A briga entre Amazon, Mercado Livre e Shopee pela entrega relâmpago: como você pode lucrar com os bastidores da corrida do e-commerce

A ‘taxa das blusinhas’ caiu, e aquela roupa que você vem namorando na Shopee ficou ainda mais barata. Em um momento de fraqueza, você faz a compra no aplicativo. O prazo de entrega é de dois dias, mas não dá nem tempo de repensar a aquisição: em questão de horas, a encomenda chega. 

Acontece com muita gente, pelo menos no eixo Rio-São Paulo (ao menos por enquanto), inclusive com a repórter que vos escreve. Essa rapidez fica na memória, e, quando precisarmos comprar algo em cima do laço, iremos direto na varejista que entregou uma blusinha em prazo relâmpago. 

Essa corrida contra o tempo das empresas de e-commerce não é à toa: elas já entenderam que a velocidade se tornou um ponto central para atrair consumidores e expandir os negócios. 

"A briga por preço não define se você vai comprar ou não. As varejistas, de modo geral, têm uma margem bem apertada, então os preços são muito parecidos. No final das contas, a decisão do consumidor é tomada com base em quando vai chegar o produto”, comenta Carol Borges, analista da EQI Research. 

Porém, o que você pode não ter percebido ainda é que dá para lucrar com essa disputa, em vez de ver o dinheiro escorrer pelo ralo com as ‘comprinhas’. 

Isso porque, embora pareça um caso de teletransporte, o caminho da encomenda até a sua casa exige estratégia. 

Para conseguir entregar em tempo recorde, as grandes empresas de e-commerce precisam de centros de distribuição específicos, modernos e construídos para otimizar a operação. 

Só que esses imóveis exigem investimentos pesados, o que uma única pessoa ou empresa não seria capaz de fazer. E é aí que entram os fundos imobiliários de galpões logísticos, que podem fazer o investidor ganhar dinheiro enquanto a Amazon, Mercado Livre, Shopee e outras varejistas brigam por um espaço cada vez mais estratégico. 

Mas, para conseguir lucrar, é preciso entender o setor logístico, e o Seu Dinheiro foi atrás das respostas às dúvidas que você pode ter. Para te dar o caminho das pedras, conversamos com Carol Borges, analista da EQI Research; Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research; Flavio Pires, analista do Santander; e Verônica Engels, gestora de portfólio do TRX Real Estate (TRXF11). 

Mercado Livre, Amazon e Shopee de olho na eficiência 

O primeiro passo para que a sua blusinha seja entregue no mesmo dia da compra é a localização. As empresas de e-commerce estão cada vez mais buscando por galpões logísticos próximos do consumidor final e que tenham acesso rodoviário facilitado. 

Por isso, o Mercado Livre, a Shopee, a Amazon e outras varejistas buscam se instalar o mais próximo possível das áreas de alta densidade populacional, com destaque para São Paulo. 

Além disso, as gigantes do e-commerce estão de olho no cross docking, ou seja, o sistema de logística e movimentação de mercadorias dentro do imóvel. 

A prova viva dessas especificidades é o galpão entregue recentemente ao Mercado Livre pelo BTG Pactual LOG AAA Cajamar FII (BTLA11). 

Como o imóvel foi construído no modelo built-to-suit — ou seja, feito sob medida para atender às necessidades do inquilino —, a empresa pediu que fosse construída uma passarela em frente à entrada do galpão, mesmo com uma calçada logo adiante. 

“O Mercado Livre calculou quanto tempo os caminhões ficariam parados para que os colaboradores atravessassem a rua. Eles viram que daria cerca de 30 minutos, o que fazia com que a construção de uma passarela fosse mais eficiente”, contou Francisco Tavares, diretor executivo no BTG Pactual Asset Management, na ocasião.

Além do sistema logístico, a segurança e praticidade também estão em jogo. As varejistas buscam centros de distribuição com sistemas de segurança contra incêndio, refeitórios para funcionários e pátios iluminados. 

Todas essas características formam o que o mercado chama de ativos de alto padrão ou Triple A (AAA) — e a demanda por eles é alta. Segundo Araujo, os novos galpões estão sendo praticamente 100% absorvidos, muitas vezes sendo entregues já pré-locados.

Por outro lado, construir esses imóveis não é tarefa simples. Com o aumento do custo de construção e as taxas de juros elevadas (e com perspectiva de cair menos que o inicialmente esperado), o apetite de desenvolvedores para novos projetos é reduzido drasticamente. 

Nesse cenário, a disputa pela entrega mais rápida se reflete na baixa vacância desses imóveis. A gestora Engels, da TRX, destaca que a taxa de desocupação do setor caiu consecutivamente nos últimos anos, atingindo cerca de 7%, o que é um valor muito abaixo da média histórica. 

Embora haja uma previsão de entrega de diversos galpões até o fim de 2026, o analista da Empiricus Research enxerga que a demanda do e-commerce também deve aumentar, evitando a sobreoferta.

Os fundos imobiliários no jogo do e-commerce

Nessa corrida pelos galpões, por enquanto é o Mercado Livre quem está ganhando, já que é o detentor da maior área bruta locável (ABL) de galpões do Brasil. Mas há um outro vencedor: os fundos imobiliários — e seus cotistas, claro. 

Segundo dados do Santander, quatro em cada dez ativos logísticos no mercado brasileiro estão sob a gestão de FIIs. Pires, analista da casa, explica que a predominância dos fundos imobiliários no setor vem da capacidade de levantar grandes volumes de capital através de ofertas públicas para investidores pessoas físicas. 

“O BTG Pactual Logística (BTLG11) está com uma oferta de R$ 1,6 bilhão. Quais são as empresas que conseguiriam levantar um valor tão grande como esse?”, questiona Pires. 

Com os FIIs na jogada, o modelo de negócio costuma funcionar da seguinte forma: as incorporadoras desenvolvem os galpões para, depois da conclusão das obras, vendê-los aos fundos imobiliários, buscando lucrar com a alienação do ativo. 

Os fundos, por sua vez, alugam esses imóveis para as empresas que demandam armazenamento e distribuição de produtos, como as grandes varejistas online.

Embora seja menos comum, alguns fundos maiores, como o Patria Log (HGLG11), também possuem estrutura para desenvolver galpões próprios, visando ganhos patrimoniais futuros. 

Já para os investidores, que costumam buscar segurança e renda passiva, o benefício está justamente na capacidade desses imóveis de gerar rendimentos recorrentes por meio dos aluguéis pagos por inquilinos robustos. 

Para isso, os FIIs priorizam contratos atípicos, que duram de 10 a 15 anos e possuem reajustes anuais pela inflação (IPCA), garantindo previsibilidade de renda aos cotistas. Atualmente, os principais destaques do setor são: 

• BTG Pactual Logística (BTLG11): Um dos maiores e mais líquidos fundos imobiliários do mercado, ele conta com quase 500 mil investidores e valor patrimonial de R$ 5,5 bilhões; 

• Pátria Log (HGLG11): Outro gigantes do setor, o FII possui R$ 7 bilhões de patrimônio, sendo um dos poucos com expertise em desenvolvimento direto de galpões; 

• TRX Real Estate (TRXF11): Com patrimônio de R$ 6,1 bilhões, o fundo imobiliário foca na diversificação regional, incluindo expansões recentes no Paraná; 

• Vinci Logística (VILG11): Com patrimônio líquido de R$ 1,7 bilhão, o FII se destaca por possuir ativos bem localizados, alta taxa de ocupação, de 97%, e por negociar com desconto em relação ao seu valor patrimonial; 

• Bresco Logística (BRCO11): Com patrimônio líquido de R$ 2 bilhões, o FII possui uma carteira de alta qualidade, concentrado em grandes centros urbanos e eixos estratégicos de consumo. 

Ainda tem oportunidades nos fundos imobiliários de galpões?

Com a corrida do e-commerce a todo vapor, os investidores viram o preço das cotas dos FIIs logísticos se aproximarem do valor patrimonial, que reflete o valor dos ativos da carteira. Esse cenário pode até sugerir que esses ativos estão começando a ficar caros, mas não é bem assim.

Segundo os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro, embora as ‘barganhas’ já tenham se tornado raras, a tese ainda se sustenta na resiliência da renda e no potencial de valorização no médio a longo prazo. 

Além disso, o Brasil ainda possui uma grande lacuna de penetração em comparação com mercados mais maduros, com regiões ainda sem ocupação massiva das empresas do e-commerce, como o Centro-Oeste, Norte e Nordeste.  

E com o fim da ‘taxa das blusinhas’, o consumo e, por consequência, a corrida pela entrega relâmpago tendem a ficar ainda mais intensos no país.

“Já vemos outros estados sendo explorados, pois grandes players não querem deixar esse ‘gap’ [lacuna] de entrega”, afirmou Engels.