De fundo imobiliário em crise a ‘Pacman dos FIIs’: CEO da Zagros revela estratégia do GGRC11 — e o que os investidores podem esperar daqui para frente

Ir às compras e aumentar o portfólio se tornou um verdadeiro desafio para os fundos imobiliários em meio à maré de juros altos, que empurra os investidores para os braços da renda fixa. Mas, como diz o ditado, mar calmo nunca fez bom marinheiro, e o GGR Covepi Renda (GGRC11) parece ter aprendido a navegar em águas agitadas.

O fundo imobiliário vem aproveitando as dificuldades do cenário macroeconômico para acelerar as aquisições, tendo passado de 20 ativos para 34 no último ano. Só em setembro, o GGRC11 abocanhou dois ativos do Bluemacaw Logística (BLMG11), além de comprar a totalidade das cotas do FII no fundo Triple A.

Para manter a fome de aquisições em dia, a Zagros, gestora do GGRC11, vem apostando em uma estratégia semelhante à do TRX Real Estate (TRXF11): o pagamento por meio de cotas.

A tática, no entanto, não é para qualquer um. Em entrevista ao Seu Dinheiro, Pedro Van Den Berg, CEO da Zagros, ressalta que é preciso ter a confiança dos investidores para realizar operações do tipo.

“Se fosse fácil, todo mundo fazia. Para conseguir fazer aquisições com pagamento em cotas, é preciso ter credibilidade, conquistar o público e mostrar que a gestão consegue fazer com que a cota do fundo seja um ativo líquido. O FII precisa ter investidores querendo comprar no mercado secundário para que tenha movimento”, afirma o executivo.

Conquistar a credibilidade não foi tarefa fácil para a Zagros. A gestora assumiu a gestão no final de 2021, em um momento em que os mercados passaram por uma deterioração das condições macroeconômicas, incluindo o aumento da taxa de juros.

Como se não bastasse, o GGRC11 ainda foi arrastado para o olho do furacão de um dos maiores escândalos corporativos do país: a fraude da Americanas (AMER3).

Dois anos após o escândalo da varejista, o FII está prestes a alcançar as marcas de 200 mil cotistas e de R$ 2 bilhões em patrimônio líquido. Com o crescimento, o GGRC11 se consolidará entre os cinco maiores fundos imobiliários do segmento logístico industrial e entre os dez maiores FIIs de tijolo listados no mercado.

Em entrevista ao Seu Dinheiro, Pedro Van Den Berg contou em detalhes como o GGRC11 conseguiu deixar para trás as águas turbulentas e atrair os investidores. O CEO ainda deu pistas do que os cotistas podem esperar para o FII daqui para frente.

Zagros fazendo a lição de casa

O ano era 2023, um período difícil para os investidores. Logo no dia 11 de janeiro, o mercado se deparou pela primeira vez com notícias de inconsistências contábeis na Americanas. Após a companhia adiar o balanço várias vezes, foi confirmado um rombo multibilionário, estimado em R$ 25,2 bilhões.

Se o cenário não era bom para quem apostou nas ações, para os fundos imobiliários que tinham a empresa como inquilina não foi muito diferente. O GGRC11, que tinha a varejista como uma das principais locatárias, viu as cotas despencarem no pregão do dia 12 de janeiro. O FII chegou a figurar entre as maiores quedas do IFIX durante a sessão.

Na época, a Americanas era responsável por 19,5% da receita do GGRC11. Com a descoberta das inconsistências contábeis, a empresa entrou em recuperação judicial, enquanto o fundo imobiliário se deparou com a inadimplência dos aluguéis.

Mas a Americanas não era a única dor de cabeça do FII. O GGRC11 já lidava com problemas de calote da inquilina Covolan, companhia têxtil que entrou em recuperação judicial em setembro de 2022. 

Além disso, o fundo imobiliário ainda enfrentava um desequilíbrio incômodo: a falta de caixa diante de compromissos financeiros a honrar. “Passamos boa parte de 2022 arrumando a casa. Então, precisamos fazer uma série de vendas de ativos”, contou o CEO.

“Em seguida, veio a crise da Americanas. Mas o problema serviu de lição para entender o que era preciso para de fato virar a página e reposicionar o fundo no mercado”, relembra. 

Segundo o executivo, o principal aprendizado foi evitar a concentração no portfólio do FII e apostar na diversificação de ativos, de inquilinos e até geográfica. Hoje, a Zagros busca ativos com diferentes locatários e em todo o território brasileiro.

“A nossa estratégia não é só comprar imóveis nas regiões que têm o maior crescimento econômico ou a maior população, mas eventualmente naquelas que são pouco atendidas pelos ativos. Nós gostamos de olhar regiões assim porque é o “oceano azul”, você está surfando sem concorrentes”, afirmou Van Den Berg.

Além disso, a Zagros também vem apostando na mudança do perfil do portfólio do GGRC11, deixando para trás a estratégia da antiga gestora, a Supernova Capital. Agora, o FII busca migrar de ativos mais antigos e industriais para imóveis logísticos ou híbridos.

“Naquele momento de mercado, era uma operação que fazia sentido. Mas, agora, nós não só não estamos mais fazendo aquisições desse tipo, como queremos que os imóveis industriais sejam cada vez menos representativos no portfólio do GGRC11”, disse.

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A virada de chave para o GGRC11

As apostas da Zagros para o FII começaram a dar frutos em meados de 2023, período que marcou o fim da fase de reestruturação e o início do crescimento acelerado. 

Na visão do CEO, o momento em que a gestão finalmente virou a página foi quando o GGRC11 assinou com a Santa Cruz, gigante no setor de medicamentos no Brasil, o contrato de renovação antecipada e de expansão do Centro de Distribuição da empresa.

“Depois de mais ou menos dois anos de ter iniciado a gestão, nós vimos que já tínhamos mostrado que somos competentes no quesito arrumar a casa. Agora, queríamos mostrar que também podíamos fazer o fundo crescer”, lembrou o executivo.

Para expandir o GGRC11, a Zagros apostou na reforma do regulamento, que foi realizada em 2024. Isso porque, na avaliação do CEO, o estatuto anterior era “muito antigo e impedia o crescimento do FII por uma série de fatores, inclusive por não permitir a aquisição de imóveis com contratos típicos”, afirmou.

A reforma ampliou o leque de possibilidades para o fundo. Essa virada estratégica veio acompanhada de um foco intenso na transparência e na comunicação, com a publicação de relatórios gravados e contato próximo com o cotista. 

A mudança reflete a visão do executivo, que vê a proximidade com os investidores como fator essencial para conquistar a credibilidade do mercado e atrair os cotistas.

Pacman dos FIIs: a fome de aquisição do GGRC11

O terceiro divisor de águas para o GGRC11 foi apostar na aquisição de ativos por meio de cotas. O fundo vem se destacando por abocanhar portfólios inteiros por meio da nova estratégia, e chegou a ganhar o apelido de ‘Pacman dos FIIs’.

“Eu vi que inventaram um apelido para o fundo, chamaram de Pacman dos FIIs, porque o GGRC11 fica comprando vários ativos. Avalio que isso é uma vitória, que mostrou que quem estava bem posicionado, mesmo no momento ruim de mercado, conseguiu crescer”, contou o executivo.

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Van Den Berg ressalta que, para que a estratégia dê certo, a cota do fundo precisa ser vista como uma “moeda forte”, o que é o caso do GGRC11. Na avaliação do executivo, o FII é bem avaliado no mercado por conta da credibilidade e liquidez conquistadas ao longo do tempo.

Além disso, a gestão busca negociar com grandes players, o que exige fundamentos sólidos e alta liquidez no mercado secundário para que esses compradores aceitem as cotas como pagamento. “Para sentar à mesa com eles, você tem que ter credibilidade”, afirmou o CEO.

Por outro lado, o executivo destaca que a Zagros é agressiva na negociação de preços e não cede à prática de overprice — ou seja, pagar mais caro — por oferecer pagamento em cotas. Isso porque, na avaliação da gestão, o GGRC11 não deve pagar prêmios excessivos, já que é uma moeda forte.

A Zagros também busca proteger os cotistas, impondo limites de venda (lockup) para os vendedores. Dessa forma, evita inundar o mercado secundário e sacrificar o preço da cota.

Além disso, segundo o executivo, a gestão se concentra em realizar aquisições que aumentem o rendimento por cota, garantindo que o investidor receba mais, mesmo que haja novas emissões.

“Não adianta crescer a torto e a direito. Isso não é saudável. O primeiro pilar da estratégia é sempre gerar valor para o cotista”, afirmou o CEO.

Van Den Berg ainda aproveitou para rebater as críticas sobre as aquisições de portfólios completos. “Há reclamações sobre a compra de carteiras que tenham ativos que não são tão atraentes, mas nós fazemos a venda desses imóveis e estamos provando isso”, disse.

O que esperar daqui para frente?

Prestes a se unir à lista de gigantes do mercado imobiliário, o GGRC11 já tem planos para o futuro. Segundo o CEO, a gestão vai focar em, primeiramente, digerir o crescimento recente e as novas aquisições, consolidando o portfólio. 

Porém, a fome de aquisições não chegou ao fim. A Zagros planeja continuar com compras estratégicas, buscando manter landbank (banco de terrenos) para futuros desenvolvimentos. “Queremos estar preparados para surfar os ciclos do mercado, seja comprando, vendendo ou desenvolvendo ativos”, disse o executivo.

Com a queda da Selic — que se encontra em 15% ao ano — já no radar dos investidores, Van Den Berg tem perspectivas positivas para o GGRC11, uma vez que o FII realizou operações agressivas em um momento difícil para o mercado.

“O melhor momento de comprar é hoje. Ninguém tem dinheiro, mas é um momento de aquisições, porque ninguém consegue comprar bons ativos com um cap rate [taxa de capitalização] de 10% a 13% em momentos que o juros está baixo”, opina.

No entanto, enquanto a queda da Selic não chega, a Zagros continuará apostando na aquisição com pagamento em cotas.

Já em relação aos dividendos, o executivo afirmou que a gestão está fazendo um “grande esforço” para manter o patamar de rendimentos atual, que está próximo dos R$ 0,10 por cota. 

“O foco é garantir que o fundo continue entregando um dividend yield [taxa de retorno de dividendos] recorrente e forte. Tem muito fundo que paga bem, mas possui uma parcela grande de não recorrente. O GGRC11 ainda está pagando um pouco de retorno não recorrente, mas não é uma parcela tão relevante”, disse. 

O CEO ainda indicou que o FII seguirá apostando na diversificação como uma forma de mitigar os riscos para os investidores. “Ninguém está imune a riscos, especialmente geopolíticos e macroeconômicos. O que controlamos é o risco específico de inquilino, setor ou região, que é diluído no portfólio com a diversificação”, avaliou. 

Segundo o executivo, a meta para o GGRC11 agora é que nenhum locatário ou ativo represente mais de 10% da receita.