demonstram resiliência, com vendas superando os níveis pré-pandemia e a receita crescendo acima da inflação.  

Caio Araujo aponta que o setor é um dos favoritos da Empiricus para 2026, especialmente pela possibilidade de recuperação do consumo nas classes C e D, diante da queda dos juros.  

O analista observa que, mesmo com fundamentos fortes, muitos fundos ainda negociam abaixo do valor patrimonial, o que representa uma oportunidade clara de ganho com a valorização das cotas. 

Lajes corporativas (escritórios) apresentam um momento mais sensível. Os fundamentos ainda não estão tão fortes quanto os de galpões e shoppings, porém, o setor é o que tem maior desconto patrimonial na bolsa.  

Embora a recuperação operacional seja mais lenta, especialistas notam que o modelo de trabalho híbrido consolidou a necessidade de espaços modernos e com áreas de descompressão. Nigri acredita que o portfólio é determinante para a escolha desses fundos. A demanda existe, mas por móveis bem posicionados.  

FIIs de papel como complemento 

Não é que os fundos de papel deixaram de ser interessantes, mas se tornaram secundários, complementares no portfólio. Em 2025, essa perda de espaço já havia dado sinais. Os fundos de papel tiveram um desempenho mais discreto quando comparado aos de tijolo.  

Para Araujo, eles continuam relevantes pelo seu "carrego", visto que a distribuição de dividendos deve permanecer atrativa. Porém, o potencial de ganho de capital é mais limitado, enquanto os FIIs de tijolos devem acumular valorização de cota mais dividendos.  

O analista da Empiricus vê os FIIs que investem em crédito como ativos para equilibrar o portfólio: “entendo que será um componente muito importante para redução de volatilidade”, disse no evento. 

Mas o sinal de alerta para os riscos de inadimplência deve continuar ligado. O longo período de juros a 15% ao ano deteriorou a saúde financeira de algumas empresas, o que ainda pode gerar eventos de crédito ou necessidade de renegociações em 2026.  

Araujo afirma que setores como incorporação de média renda exigem atenção redobrada dos investidores. 

Quanto aos indexadores, os fundos com carteiras atreladas ao IPCA são vistos como oportunidades maiores de ganho de capital, já que operam com descontos em bolsa.  

Ceticismo com Fiagros: cautela é a palavra de ordem 

Diferente do otimismo com os FIIs, os Fiagros ainda devem ter um ano difícil em 2026. 

Apesar de uma leve recuperação em 2025, após os problemas climáticos e de crédito de 2024, as margens dos produtores continuam pressionadas em diversas culturas. Na Empiricus, a posição ainda é de cautela para o segmento. 

O custo elevado da dívida e as incertezas climáticas tornam o investimento em Fiagros mais arriscado no curto prazo, exigindo que o investidor analise criteriosamente a transparência dos relatórios gerenciais e a qualidade das operações, segundo os especialistas. 

Para aqueles que desejam manter exposição ao agronegócio, a recomendação é focar em gestores que conseguiram atravessar os últimos dois anos sem eventos de crédito graves. 

A liquidez do fundo (quantidade de negociações por dia) e a volatilidade dos ativos também são filtros essenciais para separar as oportunidades reais dos riscos excessivos. 

Onde investir em 2026 

Para o início de 2026, a recomendação da Empiricus é uma alocação equilibrada de 60% em fundos de tijolo e 40% em fundos de papel.  

No crédito, Araujo destaca o Kinea Securities (KNSC11) pela sua carteira mista de indexadores: CDI (juros) e IPCA (inflação).  

No setor de tijolo, as preferências são por fundos de shoppings: o Vinci Shopping Centers (VISC11), fundo da gestora de Ilan Nigri (Vinci), e o Patria Malls (PMLL11), recomendado pelo Caio Araujo. 

O analista da Empiricus ressaltou a qualidade da carteira do FII, mesmo observando um perfil de risco ligeiramente maior devido à forte exposição a ativos no Rio de Janeiro. 

No setor de logística, os especialistas não citaram um fundo específico, mas Ilan Nigri afirmou que o setor é um dos focos da Vinci para 2026, devido aos recordes de ocupação e revisões de aluguel. A casa tem o Vinci Logística (VILG11).

Veja a seguir o evento Onde Investir 2026 na íntegra: