TRXF11 renova apetite por aquisições: FII adiciona mais imóveis no portfólio por R$ 98 milhões — e leva junto um inquilino de peso

Nas finanças pessoais, ir ao mercado com fome é, em geral, uma cilada. Você acaba adicionando produtos no carrinho de que não precisava e vê a conta final ficar bem maior do que o previsto. Porém, no caso do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), é justamente a fome insaciável que vem colocando o ativo sob os holofotes do mercado.

O FII decidiu ir às compras em junho e anunciou a adição de 13 imóveis ao portfólio e, mais tarde, adquiriu mais um. Porém, as operações não foram suficientes para aplacar a fome do TRXF11, que voltou a encher o carrinho com novos ativos.

Segundo o documento enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) na noite de quinta-feira (14), o fundo imobiliário concluiu a aquisição de três imóveis localizados nos bairros de Santana e Lapa, em São Paulo, e na Granja Viana, em Cotia (SP). Todos os ativos já estão prontos e operando.

A transação totalizou R$ 98,85 milhões, dos quais R$ 43,51 milhões foram pagos à vista. Já os R$ 55,34 milhões restantes são referentes ao saldo devedor de dois Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) vinculados aos aluguéis, assumidos pelo fundo.

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Os impactos da compra no portfólio do TRXF11

Com a transação, o TRXF11 passa a ter 72 imóveis e um valor total investido de mais de R$ 3,9 bilhões nos novos ativos. O montante representa um aumento de aproximadamente 2,5%.

Já a área bruta locável (ABL) avança para 682 mil metros quadrados, enquanto a área total dos terrenos do portfólio passa a cerca de 1,25 milhão de metros quadrados. Os três novos ativos somam 14,7 mil m² de ABL.

De acordo com a gestora do FII, a TRX Investimentos, a aquisição não deve impactar de imediato a receita do fundo, mantendo o guidance de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até o final de 2025. 

O yield on cost, que indica o retorno anual do investimento com base no custo de aquisição, é de 10,5%. A taxa leva em conta tanto o valor desembolsado quanto os CRIs assumidos, que têm taxa média de IPCA + 5,17%.

Porém, a compra também sobe a alavancagem do fundo para 23,12%.

Inquilino ganha ainda mais espaço

Com a compra, o TRXF11 turbina não apenas a carteira de ativos, mas também de inquilinos. Isso porque os imóveis são ocupados por um locatário de peso: as lojas do Grupo Pão de Açúcar.

A companhia aluga os três imóveis por meio de contratos atípicos — ou seja, que possuem prazos longos, sem revisional no meio do período de locação e com multas altas de rescisão —, com duração entre 15 e 20 anos. Essa característica possibilita maior previsibilidade de receitas e segurança aos cotistas.

Além disso, os contratos preveem o pagamento integral dos aluguéis mesmo em caso de rescisão antecipada.

Vale lembrar que o Grupo Pão de Açúcar já compõe o portfólio de inquilinos do TRXF11. Com a compra dos três imóveis, a participação da companhia na receita do FII sobe de 13,96% para 16,44%.

Apesar do aumento, o grupo segue atrás do Assaí e Grupo Mateus, que possuem participações de 31,29% e 19,07%, respectivamente, na receita do fundo imobiliário.