Fundo imobiliário que rende IPCA+ 10%? Patria quer unir FIIs e criar gigante de crédito de R$ 4,5 bilhões

Depois de abocanhar uma série de fundos imobiliários, o Patria Investimentos está apostando na consolidação da carteira. Nesta sexta-feira (18), os cotistas vão bater o martelo sobre uma das propostas da gestão. 

A operação envolve a união dos fundos RBR Rendimento High Grade (RBRR11), Vectis Juros Real (VCJR11) e RBR Premium Recebíveis Imobiliários (RPRI11) dentro do portfólio do Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços (PCIP11). Caso a proposta seja aceita, a transação criará um gigante de R$ 4,5 bilhões em patrimônio líquido. 

E não para por aí. Segundo o BTG Pactual, com a união dos FIIs, a taxa do PCIP11 sairia de IPCA+ 9,1% para IPCA+ 10,2% ao ano. Em relatório divulgado nesta manhã (16), o banco avalia a transação de forma positiva. 

"A consolidação dos fundos possibilitará maior diversificação, aumento da remuneração contratada e uma estrutura de custos mais econômica, sugerindo um favorecimento da relação risco e retorno dos fundos envolvidos", afirmam os analistas Matheus Oliveira, do BTG, e Caio Araujo, da Empiricus Research. 

Porém, eles ressaltam que, embora os benefícios sejam evidentes, a gestão vai precisar monitorar e readequar o portfólio. 

PCIP11 turbinado 

A reorganização da carteira de FIIs de crédito do Patria envolve a 9ª emissão do PCIP11, lançada no final de agosto. Durante a operação, os investidores dos fundos RBRR11, VCJR11 e RPRI11 receberão cotas do PCIP11, proporcional às participações nos ativos. Já os três FIIs serão liquidados após as aprovações necessárias. 

Os analistas avaliam que a operação ampliaria a escala e a diversificação do PCIP11 — e os números da gestora reforçam essa visão. De acordo com o Patria, a transação elevaria a carteira de operações de 88 para 239, distribuídas em 18 segmentos. 

Já a base somada dos quatro FIIs alcançaria 292,5 mil cotistas — o número não exclui os investidores presentes em mais de um fundo. A gestão projeta ainda que o volume médio diário negociado seria próximo de R$ 8,7 milhões. 

Além disso, a operação reduziria os riscos na carteira. O loan to value (LTV), indicador que relaciona o valor da dívida ao valor dos ativos dados em garantia, cairia de 58%, segundo o último relatório gerencial do PCIP11, para 50%. 

A watchlist — lista de créditos que exigem monitoramento mais próximo — também encolheria de 6,5% para 5,7% do patrimônio líquido do FII. 

Como ficam os cotistas dos FIIs do Patria? 

No caso dos investidores do PCIP11, o cotista permanece no mesmo veículo. Oliveira e Araujo avaliam que a ampliação da carteira preserva a tese do FII e pode favorecer a liquidez das cotas. Eles ressaltam que o volume negociado após a operação depende da reação do mercado. 

Caso a operação seja aprovada, os investidores do RBRR11 receberão 0,99 cota de PCIP11 para cada cota do FII. Na visão dos analistas, o principal benefício da transação para os cotistas do RBR Rendimento High Grade será o avanço da taxa contratada. 

 Atualmente, a taxa do fundo é de IPCA+ 7,9%. Além disso, a união dos ativos eliminaria a taxa de performance de 20% sobre o que exceder 100% do CDI. 

Por outro lado, a watchlist subiria de 0,5% para 5,7%. Com isso, o risco da carteira aumentaria. Vale lembrar que o perfil do RBRR11 é high grade, ou seja, de baixo risco. 

Já para os investidores do VCJR11, que também conta com a proporção de 0,99 de PCIP11 para cada cota, os pontos positivos são ainda mais relevantes. A taxa de administração global cairia de 1,6% para 1,0% ao ano, enquanto a taxa contratada do portfólio sairia do atual IPCA+ 8,8%. 

Já a watchlist recuaria de 6,2% para 5,7% do patrimônio líquido, acompanhada de maior diversificação da carteira.   

Para os cotistas do RPRI11, a proporção é diferente: de 1,07 cota de PCIP11 para cada cota do FII. A taxa contatada teria um avanço um pouco mais tímido do que nos demais fundos, passando de IPCA + 10% para IPCA+ 10,2%. 

Ainda assim, segundo os analistas, caso a proposta seja aprovada, os investidores teriam ganhos expressivos de escala e liquidez. 

Além disso, a taxa de administração global cairia de 1,6% para 1,0% ao ano, enquanto a watchlist sairia dos atuais 18,2%. 

A emissão do PCIP11 e a decisão dos cotistas dos FIIs 

A 9ª emissão do PCIP11 já está em andamento, com montante inicial de R$ 4 bilhões. O preço de emissão é de R$ 92,45 por cota, acrescido de R$ 0,04 de taxa de distribuição. 

Além da operação, os cotistas vão deliberar a união dos ativos em Assembleia Geral Extraordinária (AGE), que inclui também alguns critérios para as operações, como a compatibilidade com a política de investimentos. 

A deliberação ainda coloca na mesa a permissão dos investidores para recompra de cotas e ampliação do capital para R$ 30 bilhões, permitindo novas emissões.  

"As medidas ampliam a flexibilidade do veículo, mas exigem disciplina na alocação e no tratamento de potenciais conflitos de interesse", dizem Oliveira e Araujo. 

Os resultados das escolhas dos cotistas do RBRR11, VCJR11 e RPRI11 devem ser divulgados até a próxima segunda-feira (21). 

Caso as propostas sejam aprovadas, os cotistas deverão informar o preço médio de aquisição para a apuração de eventual Imposto de Renda, enquanto as frações de cotas serão liquidadas em leilão na B3. 

Nesse cenário, também há possibilidade de interrupção temporária da negociação dos fundos.