Gestora do MXRF11 diz que fundos imobiliários de papel podem lucrar com as novas regras de CRIs
Uma resolução do CMN lançada neste mês restringiu as regras para emissão dos títulos, o que tem criado oportunidades de ganho para FIIs, segundo a XP
Já faz 20 dias que o governo decidiu mudar as regras para a emissão de títulos financeiros isentos de Imposto de Renda como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Mas os gestores de fundos de papel — incluindo o do maior FII da categoria, o Maxi Renda (MXRF11) — ainda tentam entender qual será o impacto das novidades no setor.
A equipe da XP, que é responsável pelo MXRF11 e outros três FIIs de CRI, confirmou que está estudando o tema e “reavaliando algumas operações que já estavam em estágio de estruturação”.
A informação consta no relatório de desempenho do quarto trimestre dos fundos, divulgado na última quarta-feira (21). No documento, a XP relembra que a resolução nº 5.118 proibiu a emissão de CRI por companhias abertas não relacionadas ao mercado imobiliário.
A restrição mira em impedir casos emblemáticos como o da Localiza, que utilizou o título para financiar o pagamento de aluguéis.
Mas, segundo a gestora, acabou restringindo também uma “ampla variedade de opções que haviam se popularizado nos últimos anos.”
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Como a queda na emissão de CRIs pode ser benéfica para o MXRF11 e outros FIIs de papel?
A medida não afeta as emissões de CRI que já se encontram em análise na CVM. Já para as estruturações futuras, haverá uma redução significativa no número de emissores elegíveis para o futuro.
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Porém, de acordo com a XP, essa queda pode ter um efeito positivo para o MXRF11 e outros fundos de papel à medida em que o mercado volte a concentrar-se em operações “tradicionais e mais sofisticadas” de financiamento ao setor imobiliário.
E os tomadores típicos desses CRIs costumam ser justamente os FIIs, “que possuem equipes especializadas para análise e monitoramento de tais operações”.
Além disso, considerando que títulos emitidos por empresas não imobiliárias atraíram muitos recursos de pessoas físicas no passado, as limitações podem trazer esse fluxo de pequenos investidores para a base dos fundos.
Para a gestora, outra consequência da resolução que afeta diretamente o rendimento dos FIIs, é que, com a maior procura de CRIs high grade — emitidos por empresas com baixo risco de crédito — no mercado secundário, já é possível observar o fechamento de spreads, aumento de liquidez e “oportunidades de ganho de capital para os fundos”.
Vale relembrar que o spread é a diferença entre os preços de compra e de venda de um ativo. Ou seja, o fechamento implica que as taxas de remuneração dos CRIs estão ficando menores — alguns papéis já fecharam em mais de 50 pontos-base, segundo a XP — o que beneficia quem comprou os títulos a taxas maiores.
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