Fundo imobiliário GARE11 anuncia novo aumento de dividendos; confira os planos do gestor para manter os proventos em alta

A semana da Páscoa está cheia de boas notícias para quem investe no Guardian Real Estate (GARE11). Dois dias após anunciar a compra de mais de duas dezenas de imóveis, o fundo imobiliário voltou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) com mais uma novidade: um aumento nos dividendos.

O FII deve distribuir R$ 0,087 por cota em abril. A cifra é superior à paga em março e está dentro da projeção divulgada no início do mês. Por falar no guidance, a estimativa anterior, que estava entre R$ 0,084 a R$ 0,087 por cota, foi positivamente "recalibrada", para R$ 0,085 a R$ 0,088 por cota.

A mudança ocorre após o GARE11 acordar os termos para as aquisições já citadas e concluir a venda do complexo logístico BRF Salvador por R$ 280 milhões. Sócio fundador da Guardian, a gestora do fundo, Gustavo Asdourian, destaca, em entrevista ao Seu Dinheiro, que esse último negócio deu um lucro muito relevante, calculado em R$ 51 milhões, e garantirá proventos fartos no curto e médio prazo.

“Como fizemos a venda de forma parcelada, esse lucro será reconhecido ao longo do tempo. Teremos um resultado acumulado para manter o nível alto de dividendos por cerca de dois anos”, diz Asdourian.

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GARE11 deve seguir reciclando ativos

Mas, mesmo com uma distribuição elevada já garantida, a gestão não deve parar de buscar maneiras de gerar ainda mais ganhos aos cotistas.

De acordo com Asdourian, o plano é buscar novas oportunidades para vender ativos da carteira do FII comprados a preços mais baixos — ou com contratos já maduros em termos de reajustes de preços — com lucro. 

Essa estratégia de reciclagem do portfólio ganhou um reforço nesta semana com a aquisição de 21 lojas do Pão de Açúcar e do Grupo Mateus. O “pacote”, que totaliza 140 mil metros quadrados em Área Bruta Locável (ABL), é formado por 20 ativos de renda urbana e um de logística. 

A compra marca a ampliação na tese do fundo — que anteriormente era chamado de Guardian Logística (GALG11) e, como indica o nome, focava nesse segmento. E, conforme conta o gestor, facilita também a prospecção de oportunidades no mercado.

“Antes, o fundo só tinha grandes galpões como o da BRF, e é difícil encontrar alguém com um alto volume de recursos para reciclar a carteira. Agora, com diversas lojas de renda urbana a um valor proporcionalmente menor, fica bem mais fácil.”

Prova disso é que a gestora já tem propostas avançadas para vender três das lojas que entrarão no portfólio, com lucro na casa dos 20%.

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Vem oferta de cotas por aí?

Além das potenciais alienações, o fundo também pode anunciar compras no futuro próximo. Ainda segundo o gestor, há negociações avançadas para trazer mais ativos de renda urbana e logística para o portfólio.

Perguntado se o pipeline de potenciais aquisições, que já supera os R$ 750 milhões, pode fazer com que o fundo imobiliário anuncie uma nova emissão de cotas, Asdourian diz que não descarta a hipótese de voltar ao mercado.

Vale relembrar que o GARE11 realizou uma oferta no ano passado. Com alta demanda, a operação superou a previsão inicial de captação de R$ 500 milhões e levantou R$ 625 milhões para os cofres do FII — dinheiro que foi utilizado para bancar a aquisição desta semana.

A Selic em queda contribui bastante para o aquecimento do mercado de fundos de tijolo. Principalmente no nosso caso, em que o dividendo está em um nível elevado e acima do CDI, a tendência é que a cota tenha um bom desempenho, o que favorece uma emissão. Não temos nada previsto para o curtíssimo prazo, mas enxergamos o ano como positivo para novas captações e é claro que vamos querer aproveitar quando tivermos oportunidade

Gustavo Asdourian, Guardian