FIIs são o ‘match perfeito’ para o setor de shopping centers, segundo gestores; saiba onde estão as melhores oportunidades

"Os fundos imobiliários são os maiores consolidadores do setor de shopping centers no Brasil", definiu o gestor do FII XP Malls (XPML11), Felipe Teatini, durante a Latam Retail Show 2026, realizada nesta terça-feira (15). O 'match' entre os fundos e o segmento, no entanto, nem sempre foi tão perfeito assim. 

"Em 2014, era quase um palavrão falar que um FII entraria em uma operação com shopping center", disse Teatini.  

Francisco Ritondaro, sócio-diretor e CEO da Gouvêa Malls, tem uma lembrança parecida. "As administradoras tinham um certo preconceito de que o 'pessoal da Faria Lima' estava entrando no setor sem conhecer 'o chão de fábrica'", afirmou. O jogo mudou quando a indústria percebeu que a atuação conjunta entre os FIIs e as administradoras fortalece o setor e permite a realização de negócios de grande porte, seja em valor ou em tamanho de ativo. 

"Hoje, os FIIs já atuam como controladores de empreendimentos e se tornaram maiores do que algumas administradoras operacionais", disse Teatini. 

Embora o segmento esteja registrando uma desaceleração, o gestor avalia que os fundos imobiliários de shopping centers ainda "têm muito para crescer". "Temos uma indústria muito pequena considerando os mercados globais", afirmou.

Um mercado em desaceleração e os riscos no radar 

Apesar das perspectivas positivas, os fundos imobiliários de shopping centers estão sob pressão, com a classe passando por um momento operacional ruim, segundo Teatini. 

Na visão do gestor, os FIIs precisam equilibrar o tripé que sustenta a análise de um ativo saudável: o desconto na bolsa, a vacância e a inadimplência. 

Para Giuliano Ricci, gestor do Patria Investimentos, o que pesa na conta dos fundos imobiliários não é o operacional. "A raiz do problema não está na indústria, mas no cenário macroeconômico", disse. 

Segundo os especialistas, o 'grande vilão' é o custo de capital, que aumentou por conta do elevado nível da taxa de juros brasileira, que se encontra a 14% ao ano.  

Rafael Teixeira, gestor da Vinci Partners e que também estava na Latam Retail Show 2026, reforçou que, como a receita dos shoppings é diversificada, também sofre com a pressão da política monetária.

"A saúde financeira dos lojistas depende das vendas, e os juros altos impactam o comércio. Os fundos imobiliários sentem esse peso primeiro com o aumento da inadimplência. Em seguida, no crescimento da vacância", disse Teixeira.

"Por isso, esses sinais acendem um alerta vermelho de que o FII pode dar problema no médio prazo", acrescentou.

E não é só a alta dos juros que preocupa. Os gestores avaliam uma possível mudança na tributação dos ativos, que tem potencial de ampliar a inadimplência.

Ainda assim, Ricci enxerga que o FII é o produto mais eficiente para carregar um ativo imobiliário e, por isso, o impacto tende a ser limitado.

"Mesmo diante de uma eventual reforma tributária, não há uma estrutura superior no mercado que comporte esses empreendimentos", disse o gestor do Patria.

As apostas dos FIIs de shopping centers

Por conta das limitações do setor e melhores oportunidades no radar dos gestores, os especialistas descartam projetos desenvolvidos do zero (greenfield). Para eles, as principais oportunidades estão na expansão de ativos maduros e já conhecidos.

"Para os próximos cinco anos, a perspectiva da Vinci Partners é expandir a participação nos imóveis que já estão na carteira dos fundos", afirmou Teixeira.

Já para a XP Investimentos, a grande oportunidade está na aquisição de shoppings pertencentes a fundos de pensão.

"São empreendimentos de alta qualidade, construídos nas décadas de 1970 e 1980 e bem operados. Além disso, essas fundações sofrem pressão regulatória e legislativa para realizar desinvestimentos", afirmou Teatini.

Segundo o gestor, a qualidade dos ativos e a necessidade das fundações de venderem esses imóveis podem destravar bilhões de reais que ainda estão concentrados nessas entidades.

Já o Patria tem uma perspectiva mais otimista. Ricci vê o surgimento de três a quatro fundos imobiliários com mais de R$ 10 bilhões em caixa, nos próximos cinco anos. Nesse cenário, os FIIs passarão a flertar com investimentos com custos iniciais altos, mas com fortes retornos para os cotistas.