TRXF11 entra em novo ciclo de expansão: FII anuncia emissão de até R$ 10 bilhões, a maior oferta de cotas já vista no setor

Após avançar sobre ativos únicos, o fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) entra em um novo ciclo de expansão. Na noite de quarta-feira (6), o FII anunciou a maior oferta já vista na indústria, mirando o aumento do portfólio.  

Em sua 13ª emissão de cotas, o fundo da gestora TRX Investimentos busca captar R$ 5 bilhões, podendo chegar até R$ 10 bilhões se houver demanda.

Parte desse dinheiro já tem destino. De acordo com o fato relevante, o valor captado será destinado para ativos anunciados ou adquiridos recentemente, assim como para a realização de obras e novas aquisições previstas.

O fundo também anunciou a aquisição de cinco imóveis da Cy.Capital, plataforma de investimentos imobiliários do Grupo Cyrela, por R$ 2,13 bilhões. 

Os investimentos estão divididos em dois segmentos: logístico e corporativo. Segundo fato relevante divulgado, o TRXF11 está comprando quatro galpões logísticos localizados em São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ) e Extrema (MG). 

Mas o fundo não parou por aí. Ele anunciou ainda a aquisição do empreendimento logístico LOG Recife II por R$ 210 milhões.  

A emissão bilionária de cotas do TRXF11 

A emissão do TRXF11 prevê inicialmente até 53.050.398 novas cotas, ao preço de R$ 94,39 cada, incluindo os custos da emissão. 

Se a procura superar o volume inicial, o fundo poderá emitir um lote adicional de até 100%, elevando o valor potencial da operação de R$ 5 bilhões para aproximadamente R$ 10 bilhões.   

O preço de emissão foi calculado a partir do valor patrimonial de R$ 95,75 por cota em 30 de junho deste ano. Porém, foi descontado o rendimento de R$ 1,50 pago em 14 de julho aos investidores que detinham cotas no encerramento do semestre e adicionada a taxa de distribuição de R$ 0,14 por cota. 

De acordo com o documento divulgado, a oferta é destinada exclusivamente a investidores profissionais. Os cotistas que estiverem posicionados no TRXF11 até a próxima segunda-feira (10) terão direito de preferência na subscrição das novas cotas para não terem diluição de sua participação.  

O fator de preferência permite a subscrição de aproximadamente 84 novas cotas para cada 100 já detidas. 

O período para exercício da preferência começa na próxima quinta-feira (13) e termina em 25 de agosto pela B3 e em 26 de agosto pelo escriturador, com liquidação prevista para o dia 26. 

Se houver cotas remanescentes, os participantes poderão solicitar sobras e um montante adicional, de acordo com os prazos e as condições estabelecidos na documentação da oferta.   

A operação será coordenada pelo BTG Pactual e poderá permanecer aberta por até 180 dias, respeitado o cronograma da emissão. 

A aquisição dos imóveis da Cyrela 

Com a aquisição, o TRXF11 volta a bater recorde no universo de FIIs. Pelo valor anunciado, a operação com a Cyrela está entre as maiores já realizadas no mercado imobiliário brasileiro. 

Em entrevista ao Seu Dinheiro, a gestora do fundo contou que a meta é manter a expansão do portfólio logístico. Com a nova operação, o FII consolida essa estratégia e o segmento logístico passa a ser a principal classe de ativos da carteira, representando 45,11% da área bruta locável (ABL) do fundo. 

Já o varejo passa a responder por 39,18% da ABL, seguido por educação (6,81%), shopping centers (3,25%), hospitais (3,14%), saúde (0,74%), hotelaria (0,41%) e renda urbana (0,35%). 

Os ativos adquiridos reúnem aproximadamente 251 mil metros quadrados de ABL distribuídos em cerca de 580 mil metros quadrados de terreno.  

Segundo o TRXF11, os imóveis estão posicionados próximos aos principais corredores logísticos e centros consumidores do país, favorecendo operações de distribuição de última milha (last mile). Todos os ativos já estão ocupados. 

Embora não tenha revelado os nomes dos inquilinos que alugam os empreendimentos, a gestora informou que as empresas atuam no setor bancário, de logística e transporte e no e-commerce. 

A TRX também divulgou que o yield on cost (retorno percentual de dividendos recebidos em relação ao custo original de aquisição) da operação para os próximos 12 meses é de 10,40% ao ano. 

O pagamento será realizado em dinheiro ou por meio de compensação de créditos relacionados à subscrição de cotas da nova emissão do TRXF11. O FII não detalhou como a operação será estruturada.   

Segundo o FII, a operação também marca o início de uma parceria estratégica com a Cy.Capital. Ligada ao Grupo Cyrela, a gestora atua nos segmentos logístico, residencial e de crédito imobiliário.  

TRXF11 no last mile de Recife 

Na esteira da aquisição dos imóveis da Cyrela, o TRXF11 assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para a aquisição de 70% de um galpão logístico last mile. A operação será realizada por meio da compra de 100% da participação detida pela LOG Recife II SPE. 

O empreendimento está localizado em Jaboatão dos Guararapes (PE), na Região Metropolitana do Recife, e, segundo a gestora, é locado a uma das maiores empresas de e-commerce do país. 

O contrato de locação possui vencimento previsto para fevereiro de 2030 e o valor do aluguel está sujeito a reajuste anual pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Já a transação tem um cap rate (taxa de capitalização) anual de 8,19%. 

A localização facilita operações de distribuição para a capital pernambucana e demais municípios da região. 

A participação do TRXF11 corresponde a 70% da área locável do empreendimento. 

O pagamento dos R$ 210 milhões será realizado da seguinte forma:  

• R$ 130 milhões quitados no fechamento da transação, sendo que R$ 55 milhões serão pagos em moeda corrente nacional e R$ 75 milhões por meio de subscrição e integralização, pela LOG Recife II SPE, de cotas do TRXF11; 

• R$ 80 milhões serão divididos em duas parcelas de R$ 40 milhões, a serem pagas em 30 de dezembro e no 14º mês após a aquisição. Os valores também serão corrigidos pelo IPCA.