TRXF11 enche o carrinho de novo e paga R$ 2,83 bilhões, mas FII cai na bolsa; veja o que entra no portfólio

Mesmo com os investidores torcendo o nariz a cada nova compra de imóveis do fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11), o FII continua enchendo o carrinho. Os novos “recebidos pagos” incluem sete operações de empreendimentos logísticos e cinco participações em shoppings da empresa Iguatemi (IGTI11). No total, o valor desembolsado chega a R$ 2,83 bilhões.

Porém, o mercado segue com um pé atrás sobre a sequência de aquisições do fundo. Por volta de 11h48 desta quinta-feira (24), as cotas do FII recuavam 1,27%.

E o ano tem sido difícil para o fundo imobiliário na bolsa. Com a desconfiança de cotistas, o ativo acumula queda de 27% desde o início de 2026.

Na quarta-feira (23), o fundo anunciou a compra integral e de fatias de imóveis logísticos localizados em Pernambuco, Espírito Santo, Minas Gerais e Paraná. Já nesta quinta, outros três imóveis logísticos foram embolsados, também no Espírito Santo e em Minas.

Além disso, o FII amplia a participação no setor de shoppings, com a compra de cinco ativos da Iguatemi.

Aposta bilionária em galpões logísticos

A maior parte das novas aquisições é no setor logístico. Só nas operações envolvendo galpões e centros de distribuição, o fundo anunciou investimentos de cerca de R$ 1,85 bilhão.

Na quinta-feira (24), o TRXF11 o fundo informou a aquisição de participações em três empreendimentos logísticos localizados em Itapeva (MG), Cariacica (ES) e São Sebastião da Bela Vista (MG), em uma transação estimada em R$ 578,3 milhões.

Entre os locatários estão empresas como Petlove, Mercado Livre, Azzas, Suzano, Whirlpool e Support.

Em São Sebastião da Bela Vista está um projeto desenvolvido de forma personalizada para o Mercado Livre, com mais de 122 mil metros quadrados de área bruta locável e entrega prevista entre o fim de 2027 e o início de 2028.

Um dia antes, o fundo já havia anunciado a aquisição do Centro Logístico Grande Vitória, em Viana (ES), por R$ 643,6 milhões.

O imóvel possui cerca de 184 mil metros quadrados de área bruta locável e abriga locatários como DHL, Raia Drogasil, Super BH, Ativa e Ybera.

Também na quarta-feira, o fundo divulgou um acordo para adquirir indiretamente um complexo logístico em Extrema (MG) por R$ 424,3 milhões. Neste caso, a operação será estruturada por meio de um novo fundo imobiliário gerido pela Cy.Capital, do qual o TRXF11 será investidor âncora.

O movimento se soma ainda à conclusão da compra de 70% do empreendimento LOG Recife II, em Jaboatão dos Guararapes, em Pernambuco. O ativo está todo locado à Shopee até 2030 e foi adquirido por aproximadamente R$ 210 milhões.

Sede da BRF no portfólio

Além dos ativos logísticos, o TRXF11 concluiu a aquisição de uma participação de 90,07% em um imóvel localizado em Curitiba, no Paraná, e ocupado pela sede administrativa da BRF.

O negócio foi fechado por R$ 103,5 milhões. O imóvel possui cerca de 23,4 mil metros quadrados de área bruta locável correspondente à participação adquirida e foi negociado com taxa de capitalização de 10,25% ao ano.

Segundo a gestora, o ativo abriga cerca de 1,2 mil funcionários da companhia e concentra funções corporativas como logística, tecnologia e recursos humanos.

Expansão também nos shoppings

Fora do segmento logístico, o TRXF11 avançou na compra de participações em cinco shoppings da Iguatemi com a assinatura de um compromisso definitivo.

A transação já havia sido divulgada no início de agosto e envolve os seguintes empreendimentos:

• 36% do Iguatemi Alphaville;
• 10% do Iguatemi Ribeirão Preto;
• 10% do Iguatemi São José do Rio Preto;
• 35,55% do Praia de Belas;
• 36% do I Fashion Outlet Novo Hamburgo.

A transação é avaliada em R$ 876,1 milhões. No entanto, o encerramento da negociação ainda depende de uma operação de financiamento que permitirá ao TRXF11 realizar o pagamento da parcela inicial.

Mesmo após a conclusão da venda, a Iguatemi continuará responsável pela administração dos cinco empreendimentos.

Mercado está insatisfeito com as compras recentes

O problema, no entanto, é que os investidores estão insatisfeitos com as aquisições recentes do TRXF11.

Há dez dias, o fundo imobiliário passou pela mesma coisa: anunciou a compra de ativos corporativos e os cotistas reagiram vendendo os papéis.

As operações de R$ 340,3 milhões envolviam o Edifício Morumbi, localizado na Avenida Morumbi, e dez unidades do Thera Corporate – Torre 3, na Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini.

O anúncio da aquisição veio após o TRXF11 vender um imóvel locado ao Delboni Auriemo, localizado também em São Paulo, por R$ 77 milhões.