Os fundos imobiliários cetipados vieram para ficar? Entenda por que eles estão em alta e o que você precisa saber antes de investir

Os investidores de fundos imobiliários vivem uma verdadeira montanha-russa na bolsa e estão precisando ter estômago para digerir a queda das cotações. Embora o Ifix, índice de referência dos FIIs, esteja ensaiando uma volta ao campo positivo, o indicador ainda acumula queda de mais de 3% nos últimos seis meses. 

É em meio a essa volatilidade da B3 que uma outra modalidade de negociação vem chamando a atenção do mercado: os fundos cetipados.  

Esses ativos não são listados em bolsa. Em vez disso, a negociação é realizada no mercado de balcão por meio da Cetip. Assim, seus cotistas não precisam lidar com as variações intensas e rápidas nos preços das cotas que vemos nos fundos negociados na B3. 

Para fazer a transação, no entanto, os investidores interessados em comprar ou vender precisam acionar a corretora, que é a responsável por buscar interessados para fechar negócio. 

"Os fundos cetipados vieram para ficar. Mesmo com os fundos listados voltando a performar bem em uma eventual queda da taxa de juros, o fundo cetipado vai continuar existindo porque uma grande parte dos investidores quer fugir da volatilidade", afirmou Paulo Filipe de Souza, sócio e head de produtos da EQI Investimentos. 

Mas não é só do lado dos investidores que a modalidade chama atenção. Com o nível elevado da taxa de juros, a vida das gestoras também ficou mais difícil, uma vez que a falta de apetite do mercado por ativos de renda variável dificulta o crescimento dos fundos de investimentos. 

"O nível de taxa de juros costuma aumentar o custo de oportunidade dos investidores. Muitos deles saem da renda variável para a renda fixa. Isso gera uma pressão vendedora adicional no mercado, o que aumenta a volatilidade", afirma Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos. 

Para entender a atratividade dessa modalidade e o que o investidor precisa saber antes de investir, o Seu Dinheiro conversou com Christopher Galvão, sócio e analista de fundos da Nord Investimentos; Leonardo Verissimo, analista de fundos imobiliários da Eleven Financial; Marx Gonçalves, head de fundos listados da XP Investimentos; e Paulo Filipe de Souza, sócio e head de produtos da EQI Investimentos. 

A popularidade dos fundos cetipados 

Segundo os especialistas, a dificuldade de crescimento dos fundos listados é causada justamente pelos juros elevados. "Os fundos cetipados são uma alternativa que as gestoras encontraram para fazer captação e continuar crescendo", disse Souza. 

Isso porque, com a renda fixa mais atrativa, os investidores exigem retornos maiores para compensar o risco do investimento. 

"Esse cenário dificulta emissões próximas ou acima do valor patrimonial e favorece estruturas cetipadas, que conseguem captar recursos fora da dinâmica diária de bolsa", afirmou Verissimo. 

Na visão do analista, isso não significa o fim dos fundos listados, mas sim como uma estrutura complementar para o mercado. "O fundo cetipado deixou de ser uma estrutura pontual e passou a ocupar um espaço próprio na indústria", disse. 

Além disso, os especialistas avaliam que a estrutura de balcão dá maior flexibilidade para os gestores trabalharem ativos menos líquidos — como crédito estruturado e desenvolvimento imobiliário — sem sofrer a pressão por resgates e oscilações de curto prazo. 

Enquanto o investidor, consegue visualizar a rentabilidade esperada da carteira até o vencimento em ativos de prazo determinado.  

Outra vantagem dos fundos cetipados, de acordo com os especialistas, é a isenção de imposto de renda sobre a distribuição de dividendos. 

Apesar das recentes mudanças tributárias, os fundos cetipados seguem a mesma lógica dos fundos listados em bolsa de mesma classe (ou seja, fundos imobiliários, fiagros ou FI-Infras, por exemplo).  

Assim, os fundos imobiliários cetipados também pagam rendimentos recorrentes todo semestre, com isenção de imposto de renda para a pessoa física, quando atendidos certos critérios. 

Para o investidor ser isento, ele não pode ter mais de 10% das cotas do fundo, nem receber dividendos superiores a 10% do total dos rendimentos do fundo. 

Também são tributados os grupos de cotistas que sejam parentes entre si até segundo grau ou que façam parte de um mesmo grupo empresarial com poder de eleger a maioria dos administradores do fundo e que, simultaneamente, possuam mais de 30% das cotas do fundo ou recebam mais de 30% dos dividendos pagos. 

O que saber antes de investir? 

Apesar de não possuírem o chamado preço de tela, ou seja, a cotação na bolsa que pode variar minuto a minuto, os fundos cetipados também podem sofrer variação de preço. 

"O investidor tem a sensação de que está investindo em um produto menos arriscado, menos volátil, mas é apenas uma sensação", afirmou Galvão. 

Segundo o analista da Nord Investimentos, a venda de um fundo cetipado também vai depender do preço negociado com uma contraparte no balcão, que pode exigir desconto em relação ao valor patrimonial do ativo. 

"A menor oscilação visual da cota não significa menor risco econômico. O risco continua existindo, o investidor apenas não observa essa cota de mercado variando diariamente", disse. 

Por isso, os especialistas avaliam que o investidor precisa exigir prêmio adicional no retorno dos fundos cetipados para aceitar menor liquidez e menor transparência de preço.

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Vale a pena ter fundos cetipados na carteira? 

Segundo os especialistas, os fundos cetipados podem funcionar como uma alocação complementar e uma ferramenta de diversificação da carteira.  

Eles avaliam que a estratégia faz sentido especialmente quando os veículos oferecem acesso a operações de crédito, gestores ou estruturas de longo prazo que não estão disponíveis nos fundos listados em bolsa. 

Embora a estrutura permita abrigar diferentes teses, algumas estratégias ganham destaque, como crédito estruturado, desenvolvimento imobiliário, ativos ilíquidos e operações com horizonte de investimento definidos. 

Segundo os especialistas, segmentos voltados a papéis de renda fixa — como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs) e debêntures incentivadas de infraestrutura — também se encaixam bem no formato de balcão por privilegiarem a previsibilidade do fluxo de caixa e o carregamento dos títulos até o vencimento. 

É o caso do fundo cetipado BTG Crédito Imobiliário CDI (BTDI11), que possui carteira diversificada de CRIs indexados ao CDI, com rentabilidade alvo de CDI+ 1,5% ao ano. 

Atualmente, o fundo está realizando a terceira emissão de cotas, que busca captar, inicialmente, R$ 400 milhões. Porém, o montante poderá ter um acréscimo de 25%, elevando o valor para R$ 481,5 milhões.  

Já o montante mínimo da captação é de R$ 30 milhões. A oferta, que acaba na próxima segunda-feira (29), é voltada para o investidor qualificado, aquele que tem pelo menos R$ 1 milhão em aplicações financeiras. 

O investimento será direcionado para os segmentos de logística, lajes corporativas, shopping centers e residencial, que terá maior participação após a transação.

A XP Investimentos também está entre as gestoras que possuem fundos imobiliários cetipados. Recentemente, realizou a primeira emissão de cotas do XP Office Prime, com a intenção de captar R$ 1,1 bilhão.

O montante da oferta do fundo cetipado será usado para a compra de dois prédios de escritórios de alto padrão na cidade de São Paulo.

Um dos edifícios é o JK Square, localizado no Itaim Bibi. O imóvel está 100% locado e tem inquilinos como Uber, Banco ABC e Vitru Educação, entre outros. Já o segundo empreendimento é o River South, na Marginal Pinheiros do lado do Butantã.