FIIs de shoppings sob pressão: é hora de separar o joio do trigo — e o BTG Pactual já escolheu os ativos favoritos

Os fundos imobiliários de shopping centers estão nadando contra uma correnteza forte. Inflação e juros elevados pesam na conta dos ativos, embora os fundamentos dos FIIs do setor ainda permaneçam saudáveis. O problema é que essa resiliência tem limite — e o investidor precisa estar atento. 

Em relatório divulgado nesta segunda-feira (21), os analistas Caio Araujo, da Empiricus Research, e Matheus Oliveira, do BTG Pactual, destacaram que os FIIs de shopping centers seguem negociando com desconto atrativo na bolsa. 

Atualmente, o preço por valor patrimonial está em 0,85 vez, enquanto a média histórica é de 0,93 vez. 

Os dividend yields (taxas de retorno de dividendos) também estão em patamares historicamente elevados. Esse cenário, em conjunto com o desconto no mercado secundário, cria espaço para uma valorização das cotas caso ocorra um ciclo de queda da taxa Selic. 

No entanto, Araujo e Oliveira alertam que os proventos são sustentados por eventos não recorrentes, como ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis do portfólio. 

Na média ponderada dos fundos sob cobertura do banco, os dividendos distribuídos estão cerca de 13% acima do resultado recorrente (FFO). " A leitura do dividend yield isoladamente pode superestimar a capacidade estrutural de geração de renda dos fundos", afirmam.

Shoppings sob pressão 

Embora o fluxo de tráfego nos shoppings siga em níveis razoáveis, as vendas estão perdendo o fôlego e registram desaceleração do crescimento nominal e desempenho real.  

Os indicadores são pressionados pela inflação e pelo crédito mais restritivo, o que compromete a renda das famílias e, por consequência, enfraquece o consumo. 

Os especialistas enxergam que os shoppings continuam atraindo consumidores, mas não estão convertendo o tráfego em vendas com a mesma intensidade. 

Embora essa desaceleração ainda não apareça de forma relevante nos níveis de inadimplência dos FIIs, o indicador já mostra avanços marginais em comparação a 2024 e 2025, segundo o BTG Pactual. 

"Apesar da piora recente, os indicadores ainda permanecem distantes dos picos observados no início da série", disseram Araujo e Oliveira. 

Segundo os analistas, o cenário mostra uma pressão crescente sobre os lojistas, mas ainda sem uma deterioração generalizada da qualidade da receita. 

Contudo, observam que a inadimplência costuma aparecer de forma tardia, quando o problema já está dado. 

Caso o momento do setor se mantenha, eles destacam que poderá pressionar, na margem, os aluguéis percentuais, os spreads das renovações dos contratos de locação e o repasse de reajustes reais. 

"Os níveis de vacância, custo de ocupação e inadimplência oferecem proteção no curto prazo, mas não eliminam a sensibilidade do segmento à desaceleração do consumo", disseram. 

Os FIIs de shopping centers que brilham 

Para navegar esse cenário, Araujo e Oliveira recomendam que o investidor priorize fundo com portfólios bem localizados, estratégias eficientes de reciclagem de ativos e gestão ativa. 

Os analistas revelaram ainda os FIIs de shopping que chamam a atenção. Confira: 

• BTG Pactual Shoppings Centers (BPML11) 

Com recomendação de compra, o BTG Pactual Shopping Centers (BPML11) é um fundo de gestão ativa, lançado em julho de 2019. 

Atualmente, o portfólio conta com oito imóveis, que somam cerca de 122,2 mil metros quadrados de área total e estão distribuídos entre Tocantins, Rio de Janeiro, Paraná, Minas Gerais e São Paulo. 

A carteira do FII possui maior exposição às classes C e D. Segundo o relatório, essa característica exige maior atenção à evolução operacional dos empreendimentos. Mas, ao mesmo tempo, dá à gestão a capacidade de capturar valor ao longo do ciclo de maturação dos investimentos.

Na avaliação dos analistas, o destaque do BPML11 está no relevante desconto em relação ao valor patrimonial, aliado a um dividend yield de dois dígitos. 

Ainda assim, ressaltam que o atual nível de distribuição ainda é beneficiado por resultados não recorrentes. 

• Gazit Malls FII (GZIT11) 

O portfólio do fundo reúne cinco ativos no estado de São Paulo, com mais de 140 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). O FII possui participação majoritária em todos eles, o que favorece maior agilidade na operação e na gestão dos lojistas. 

No curto prazo, as obras no Internacional Shopping — principal ativo da carteira — vêm pressionando o resultado, tanto pelos gastos não recorrentes quanto pela redução temporária no fluxo de consumidores.

Para 2027, com a conclusão parcial do investimento, é estimado um incremento relevante de NOI (receita operacional líquida) para o ativo.

Na visão dos analistas, o FII combina ativos bem localizados, elevada ocupação e desconto patrimonial relevante. Contudo a tese é apoiada na conclusão das obras e na recomposição das receitas do Internacional Shopping.

• Hedge Brasil Shopping FII (HGBS11)

O portfólio é formado por 19 empreendimentos distribuídos em cinco estados, com 89% da exposição concentrada em São Paulo. A carteira soma 272,5 mil metros quadrados de ABL própria e conta com participação majoritária em sete ativos.

Recentemente, o fundo ampliou o portfólio de imóveis e realizou alguns desinvestimentos pontuais.

Apesar de os analistas recomendarem a compra do HGBS11, chamam atenção para a geração de caixa, já que o resultado operacional recorrente ainda não sustenta integralmente o patamar dos dividendos recentes.

Além disso, ressaltam que a posição atual de caixa, combinada ao cronograma de obrigações financeiras, pode exigir capital adicional no médio prazo.

• HSI Malls FII (HSML11) 

Com recomendação de compra, o FII possui oito empreendimentos em cinco estados e aproximadamente 179,9 mil metros quadrados de ABL própria. 

Segundo Araujo e Oliveira, a recente venda parcial do Pátio Maceió permitiu ao fundo realizar ganho de capital e reduzir o endividamento. A operação também sustenta a revisão do guidance de distribuição de R$ 0,74 para R$ 0,78 por cota no restante de 2026. 

Segundo a gestão, os pré-pagamentos associados à operação devem gerar economia recorrente próxima de R$ 0,05 por cota ao mês. 

• Patria Malls FII (PMLL11) 

O fundo de shopping gerido pelo Patria reúne 18 empreendimentos e aproximadamente 149,5 mil metros quadrados de ABL própria. 

O FII vive uma nova etapa de expansão após a sétima emissão de cotas, com volume previsto de R$ 1 bilhão. Entre as operações, são destaques a aquisição do RBR Malls, que adicionou participações no Pátio Higienópolis, Eldorado e Plaza Sul. 

As compras de participações no Jardim Sul e em cinco shoppings do VISC11, além do aumento da exposição ao Shopping Taboão e aquisição do Shopping Curitiba, também chamam a atenção dos analistas. 

"Vemos as aquisições de forma positiva, pois favorecem a qualificação do portfólio e ampliam a exposição ao estado de São Paulo, com maior presença em empreendimentos consolidados", afirmaram Araujo e Oliveira. 

Para eles, a principal avenida de valor está na incorporação dos resultados desses ativos e na evolução operacional da carteira, fortalecendo a geração recorrente de caixa.  

Por outro lado, há preocupação com o uso predominante de cotas como pagamento nas aquisições, o que pode gerar pressão vendedora após a conclusão das operações. 

• Vinci Shopping Centers FII (VISC11)  

O fundo gerido pela Vinci Compass possui participação em 32 empreendimentos distribuídos por 15 estados e pelo Distrito Federal, totalizando aproximadamente 310 mil metros quadrados de ABL própria. 

O portfólio combina diversificação geográfica e exposição a diferentes administradoras. A tese positiva para o fundo se apoia na gestão ativa voltada à aquisição, exploração e reciclagem de ativos. 

Na visão dos analistas, o desempenho operacional permanece favorável, enquanto a gestão avançou na ampliação da participação no Midway Mall e na reciclagem do portfólio. 

A venda de participações em cinco shoppings e a potencial alienação de participações em nove empreendimentos somaram cerca de R$ 830 milhões, com ganho líquido estimado de R$ 3,04 por cota. "Esses movimentos reforçam a flexibilidade financeira e o potencial de distribuição do fundo", disseram em relatório.