Fundo imobiliário que teve dividendos desfalcados por briga com Banco do Brasil (BBAS3) recebe proposta para vender imóvel

O fundo imobiliário BB Progressivo (BBFI11) segue sem uma definição para seu impasse judicial com o Banco do Brasil (BBAS3). Os dois se enfrentam há mais de três anos pela renovação do aluguel do imóvel CARJ, um centro administrativo no Rio de Janeiro que está no portfólio do fundo e era ocupado pelo banco.

Mas, enquanto a solução para a disputa sobre o CARJ não surge, outro imóvel do portfólio do FII atraiu a atenção de um potencial comprador. O BBFI11 comunicou ter recebido uma proposta para vender o Edifício Sede 1, localizado em Brasília, para a PaulOOctavio Investimentos Imobiliários.

A empresa ofereceu R$ 80 milhões pelo ativo, que também está parcialmente locado para o Banco do Brasil — a instituição financeira ocupa 26,8% do prédio, enquanto outros 73,5% estão vagos.

A briga entre o FII e o BB, aliás, foi mencionada na proposta e é uma das apostas da PaulOOctavio para concretizar a venda.

"Cabe ressaltar que o contrato de locação hoje em vigencia com o BB, expira em 08/01/2025 e acreditamos ser muito difícil a renovação, haja visto a demanda judicial que está em curso", diz o documento encaminhado ao fundo.

O BTG Pactual, administrador do BBFI11, afirma que irá apurar o conteúdo da proposta — incluindo um laudo de avaliação que estima que serão necessários gastos de R$ 96 milhões em benfeitorias no imóvel — e avaliará se o "valor está fundamentado".

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Briga com Banco do Brasil afeta dividendos do FII

Vale destacar que a briga com o Banco do Brasil tem dizimado os dividendos do BB Progressivo. A distribuição de rendimentos relativa à competência do mês passado, por exemplo, foi impactada negativamente em cerca de R$ 28,24 por cota.

Vale destacar que o FII ajuizou um processo para receber os valores atrasados que, segundo o último relatório gerencial, somavam pouco mais de R$ 15 milhões, nos cálculos da administração.

Uma decisão judicial proferida no início de julho determinou a citação na ação de execução e solicitou que o BB pagasse os aluguéis devidos ao BBFI11. Mas a determinação não foi seguida pelo banco.

É importante relembrar que a inadimplência começou justamente após o Banco do Brasil dar um "ultimato" ao BBFI11, com quem discute judicialmente há três anos a renovação do aluguel.

A instituição financeira decidiu em março que não iria mais esperar o fim da tramitação do processo e desocupou 100% do ativo.

De acordo com o BBFI11, a saída do banco representa um impacto de 55% em suas receitas e derruba de 60,9% para 14% a taxa de ocupação do portfólio, composto por dois empreendimentos. Os dividendos também sofrem com o impasse, que reduz a distribuição em R$ 28,24 por cota.

Já o Banco do Brasil refutou, em nota enviada ao Seu Dinheiro, a informação de que exista inadimplência, "já que há um debate judicial em curso sobre o caso, inclusive com a realização da entrega das chaves em juízo.

"Cabe destacar que a saída do CARJ se trata de decisão administrativa rotineira na gestão imobiliária, que buscou saídas amigáveis ao longo de todo o processo, mas que culminou na necessidade de entrega judicial do imóvel, sem qualquer inadimplência por parte do banco", diz o BB.

Procurado novamente para falar sobre a última determinação no âmbito da ação que discute a inadimplência, o banco afirmou que "não comenta decisão judicial para processos em andamento e se manifestará somente nos autos" do processo.

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Entenda o impasse entre o Banco do Brasil e o fundo imobiliário

O contrato original entre as partes, que envolve a locação de nove blocos do imóvel, foi firmado em 2015 e encerrou-se em outubro de 2020. Cinco meses antes do prazo final, o banco ajuizou uma ação com o objetivo de renovar o aluguel de apenas dois blocos do conjunto. Já o fundo defende a renovação nos termos originais.

O processo ainda tramita na Justiça, mas o BBFI11 já sofre os efeitos negativos em suas finanças desde 2021, quando o Banco do Brasil alegou que, em seu entendimento, o índice de reajuste daquele ano não seria devido e passou a pagar um valor menor que o previsto.

O FII obteve um parecever favorável sobre o tema na Justiça e considera a instituição financeira inadimplente, cobrando o valor total devido. "A administradora [do fundo] informa que fará todos os esforços para fazer jus aos valores inadimplidos parcialmente pelo locatário desde 05/10/2021 no âmbito da ação renovatória", assegurou o BTG em comunicado.

Vale destacar que o outro imóvel que compõe o portfólio do BBFI1, um prédio em Brasília, também está parcialmente locado para o Banco do Brasil, com contrato válido até janeiro de 2025.