Fundo imobiliário do Pátria vende escritórios por valor milionário no coração da Berrini, mas XP vê operação como ‘pouco atrativa’

A região da Berrini, em São Paulo, é um dos polos corporativos mais quentes da cidade e um fundo imobiliário do Pátria Investimentos aproveitou o "hype" da região para realizar uma venda milionária de dois conjuntos comerciais.

O Pátria Escritório (HGRE11) vendeu dois escritórios no condomínio One Berrini Corporate, localizado entre as Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini e a Bandeirantes, por R$ 21,8 milhões.

Com a venda, o FII embolsou um ganho de 31,9% sobre o valor investido há quase sete anos.

As salas 111 e 112, que juntas possuem cerca de 918 metros quadrados de área bruta locável (ABL), foram compradas pelo HGRE11 em agosto de 2018.

Entre aquisição, custos da transação e melhorias realizadas ao longo do período, o desembolso total chegou a R$ 16,5 milhões, ou cerca de R$ 18 mil por metro quadrado. Agora, a venda saiu por R$ 23,8 mil por metro quadrado.

Na prática, a operação colocou R$ 5,29 milhões de lucro no caixa do fundo, o equivalente a aproximadamente R$ 0,45 por cota. Além disso, a taxa interna de retorno (TIR) da negociação foi de 7,59% ao ano.

Ainda assim, não foi suficiente para agradar os analistas da XP Investimentos...

Lucro não foi suficiente para a XP

Mesmo com o lucro da operação, os analistas da XP viram o copo meio vazio nessa venda e avaliaram a decisão do fundo imobiliário como neutra.

A equipe de análise da corretora destacou que a venda gerou um ganho de capital interessante, ainda mais que deve resultar em uma distribuição de rendimentos aos cotistas.

Por outro lado, a taxa interna de retorno da operação foi considerada "pouco atrativa" pelos analistas. O patamar de apenas 7,6% ao ano não chamou a atenção da corretora diante da inflação acumulada no período e do custo de oportunidade do capital investido.

A venda também tem uma contrapartida para os cotistas: o HGRE11 deixará de receber cerca de R$ 110,8 mil mensais em aluguéis, valor que representa aproximadamente R$ 0,01 por cota.

Em compensação, o fundo também se livra dos custos associados à parcela do ativo que estava desocupada.

Porém, do ponto de vista da perda de dividendos mensais, a XP não tem preocupações. Os analistas explicam que não esperam impactos negativos na distribuição de rendimentos, "dada a baixa representavidade dessa receita no resultado consolidado do portfólio, bem como o ganho de capital destravado pela operação".

Atualmente, o portfólio do Pátria Escritório é composto por 13 imóveis, que somam aproximadamente 144,3 mil metros de área bruta locável. A maioria absoluta dos imóveis é localizada em São Paulo, com exceções de imóveis no Paraná, Rio de Janeiro e Rio Grande do Sul.

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HGRE11 está tentando 'limpar' a casa?

O Pátria Escritório já havia virado notícia no mês de julho. Um imóvel do fundo localizado no centro de São Paulo, que estava em negociação para ser vendido desde junho de 2023, não saiu do papel.

Segundo o comunicado publicado no início do mês, o acordo chegou ao fim porque determinadas condições necessárias para a implementação de um empreendimento no local não foram realizadas dentro do prazo.

Com a rescisão, o FII devolverá R$ 2,21 milhões, valor correspondente aos pagamentos feitos como sinal, já descontadas as retenções previstas em contrato.

Por outro lado, o HGRE11 manterá R$ 2,25 milhões recebidos ao longo da operação. Desse montante, R$ 750 mil são referentes à indenização pela indisponibilidade do imóvel.

Já o R$ 1,5 milhão restante correspondem à remuneração pelo prazo adicional concedido ao incorporador para obtenção das aprovações do projeto.

Com o distrato, o terreno voltou ao portfólio do HGRE11 e fica à livre disposição do fundo imobiliário.