Vale a pena comprar Iguatemi (IGTI11)? O que fazer com os papéis após o balanço do 4T24 e antes da conclusão de um negócio de R$ 2,6 bilhões

O Iguatemi São Paulo vai ganhar novas lojas de grife, restaurantes, teatro e até um rooftop — mas não é a remodelação do shopping mais antigo da América Latina que está deixando os investidores de olhos bem abertos. 

No fim do ano passado, a Iguatemi (IGTI11) fechou um acordo para a compra da fatia da Brookfield nos shoppings Pátio Paulista e Pátio Higienópolis, em São Paulo. O negócio, avaliado em cerca de R$ 2,6 bilhões, vem deixando o mercado atento desde que foi anunciado.

Mas não há motivos para preocupação, segundo o Citi. O banco norte-americano classificou como exagerado o temor com a operação. “Como já escrevemos anteriormente, vemos poucas chances de a Iguatemi pagar mais de R$ 500 milhões no negócio”, afirma.

Isso porque a transação acontece em parceria com o fundo BB Premium Malls, sob gestão da BB Asset, que fará um investimento total de R$ 800 milhões. Outros sócios dos empreendimentos, com direito de preferência na compra dos ativos, também fazem parte do acordo.

O preço estabelecido com a Brookfield no memorando de entendimento foi de R$ 2,585 bilhões, sendo 70% pagos à vista e 30% nos dois anos seguintes. A parte da Iguatemi será de R$ 550 milhões.

A compra dos shoppings já recebeu aval do Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e agora está na etapa de acerto final entre as partes envolvidas no negócio.

A avaliação do Citi veio junto com os resultados da Iguatemi no quarto trimestre de 2024, divulgados na noite de terça-feira (19). 

Em relatório, o analista André Mazini ressalta que a companhia tem um custo de ocupação baixo, o que possibilita aluguéis mais altos, principalmente com a ocupação elevada.

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O balanço da Iguatemi

A Iguatemi, dona de uma rede de 16 shoppings, reportou lucro líquido ajustado de R$ 164,1 milhões no quarto trimestre de 2024, 21,9% acima do mesmo período de 2023. 

O crescimento do lucro está relacionado, principalmente, à expansão no faturamento dos shoppings e do braço de varejo, segundo a empresa. 

No ano inteiro de 2024, o lucro líquido ajustado totalizou R$ 399,4 milhões, avanço de 31,1% ante 2023. 

O critério ajustado exclui o efeito contábil da linearização dos aluguéis, da participação na Infracommerce e do resultado do swap de ações.

O Ebitda (lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização) ajustado e consolidado atingiu R$ 315,3 milhões no trimestre, avanço de 19,4% na comparação anual. 

No ano, o Ebitda ajustado e consolidado superou a marca de R$ 1 bilhão pela primeira vez. Ele foi a R$ 1,024 bilhão, alta de 11,4% em relação ao ano anterior.

A receita líquida no último trimestre de 2024 alcançou R$ 375,2 milhões, aumento de 13,5%. No ano, somou R$ 1,321 bilhão, expansão de 7,7%.

De outubro a dezembro de 2024, a empresa reportou crescimento de 8,3% na receita com locação, indo a R$ 275 milhões, resultado do aumento da ocupação dos shoppings, ajustes em contratos de locação e recuperação de valores atrasados.

Já a receita com estacionamento subiu 12,9%, para R$ 65,5 milhões, enquanto a receita do braço de varejo (Iguatemi 365 e I-Retail) apresentou alta de 32,6%, para R$ 62,3 milhões, na mesma base de comparação.

Para o Citi os números foram positivos, com destaque para a taxa de ocupação de 97,7% — maior nível desde 2010. 

O banco considera que a venda de um lote de terra e direitos aéreos no shopping Market Place, por R$ 35 milhões, além da reversão de provisão para dívidas duvidosas de R$ 5 milhões ajudaram o fluxo de caixa proveniente das operações vir 6% acima do esperado.

O BTG Pactual também considerou os números sólidos, com os resultados dentro do esperado e um guidance seguindo as expectativas. 

Analistas do Itaú BBA disseram que a Iguatemi divulgou um bom conjunto de ganhos para o trimestre, enquanto a equipe do Santander destacou mais uma série de resultados fortes para a empresa, superando as estimativas.

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Comprar ou não comprar IGTI11?

Depois de operarem a manhã em alta, as ações da Iguatemi entram na tarde desta quarta-feira (19) no vermelho. 

Por volta de 15h, as units recuavam 0,66%, cotadas a R$ 19,60. No ano, no entanto, os papéis acumulam alta de 13,5%. No mês, de 6,3%. 

O Citi manteve a recomendação de compra para a Iguatemi, com preço-alvo de R$ 30 — o que representa um potencial de valorização de 52% em relação ao último fechamento.

Na mesma linha, o BTG tem indicação de compra para IGIT11, com preço-alvo de R$ 25 — o que representa um potencial de valorização de 26,6% sobre o preço de ontem (18). 

Há uma falta de gatilhos de curto prazo para ações de shopping centers — que são mais dependentes da perspectiva macro. Mas, como a Iguatemi é negociada a uma avaliação descontada, mantemos nossa classificação de compra”, dizem os analistas Gustavo Cambuava e Elvis Credendio. 

O BBA também tem recomendação de comprar para IGIT11, com preço-alvo de R$ 29 — um potencial de valorização de 47% sobre o último fechamento. 

O time do Safra reiterou a recomendação de compra para as ações da Iguatemi, com preço-alvo de R$ 28, o que implica em um potencial de valorização de 41,8%. 

Os analistas Rafael Rehder e Luiz Peçanha afirmam que a Iguatemi apresentou resultados consistentes em todos os aspectos e elogiaram a performance dos shoppings bem como o lado financeiro acima das expectativas.