Quer lucrar com a corrida do e-commerce? BTLG11 lança emissão aberta ao investidor — e você deveria entrar, segundo a Empiricus

A corrida do e-commerce está a todo vapor e, ao que tudo indica, longe de acabar. Quem vem sentindo as altas temperaturas são os fundos imobiliários (FIIs) de galpões logísticos, que conseguem aproveitar a queda da vacância e o aumento dos aluguéis. 

O problema é que, com juros ainda elevados, os FIIs passaram a fazer aquisições de imóveis por meio do pagamento em cotas para driblar o cenário restritivo. O resultado foi uma onda de emissões voltadas para o investidor institucional. Porém, um gigante vem nadando contra a corrente: o BTG Pactual Logística (BTLG11). 

O fundo imobiliário anunciou uma emissão de cotas de até R$ 2 bilhões voltado para os investidores pessoas físicas. Segundo o anúncio feito ao mercado, o objetivo é adquirir novos imóveis logísticos. 

“O poder de barganha de uma aquisição em dinheiro é muito maior do que a aquisição com pagamento em cotas. São nessas oportunidades, em que ninguém está conseguindo captar no mercado secundário, que a gente diferencia o produto”, afirmou o diretor executivo no BTG Pactual Asset Management, Francisco Tavares, em evento na última semana.

De olho no diferencial, o analista da Empiricus Research, Caio Araujo, defende a participação na operação. 

“Seguimos enxergando o BTLG11 como uma das melhores teses do segmento logístico, bem-posicionado em um momento de baixa vacância e demanda resiliente”, afirmou o analista em relatório.

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Um portfólio de peso

Os recursos da emissão serão utilizados para aquisição de um novo portfólio logístico de alto padrão, com ativos AAA em São Paulo. 

Os imóveis devem fortalecer a carteira já robusta do BTLG11, que conta com 34 imóveis distribuídos em seis estados e com uma área bruta locável (ABL) de 1,4 milhão de metros quadrados. 

De acordo com Araujo, o pipeline em negociação inclui dois ativos no raio de 30 quilômetros da capital paulista, com volume estimado de aproximadamente R$ 550 milhões, mais de 50% da receita atrelada a inquilino de altíssimo padrão e ABL próxima de 150 mil metros quadrados. 

Além disso, há uma operação built-to-suit — modelo de locação na qual o proprietário constrói ou reforma um imóvel sob medida para atender às necessidades específicas de um inquilino — de e-commerce em São Paulo. 

O volume estimado é de R$ 150 milhões, com cerca de 50 mil m² de ABL, 100% voltado para altíssimo padrão e exposição integral ao segmento de e-commerce. 

Segundo a Empiricus, o cap rate (taxa de capitalização) estimado para as aquisições é de cerca de 9%, enquanto o dividend yield (taxa de retorno de dividendos) inicial projetado é de dois dígitos.  

“Patamares atrativos diante da qualidade sinalizada dos imóveis”, afirmou Araujo em relatório. 

Já o aluguel médio do portfólio, de cerca de R$ 25 por metro quadrado, ainda se encontra abaixo dos preços pedidos em algumas regiões, abrindo espaço para revisões positivas ao longo dos próximos ciclos, na visão do analista. 

Considerando a receita dos novos imóveis e a estrutura de pagamento parcelado das aquisições, a Empiricus enxerga potencial de geração de valor no médio prazo, com preço justo estimado em R$ 112,86 por cota. Esse patamar equivale a uma valorização de 8,9% em relação à cotação atual.

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A emissão do BTLG11

O preço da oferta foi fixado em R$ 102,51 por cota, com desconto de aproximadamente 1% sobre a cotação atual. O BTG também informou que a taxa de distribuição, de 3,74%, será integralmente arcada pela gestão. 

“Estamos arcando com todos os custos da emissão por causa do momento do mercado, que pediu uma força também da gestão. Estamos incentivando a emissão por meio desse formato, mas isso não deve se repetir”, afirmou Tavares. 

O volume mínimo da oferta é de R$ 75 milhões e, caso esse montante não seja atingido, a operação poderá ser cancelada. 

A transação será feita no modelo de ordem de chegada, sem rateio proporcional. Na prática, isso significa que se a demanda superar o limite de cotas, quem entrar depois pode ficar de fora. 

Segundo o cronograma divulgado pelo BTG, o período de subscrição tem previsão de ser encerrado em 26 de maio. 

Já os atuais cotistas terão direito de preferência na proporção de 29%. Ou seja, a cada 100 cotas na carteira, o investidor poderá se subscrever em até 29 novos papéis, respeitando a regra de arredondamento. 

O prazo de negociação do direito de preferência se encerra na próxima segunda-feira (11), enquanto o prazo para exercício vai até 13 de maio.