Tubarões saem e varejo entra: sinal de alerta para os FIIs? LAREAL revela o que os institucionais estão vendo

O clima de euforia na bolsa que chegou aos fundos imobiliários no início do ano durou pouco: mau humor do mercado atingiu os FIIs em cheio na segunda metade de 2026. Nos últimos seis meses, o Ifix, índice de referência da classe, caiu cerca de 3%.

Nesse cenário, agora são os investidores institucionais locais que dão adeus ao mercado imobiliário. Segundo levantamento da Latin America REITs Association (LAREAL), associação com foco na institucionalização dos FIIs do Brasil e da América Latina, os tubarões retiraram aproximadamente R$ 388 milhões só nas primeiras duas semanas de setembro.

O movimento interrompe uma tendência de aumento da presença desses investidores nos FIIs. A participação é vista de forma positiva, já que colabora para o amadurecimento do mercado brasileiro de fundos imobiliários.

Por outro lado, os investidores do varejo ampliaram a presença no setor. Nas últimas duas semanas, eles adicionaram cerca de R$ 308 milhões no mercado de fundos imobiliários.

Afinal, a saída dos tubarões é um sinal de que é hora de sair dos FIIs? Potyguara Camargo, presidente da LAREAL, diz que não.

É hora de você sair dos FIIs também?

Ao contrário do que parece, a saída atual dos tubarões é positiva para o mercado dos fundos imobiliários.

O executivo enxerga que o movimento atual é um sinal de saúde do mercado e de valorização das cotas, já que os investidores institucionais não estão vendendo os papéis a qualquer preço.

Acontece que, com a valorização dos FIIs, as cotas podem alcançar os preços definidos pelos grandes investidores em ordens de venda registradas no book de ofertas, que funciona como uma espécie de mural da bolsa.

Basicamente, é como se o investidor institucional deixasse um aviso: "se a cota desse fundo imobiliário chegar a um determinado valor, eu vendo os papéis para quem estiver disposto a pagar esse preço".

Neste caso, quando a cotação atinge o patamar pedido, a transação é executada automaticamente.

Camargo ressalta ainda que, apesar da queda vista nos últimos meses, o Ifix já voltou a subir. Desde o fim de agosto, o índice acumula alta de 1,71%.

"Não é pressão vendedora, é apetite do investidor", disse o executivo em entrevista ao Seu Dinheiro.

Vale lembrar que pressão vendedora ocorre quando os cotistas querem vender o ativo a qualquer custo e, por isso, aceitam preços cada vez menores. Como resultado, a debandada joga a cotação para baixo.

"O investidor institucional não está pressionando o preço das cotas para baixo, mas sim realizando lucros e acumulando caixa para montar posição num próximo ciclo [de oportunidade de investimento]", afirmou.

Camargo também destaca que grande parte do capital institucional local vem dos Fundos de Fundos (FoFs). Esses veículos costumam vender os ativos valorizados, acumulando os lucros no caixa para a próxima rodada de compras estratégicas.

Por outro lado, como a liquidez do mercado secundário dos FIIs ainda é menor do que o de ações, os investidores institucionais tendem a concentrar os aportes de maior volume em emissões primárias ou em períodos de forte estresse, quando as cotas apresentam descontos mais elevados.

O executivo avalia que esses ciclos de rotação dos grandes gestores e investidores estrangeiros demonstram o amadurecimento e a consolidação dos fundos imobiliários.

"Isso mostra como é uma classe de ativos que está cada vez mais robusta. O mercado está ficando mais eficiente, acompanhando os movimentos dos 'peixes grandes', o que acontece em mercados de sucesso", disse.

'Peixes pequenos' devem seguir os tubarões?

A presença dos institucionais é avaliada de forma positiva porque ajuda a reduzir as distorções bruscas na cotação dos fundos imobiliários. Como o mercado de FIIs é ainda muito composto pelos investidores do varejo, as ordens de venda nem sempre são fundamentadas em análises técnicas.

"O varejo não atua de maneira organizada. Muitas vezes ele está reagindo a algum impulso que aconteceu há um mês ou comprando sob efeito manada", disse.

É o oposto do que ocorre com o segmento de ações, no qual os tubarões são os formadores de preço.

"Quanto maior a presença institucional, mais profundo fica o book de ofertas e mais eficiente é a precificação", afirmou.

Mas isso não quer dizer que os 'peixes pequenos' devem seguir os tubarões do mercado de FIIs. Camargo alerta que os investidores do varejo não devem copiar cegamente as movimentações dos institucionais porque as estratégias costumam ser muito diferentes.

Enquanto os gestores são pagos para ser oportunísticos, podendo comprar um ativo hoje para vender quatro dias depois, o cotista comum costuma investir em fundos imobiliários para conseguir uma renda mensal recorrente por meio do pagamento dos dividendos.

O executivo avalia que, para a pessoa física, a estratégia de reinvestimento dos proventos é, em geral, mais eficiente do que tentar prever os movimentos de curto prazo das gestoras.

Ele recomenda ainda que esses cotistas mantenham o foco na qualidade dos ativos da carteira ou busquem o auxílio de profissionais e relatórios de confiança.

Ainda assim, a participação dos tubarões é positiva para os cotistas, uma vez que ajuda as gestoras nas tomadas de decisões.

Enquanto os FIIs com um grande volume de investidores do varejo costumam sofrer para conseguir o quórum necessário nas assembleias, os ativos com presença institucional tendem a ter esse gargalo operacional resolvido.

O gringo voltou para os FIIs

Os últimos relatórios da LAREAL também reforçam essa perspectiva positiva para o mercado com o retorno de um investidor requisitado: o gringo.

Segundo os documentos, o fluxo líquido dos investidores não residentes foi positivo, com entrada de R$ 23,8 milhões na segunda semana deste mês. Já no início de setembro, o montante adicionado foi de R$ 55,6 milhões.

Segundo o executivo, o retorno do capital estrangeiro no mercado de FIIs está relacionado ao período de rebalanceamentos periódicos dos índices internacionais, que ocorrem todo trimestre.

Vale lembrar que o gringo não chega ao mercado imobiliário brasileiro por compra direta das cotas na B3. A porta de entrada é , principalmente, o Exchange Traded Fund (ETF), fundos que replicam índices do mercado.

Camargo ressalta que o aumento do apetite do investidor estrangeiro também sinaliza o amadurecimento e a consolidação dos fundos imobiliários.

Neste caso, para os cotistas comuns, vale a mesma lógica aplicada aos movimentos dos institucionais locais: a volta do capital estrangeiro não deve ser interpretada como um gatilho para comprar ou vender FIIs no curto prazo.

Isso porque os grandes fundos internacionais ajustam a posição da carteira de acordo com percentuais de participação dos ativos brasileiros em carteiras globais.

Ou seja, as entradas e saídas podem representar decisões de alocações internacionais, e não necessariamente uma mudança na percepção sobre os fundos imobiliários locais.