Gestora do MXRF11 diz que fundos imobiliários de papel podem lucrar com as novas regras de CRIs

Já faz 20 dias que o governo decidiu mudar as regras para a emissão de títulos financeiros isentos de Imposto de Renda como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Mas os gestores de fundos de papel — incluindo o do maior FII da categoria, o Maxi Renda (MXRF11) — ainda tentam entender qual será o impacto das novidades no setor.

A equipe da XP,  que é responsável pelo MXRF11 e outros três FIIs de CRI, confirmou que está estudando o tema e “reavaliando algumas operações que já estavam em estágio de estruturação”.

A informação consta no relatório de desempenho do quarto trimestre dos fundos, divulgado na última quarta-feira (21). No documento, a XP relembra que a resolução nº 5.118 proibiu a emissão de CRI por companhias abertas não relacionadas ao mercado imobiliário.

A restrição mira em impedir casos emblemáticos como o da Localiza, que utilizou o título para financiar o pagamento de aluguéis.

Mas, segundo a gestora, acabou restringindo também uma “ampla variedade de opções que haviam se popularizado nos últimos anos.”

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Como a queda na emissão de CRIs pode ser benéfica para o MXRF11 e outros FIIs de papel?

A medida não afeta as emissões de CRI que já se encontram em análise na CVM. Já para as estruturações futuras, haverá uma redução significativa no número de emissores elegíveis para o futuro.

Porém, de acordo com a XP, essa queda pode ter um efeito positivo para o MXRF11 e outros fundos de papel à medida em que o mercado volte a concentrar-se em operações “tradicionais e mais sofisticadas” de financiamento ao setor imobiliário.

E os tomadores típicos desses CRIs costumam ser justamente os FIIs, “que possuem equipes especializadas para análise e monitoramento de tais operações”.

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Além disso, considerando que títulos emitidos por empresas não imobiliárias atraíram muitos recursos de pessoas físicas no passado, as limitações podem trazer esse fluxo de pequenos investidores para a base dos fundos.

Para a gestora, outra consequência da resolução que afeta diretamente o rendimento dos FIIs, é que, com a maior procura de CRIs high grade — emitidos por empresas com baixo risco de crédito — no mercado secundário, já é possível observar o fechamento de spreads, aumento de liquidez e “oportunidades de ganho de capital para os fundos”.

Vale relembrar que o spread é a diferença entre os preços de compra e de venda de um ativo. Ou seja, o fechamento implica que as taxas de remuneração dos CRIs estão ficando menores — alguns papéis já fecharam em mais de 50 pontos-base, segundo a XP — o que beneficia quem comprou os títulos a taxas maiores.

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Larissa Vitória

É repórter do Seu Dinheiro. Formada em jornalismo na Universidade de São Paulo (ECA-USP), já passou pelo portal SpaceMoney e pelo departamento de imprensa do Instituto de Pesquisas Tecnológicas (IPT).